|
16 января 2020 года вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (Закон №340-ІХ), которым власть продолжает воплощать в жизнь выбранный курс активной борьбы с рейдерскими захватами.
В то время, как в воображении многих рейдеры продолжают ассоциироваться с вооруженными группировками, которые силой захватывают предприятия, на самом деле, сами рейдеры постоянно совершенствуют схемы захвата движимого и недвижимого имущества, корпоративных прав, путем изменения состава участников юридического лица, переоформления на себя акций (долей) в уставном капитале предприятий, и имущества, которое используется предприятием.
В таких условиях возникает потребность в создании не только механизмов борьбы с рейдерством, которое уже произошло post factum, но и в создании эффективной системы предохранителей рейдерству, то есть, в превентивных мерах защиты.
Именно такие превентивные меры рейдерству в аграрной сфере власть воплощает Законом №340-ІХ.
Остановимся на ключевых из них более подробно.
1. Достаточно дискуссионной новеллой этого закона является введение такого предохранителя рейдерству, как «требование нотариального удостоверения сделки».
В данном случае речь идет о том, что собственник земельного участка, недвижимого имущества вправе установить требование нотариального удостоверения договора и внесения изменений в договор, если это договор об установлении земельного сервитута, аренде земли, предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, для застройки или предметом которого является недвижимое имущество или его часть.
Такое требование подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве обременения.
Иными словами, владелец устанавливает обязательное условие того, что указанные виды договоров относительно принадлежащего ему земельного участка (пая) или недвижимого имущества (его части) обязательно должны быть нотариально удостоверены. В противном случае, если не будет соблюдено такое требование, заключенный договор является ничтожным.
Так же, участник частного предприятия может установить требование нотариального удостоверения такого юридически значимого действия, как любой сделки с собственной долей в уставном капитале предприятия, а также нотариального удостоверения своей подписи на любых решениях общих собраний. Сведения о таком требовании вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц.
Следовательно, требование нотариального удостоверения договоров в сфере пользования землей и юридически значимых действий участника частного предприятия (в том числе сельскохозяйственного), как предохранитель рейдерству, позволяет, например, исключить противоправное завладение земельными долями (паем) и недвижимым имуществом (его частью), в том числе путем подделки договоров, двойной их регистрации, предотвращения противоправному поглощению и захвату предприятий путем подделки решения общего собрания, договоров купли-продажи корпоративных прав, актов приема-передачи доли в уставном капитале.
Стоит обратить внимание, что «требование нотариального удостоверения» является инициативным, а не автоматическим мероприятием, поэтому владельцам земельных участков (паев) и недвижимого имущества, участникам частных предприятий нужно самостоятельно обратиться к нотариусу для оформления соответствующего «требования».
2. Введение для определенной категории договоров такого условия, как его возобновление.
Законом №340-ІХ вносятся изменения в Земельный кодекс Украины, которыми отдельной статьей вводится возможность указания в договорах аренды земли, об установлении земельного сервитута, о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки, условие о возобновлении таких договоров (кроме земельных участков государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком). Поскольку данные изменения вносятся только в Земельный кодекс, то перечень договоров, в которых может быть указано условие о его возобновлении, ограничен теми договорами, предметом которых является земельный участок (пай).
Суть нововведения: если стороны договора согласовали условие о его возобновлении после окончания срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на тех же условиях. Обязательным условием является то, что возобновление договора не требует дополнительного оформления (дополнительное соглашение). Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, представляет в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. В случае отсутствия такого заявления условия договора продолжаются на тот же срок. Данные изменения вступают в законную силу через 6 месяцев после опубликования закона, то есть с 16.07.2020.
Таким образом, положительным в этом предохранителе рейдерству является то, что указанное нововведение позволит избежать многочисленных судебных споров относительно времени прекращения договоров, связанных с пользованием земельных участков (паев).
Уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).
3. Законом введены гарантии аграриям на уборку урожая, посеянного ими, как арендаторами земельных участков, в случае прекращения права аренды земельного участка.
