$
Купівля квартири: що і як потрібно перевіряти?
Юрист ЮКК "Де-юре" Олена Коробенко розповіла, що необхідно зробити перед купівлею нерухомості на ринку первинного або вторинного житла
23.06.2020, 12:13
5670
1
Купівля квартири: що і як потрібно перевіряти?
23.06.2020, 12:13
5670
1
Юрист ЮКК "Де-юре" Олена Коробенко розповіла, що необхідно зробити перед купівлею нерухомості на ринку первинного або вторинного житла
Підготовлено спеціально для
Платформи ЛІГА:ЗАКОН

Перед тим як прийняти важливе рішення у своєму житті, ми завжди робимо, свого роду, домашнє завдання, відповідаючи на питання, які, на нашу думку, визначають правильність вибору. Іноді нам властиво приймати емоційні рішення, не замислюючись про наслідки, але все ж в більшості випадків, ми хочемо знайти логічне і обґрунтоване рішення при вирішенні питання. Купівля нерухомості не виняток, навпаки, перевіряти і думати потрібно в рази ретельніше, адже ризики надто високі. І мрія обзавестися власними метрами може не тільки не здійснитися, а й обернутися розчаруванням і низкою проблем.

Чим керуєтеся Ви при виборі нерухомості? Досвідом своїх батьків, які отримали житло, коли Ви були дитиною? Порадами друзів, які нещодавно зробили придбання? Інформацією з форумів та соцмереж? А чи знаєте Ви, що для кожного випадку є ряд особливостей і чужий вдалий або невдалий досвід не обов'язково повторитися у Вас?

Багато потенційних покупців звертаються до агентства нерухомості, підписуючи договір, за яким агентство зобов'язується підшукати об'єкт, надати супутні послуги, а також супроводити клієнта до моменту угоди, однак, у таких договорах чітко прописується, що вони не несуть відповідальності за інформацію, надання якої не входить до їх компетенції (арешти, іпотеки, ризики). І в підсумку, далеко не завжди, покупець отримує саме те, що хотів. Якщо говорити про залучення сторонньої допомоги, для вивчення такого питання, то краще звернутися до фахівця. Зараз багато юридичних компаній, які спеціалізуються на нерухомості, надають послугу - Real Estate Due Diligence - всебічну юридичну експертизу об'єкту нерухомості. Послуга вже однозначно не нова і досить затребувана. Дана експертиза дозволяє повністю вивчити історію об'єкта, виявити підводні камені, можливі ризики, до моменту підписання документів і розрахунку. Але в даному випадку, сам об'єкт підшукує покупець.

Для того щоб до кінця зрозуміти, чи варто купувати ту чи іншу квартиру, ми склали контрольний лист того, що необхідно зробити перед покупкою нерухомості, в залежності від того, на ринку первинного чи вторинного житла Ви збираєтеся придбати квартиру.

Купівля квартири на первинному ринку

Покупку квартири на первинному ринку в більшості випадків обирають як вигідну інвестицію, яка може принести разовий дохід близько 40%, або річний дохід близько 12%. Але це також і гарний варіант для тих, хто шукає житло для себе.

Продаж квартир в новобудовах здійснюється безпосередньо відділом продажів обраного Вами житлового комплексу, ті ж квартири можна купити через рієлтора. Незалежно від цього, основний договір покупцем буде підписуватися з компанією Забудовника.

Етап 1. Перевіряємо, не виходячи з дому

Дія: гуглимо.

Приділіть кілька годин пошукам в інтернеті. Зайдіть на сайт забудовника, або сайти присвячені новобудовам і житлу, подивіться, які з об'єктів він будує ще, або вже побудував, чи дотримується терміни здачі в експлуатацію об'єктів будівництва, яку інформацію розміщує на своєму сайті, наскільки він відкритий перед громадськістю, яка репутація склалася у нього на форумах, які відгуки про нього пишуть, з якими проблемами стикаються власники нерухомості, коли отримують нерухомість у володіння.

