Що говорить Цивільний кодекс України. Почну, мабуть, з того, що за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати майно в користування на строк згідно зі ст.759 ЦКУ. Тобто консенсуальний договір оренди є допустимим, негайна передача не є необхідною для укладення договору. Крім того, про обов'язкову передачу у володіння, властиву речам, законодавець замовчує, обмежуючись згадкою про передачу у користування.
Предметом найму можуть бути як індивідуально-визначені неспоживні речі, так і майнові права (!) - ст. 760 ЦКУ. Очевидно, це положення виникло як рефлексія на необхідність оренди квазіземельных ділянок - земельних паїв, що утворилися одразу після ліквідації колгоспів у середині 90-х. До кінця 2000-х більшість з них (паїв) зникла, трансформувавшись в реальні земельні ділянки, а незвичайна норма залишилася. Стаття 761 ЦКУ говорить про те, кому належить право передачі майна у найм: (а) власнику речі; (б) особі, якій належать майнові права; (в) особі, уповноваженій на укладення договору найму.
Декілька зауважень з цього приводу: законодавець говорить саме про право передачі в оренду, а не про право укладення договору; коло орендодавців включає власників майнових прав. Це можна тлумачити обмежено для випадків оренди майнових прав, а можна ширше - для випадків передачі в оренду майбутньої речі.
У світлі матеріалізації прав вимоги інвесторів на нерухомість, що будується, тобто використання судами доктрини "права очікування", згадана ст.761 може бути гіпотетично використана для обґрунтування можливості передачі в оренду речі, яка ще не існує або ще не належить орендодавцеві. Аналогія з купівлею-продажем (ст.658 ЦКУ) напрошується сама собою: право продажу за загальним правилом також належить власнику, що ніяк не суперечить укладенню договору щодо майбутніх речей (створених або придбаних в майбутньому), і це прямо передбачено ст.656 ЦКУ.
Що говорить судова практика. Усі виявлені нами рішення судів вищих інстанцій виходили з позиції необхідності визнання недійсними договорів оренди, укладених орендодавцями, - невласниками, якщо вони не були уповноважені власниками. Надам декілька рішень Верховного Суду (908/1809/17 від 16.05.18; 910/5946/18 від 05.03.19) і його попередника Вищого господарського суду України (914/3493/15 від 12.04.16).
Суди обґрунтовували таку позицію наявністю виключно у власника розпорядчої влади. Без неї, на думку суду, укладення договору найму (яке судами прирівнюється до права передачі в оренду) іншою особою всупереч волі власника є неправомірним, оскільки суперечить ст.761 ЦКУ. Нам не вдалося виявити справ щодо оренди майбутньої речі. Проте, така правова конструкція прямо передбачена для випадків фінансового лізингу ч.2 ст.1 ЗУ "Про фінансовий лізинг". Лізинг, як відомо, це різновид найму обтяженого елементами купівлі-продажу і вважати його чимось особливим, чимось sui generis не видається можливим.
Замість висновку. Положення цивільного законодавства вже підготували достатню нормативну основу для укладення договорів - підстав встановлення речових прав відносно майбутніх і чужих речей. Це прямо передбачено нормами про купівлю-продаж, про іпотеку і про лізинг. Немає ніяких вирішальних аргументів, щоб правопорядок не заперечував таким конструкціям стосовно сильніших і вагоміших речових прав - власності та іпотеки, і був негативно налаштований в аналогічних випадках до оренди, що набуває речового характеру тільки відносно землі та довгострокового найму (більше 3-х років) для іншої нерухомості.
Судова практика, що безжально знищує договір оренди тільки на тій підставі, що орендодавець не є власником, має концентруватися не на (не-)дійсності договору, а на правомірності придбання права оренди від неналежного орендодавця, чого ми доки не спостерігаємо.
Для того, аби убезпечити вас від шахрайських дій, ЛІГА:ЗАКОН створила спеціальний сервіс SMS-МАЯК. За його допомогою про зміни в реєстрі нерухомості можна оперативно дізнатися SMS-повідомленням, електронним листом, а також повідомленням в кабінеті користувача. Для отримання упереджувальної інформації про зміну майнових прав на земельні ділянки можна скористатись сервісом SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ.