Законом №340-ІХ вносятся изменения в Закон "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных участков (паев)", согласно которым договор аренды нераспределенных и невостребованных земельных участков (паев), а также тех, что остались в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, которые не были прекращены как юридические лица, прекращается с момента государственной регистрации права собственности на такие земельные участки.
Однако, в случае, если прекращение договора аренды произошло до сбора урожая, посеянного арендатором на земельном участке, арендатор имеет право на сбор урожая.
При этом, владельцу земельного участка гарантируется право на возмещение убытков, связанных с временным занятием земельного участка бывшим арендатором, в размере пропорционально арендной платы со дня прекращения договора до дня сбора урожая.
Такие изменения выглядят достаточно позитивными, поскольку устанавливают взаимные гарантии для арендатора нераспределенных и невостребованных земельных участков, и оставшихся в коллективной собственности, а также для потенциальных владельцев этих земельных участков, поскольку им гарантируется право на возмещение убытков на весь период сбора урожая в фиксированном размере. Надо обратить внимание, что гарантия возмещения вреда будет более действенной при условии, если в самих договорах аренды земли арендная стоимость будет не заниженной, иначе сбор урожая может искусственно затянуться.
4. Изменения в части увеличения требований к государственным регистраторам прав на земельные участки.
Законом №340-ІХ вносится много изменений касательно государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В качестве нововведений стоит отметить следующие изменения:
1) государственным кадастровым регистраторам предоставлен доступ в онлайн-режиме к сведениям, содержащимся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, а государственным регистраторам прав - онлайн-доступ ко всем сведениям, содержащимся в Государственном земельном кадастре, и обязано этих регистраторов проверять сведения о недвижимости в обоих реестрах. Таким образом, государственные регистраторы смогут более эффективно проверить полномочия лица, обратившегося с заявлением о регистрации на совершение действий, проверить наличие информации о недвижимом имуществе, в том числе о существовании обременения;
2) отныне государственный регистратор прав обязан оставлять без рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимое имущество, если кадастровый номер земельного участка отсутствует в Государственном земельном кадастре;
3) в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносятся сведения о цене (стоимости) недвижимого имущества и прав на него по соответствующим договорам;
4) отменяется необходимость получения собственниками и пользователями земельных участков бумажных выписок о земельных участках из Государственного земельного кадастра, отныне эти действия будет выполнять государственный регистратор самостоятельно в электронной форме;
5) повышается личная ответственность государственных регистраторов за нарушение требований законодательства при совершении регистрационных действий.
Усиление ответственности государственных регистраторов прав, введение обязательных дополнительных требований по проверке состояния недвижимого имущества, возможных обременений относительно него (включая требования о нотариальном удостоверении сделки) и одновременно бюрократическое упрощения для владельцев земельных участков в предоставлении документов государственному регистратору, вводит предохранители, направленные на уменьшение сомнительных регистрационных действий.
Кроме этого, нововведениями Закона обязано Кабинет Министров Украины провести инвентаризацию всех земельных участков (документации по землеустройству, составление правоустанавливающих документов), о которых нет информации в Государственном земельном кадастре и права на которые зарегистрированы до 1 января 2013 года.
Подытоживая сказанное, следует отметить, что многие правовые нормы, которые подаются Законом №340-ІХ как новые, уже существуют в других законодательных актах, в частности, касательно нотариального удостоверения сделок по договоренности сторон (или требованию одной из сторон), об обязанности наличии кадастрового номера земельного участка перед государственной регистрацией прав на нее. Вместе с тем, сам факт повышенного внимания власти к противодействию рейдерству (в том числе в аграрной сфере) и создание системы предохранителей противодействия рейдерству является положительным фактором, которые нужно использовать на практике для защиты своих имущественных прав.
Проверьте ваших контрагентов прямо сейчас с помощью сервиса CONTR AGENT от ЛІГА:ЗАКОН
Читайте также:
IT-бизнес защитят от необоснованных обысков
Рейдерский захват: как защитить свою недвижимость
Как защитить бизнес в наши дни: советы юристов для CEO и владельцев компаний
Новые инструменты защиты бизнеса от рейдерства: устанавливаем зону контроля