Результат: вивчивши навіть цей невеликий обсяг матеріалу, Ви вже можете визначити - імпонує Вам забудовник і викликає довіру. Однак, цього мало.

Дія: перевіряємо компанію Забудовника.

Забудовник - це, частіше за все, юридична особа і всю інформацію про нього можна подивитися на сайті Мін'юсту, зробивши безкоштовний запит за назвою або кодом юридичної особи.

Результат: Ви дізнаєтеся дату заснування, засновників, розмір статутного капіталу, види діяльності, статус юрособи, чи не є він банкрутом, не відкрите чи відносно нього виконавче провадження за непогашені борги.

Дія: перевіряємо компанію Забудовника в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Результат: якщо компанія була або є учасником судових розглядів - Ви обов'язково це побачите.

__

Нагадаємо, перевірити забудовника перед купівлею квартири та поставити його на моніторинг можна також з допомогою сервісу CONTR AGENT

Дія: перевіряємо землю.

За допомогою Публічної кадастрової карти можна у вільному доступі перевірити достовірні дані про земельну ділянку (пізніше, у Забудовника необхідно запросити документ підтверджує право володіння або користування земельною ділянкою).

Результат: Ви дізнаєтеся призначення земельної ділянки, на якому здійснюється забудова, його площа, вид власності.

Підсумок 1 етапу: попередньо зібравши інформацію, Ви можете сміливо вирушати до Забудовника в гості. Показавши, що ви вже володієте деякою інформацією про них, стримає їх від брехні або, принаймні - видасть. Складіть список всіх питань, які плануєте ставити представнику забудовника, не розраховуйте, що Ви все згадаєте.

Етап 2. Йдемо до відділу продажів.

Дія: просимо Забудовника показати всю документацію на будівництво.

Серед обов'язкових документів, які Вам мають надати повинні бути:

- ліцензія на будівельні роботи;

- містобудівні умови і обмеження;

- дозвіл на будівництво;

- документи на землю;

- декларація про початок будівельних робіт;

- технічні умови на підключення комунікацій (окремо електрику, водопостачання, водовідведення, газопостачання (при наявності).

Результат: якщо забудовник безперешкодно надає Вам на ознайомлення дані документи - це вже добре, проте, в деяких видах документів складно розібратися людині, яка не є фахівцем, ніж забудовник може скористатися. Наявність такого пакета документів, і готовність надати його потенційним покупцям - дає покупцеві основні гарантії діяльності Забудовника

Дія: ознайомлюємося з договором.

Суворого зразка таких договорів немає, більше того, в залежності від способу продаж, вони дійсно можуть різнитися. Серед видів договорів, які найчастіше використовуються при продажу житлової нерухомості, можна відзначити: договір купівлі майнових прав, інвестиційний договір, договір пайової участі в Житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу. Перш ніж підписувати договір - добре його вивчіть. У будь-якому з вищевказаних договорів, або договорі, який запропонує Вам забудовник обов'язково вказується: вартість, умови оплати, порядок виплати розстрочки, дата здачі об'єкта в експлуатацію, права і обов'язки сторін, умови розірвання договору.

Результат: при вивченні договору Ви чітко розумієте умови угоди, убезпечивши себе від непередбачених ситуацій, таких як виплата величезних відсотків за прострочення, неможливість залучення Забудовника до відповідальності за порушення термінів здачі об'єкта, або, виправлення робіт неналежної якості.

Додатково зверніть увагу:

Люди, які купували нерухомість у забудовника, також можуть її продавати. Відбувається це шляхом переуступки прав вимоги. В такому випадку, Вам необхідно вивчати договір, який вже був укладений між забудовником і першим покупцем, а також додаткове тристоронню угоду про заміну сторони, з першого продавця на Вас. При закінченні будівництва та введення об'єкта в експлуатацію з Вами буде підписаний акт прийому-передачі та зареєстровано право власності.

При здійсненні таких операцій, уточнюйте, кому конкретно належать майнові права. Якщо майнові права належать особі до 18 років, угода не може відбутися без дозволу місцевого органу опіки та піклування, також, якщо майнові права були придбані особою в шлюбі, угода не може відбутися без письмової згоди чоловіка або дружини.

