|
5 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України №340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який в народі отримав назву «антирейдерський закон». Цим Законом запроваджуються зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України (надалі - ЗКУ), а також до Закону України «Про оренду землі» (далі - ЗУ «Про оренду землі»).
Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися процедури поновлення договорів оренди землі, які починають діяти з 15 липня 2020 року.
Про що йде мова?
З аналізу статті 33 Закону України «Про оренду землі» слідує, що наразі нею закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:
1. Переукладення договору оренди землі на новий строк (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»);
2. Так зване «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
Алгоритм поновлення договору за ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» виглядає так: 1) повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (з додатковою угодою-додатком до листа); 2) узгодження із орендодавцем зміндо договору оренди землі; 3) укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди.
З аналізу ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слідує, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин:1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі; 2) відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновлення договору оренди землі. За одночасної наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».
Після внесення змін до ЗУ «Про оренду землі», які вступлять в силу 15 липня 2020 року, істотно зміниться процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок, оскільки законодавець виключив ч. 6 ст. 33 з Закону України «Про оренду землі», та помістив її в новій редакції в ЗКУ, доповнивши главу 19 статтею 126-1.
Статтею 32-2 Закону України «Про внесення змін» визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України.
Натомість, статтею 33 Закону України «Про оренду землі», також встановлено процедуру поновлення договору оренду землі.
Відповідно до неї, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до момента повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги ст. 126-1 ЗК України не застосовуються.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Контролювати дані щодо належного вам нерухомого майна можна за допомогою сервісів SMS-МАЯК та SMS-маяк Земля які повідомляють не лише про зміни, що відбулися у реєстрі, а й про спроби внести такі зміни.
Змін зазнають і договора про встановлення земельного сервітуту, договора про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, а саме:
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися а ні в договорі оренди землі, а ні в договорі про встановлення земельного сервітуту, а ні в договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви то дія договору продовжується на той самий строк.
Тобто, ст. 126-1 Земельного Кодексу України буде регулювати питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок.
Однак, вказані правила щодо поновлення договорів оренди землі, не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно орендаря.
Це означає, що з 15 липня 2020 року поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації.
Також слід звернути увагу, що Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
В свою чергу, статтею 126-1 ЗК України, встановлено, що умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі.
Проте, укладаючи такий договір оренди, наприклад, для цілей забудови землі, станом на момент укладення договору оренди, будівель ще, відповідно, не буде, а тому і укладати договір оренди з такою умовою немає підстав.
Більше того, відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.
Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Таким чином, сторони не можуть внести зміни до Типового договору оренди, а тому постає питання чи можливо буде поновити договір оренди землі комунальної або державної власності на новий строк за відсутності умови про його поновлення в договорі оренди?
Та чи буде в такому випадку застосовуватись частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», враховуючи, що нею передбачене переважне право на поновлення договору оренди землі незалежно від наявності умов про можливість поновити договір?
Відповіді на ці питання законодавець не надав, а отже суд буде встановлювати практику у регулюванні таких правовідносин.
Отже, Законом України «Про внесення змін» передбачені нововведення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, які є спірними та обмежуючи права орендарів, повністю захищають інтереси орендодавців, надаючи їм більше прав в частині вибору орендарів та відсутності обов'язку поновлювати договір оренди землі неодноразово з одним і тим же орендарем.
Враховуючи нововведення, може виникнути ситуація, коли орендар, користуючись переважним правом, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі, а орендодавець в цей час подає заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення відомостей про поновлення договору. При цьому, відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може в будь - який час до закінчення договору оренди землі.
Таким чином, ми знову приходимо до висновку, що такі зміни спрямовані на захист прав та інтересів орендодавців - фізичних осіб, коли у відносинах оренди вони є менш захищеною стороною відносин.
Проте, у випадку укладення договору оренди землі комунальної або державної власності, незахищеною стороною є саме орендар, який крім інших обмежень, з новими положеннями законодавства, не зможе бути впевненим, що беручи земельну ділянку у користування на певний строк, наприклад, для товарного сільськогосподарського виробництва, зможе продовжити договір оренди землі, а не вимушений буде думати, що робити із засіяними перед закінченням строку дії договору полями.
Щодо змін в оформленні договорів оренді землі, то законодавець вніс зміни до ст.14 до Закону України "Про оренду землі" і тим самим зазначив, що власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу.
Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.
Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядоку, визначеному законом.
Що робити з договорами що були укладені до внесення змінь в Земельний Кодекс України та ЗУ «Про оренду землі», чи потрібно їх переукладати чі ні?
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням всих нововведеннь на нас чекають:
Умова про поновлення договору має бути передбачена самим договором.
При цьому, забороняється вказувати таку умову в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків якщо в крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Поновити договір оренди за мовчазною згодою можливо лише у разі наявності такої можливості в договорі оренди землі. При цьому укладати додаткову угоду більше не треба, пролонгація відбуватиметься автоматично.
Нові положення не поширюватимуться на договори, укладені до набрання чинності Закону.
Скористатись своїм право на відмову у поновленні договору оренди землі, може кожна із сторін, звернувшись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору.
При цьому, відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» звернутись із такою заявою сторона може у будь-який час до закінчення договору оренди землі.
Враховуючи все вищевикладене, забігаючи наперед мусимо визнати, що нас очікує цікава судова практика.
Аніщенко Катерина, адвокат юридичної компанії «Riyako&Partners»
Аграрна галузь переживає часи турбулентності, тому сьогодні вкрай важливо бути на крок попереду зовнішніх загроз. ЛІГА:ЗАКОН пропонує LIGA360 - комплекс інформаційно-аналітичних продуктів для агробізнесу, який допоможе об'єднати всіх співробітників у єдиному середовищі для командного управління ризиками та ухвалювати сильні рішення для втримання лідерських позицій. Будьте в курсі суперечливих законодавчих змін, активізації рейдерських атак, стану контрагентів, партнерів, конкурентів і свого підприємства. Лише в червні обирайте LIGA360 для агробізнесу на найвигідніших умовах.
Читайте головні новини, аналітичні матеріали та інтерв'ю ЛІГА:ЗАКОН Бізнес тепер у Telegram! Також підписуйтесь на нашу сторінку у Facebook