Дія: готуємося правильно підписати Акт прийому-передачі.

Підписання договору - фінішна пряма, а ось підписання акту прийому-передачі - його перетин. У Вас повинно бути чітке розуміння: після того як Ви підписуєте даний документ - забудовник не прийме від Вас жодної претензії. Якщо в квартирі відсутній що-небудь, що за умовами договору мало бути, або при будівництві (оздоблювальних роботах) були порушені будівельні норми, складайте акт про порушення і вимагайте виправлення ситуації.

Результат: у такому разі Вам не доведеться сперечатися з забудовником та виправляти його недоліки за свій рахунок. Уважний підхід до даного питання допоможе вберегти від додаткових турбот та витрат, на які Ви явно не розраховували.

Підсумок 2 етапу: у відділі продажів Ви отримуєте всю необхідну інформацію про об'єкт. Але, навіть якщо всі документи забудовника виявляться в порядку, не поспішайте підписувати документи. Візьміть шаблон договору додому і вже після його вивчення і аналізу даних від забудовника, приймайте остаточне рішення.

Купівля квартири на вторинному ринку

Понад половину покупців віддають перевагу покупці нерухомості на вторинному ринку. Мотиви таких рішень різні, але не слід забувати, що на ринку вторинного житла теж є ряд нюансів і особливостей, які потрібно вивчити заздалегідь. Перш за все, у квартири вже є історія, і іноді, не найкраща.

Дія: визначаємо особистість продавця.

З самого початку встановіть, з ким Ви спілкуєтеся і ведете переговори. Чи дійсно перед вами справжній власник. Цілком реально представником продавця може виступати довірена особа. В такому випадку, у нього повинен бути оригінал довіреності на здійснення таких дій, хоча як показує практика, це не може гарантувати його надійність. Намагайтеся зв'язатися з власником і підтвердити його наміри, а краще наполягайте на особистій участі власника в угоді.

Результат: Ви гарантуєте собі надійного контрагента, який має право на здійснення дій пов'язаних з продажом квартири. Якщо угода буде укладена з уповноваженою особою - така угода в результаті може бути визнана недійсною.

Дія: перевіряємо квартиру.

Переконайтеся, що продавець дійсно є власником квартири. Він повинен надати Вам правовстановлюючий документ, який підтвердить це. Просіть оригінал, навіть нотаріальна копія може виявитися не надійною. В якості такого документа може бути: договір купівлі-продажу / дарування / міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду.

Більш того, право власності повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Даний реєстр доступний на сайті Мін'юсту і при наявності електронного цифрового підпису можна практично миттєво отримати інформацію. Реєстр існує з 2013 року, до 2013 року функціонував Реєстр прав власності на нерухоме майно, його дані не відображаються в інформації про об'єкт, якщо після 2013 роки не було будь-яких змін стосовно об'єкта. Якщо Ви все-таки хочете більш детально вивчити історію об'єкта, за інформацією можна звернутися в БТІ.

В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно також відображається інформація з Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна та з Державного реєстру іпотек. Інформація в Єдиний реєстр забороною відчуження об'єктів нерухомого майна фіксується при укладенні договору довічного утримання, договору про заставу нерухомого майна, накладення арешту.

Також, в Реєстрі судових рішень, слід перевірити, чи є дана квартира предметом спору.

Переконайтеся, що в квартирі не прописаний ніхто, окрім власника і його сім'ї. Отримати таку довідку може власник або довірена особа в Центрі надання адміністративних послуг.

А ось через Єдиний реєстр боржників можна перевірити, чи немає боргів по комунальних платежам, якщо ввести в форму пошуку прізвище власника або будь-якої особи, прописаного в квартирі.

Результат: отримані дані максимально гарантують Вам добропорядність продавця і надійність угоди.

Дія: оформляємо правильний договір.

Ст. 657 Цивільного кодексу України встановлює обов'язкову нотаріальну форму для такого роду договорів. Якщо між сторонами укладається попередній договір купівлі-продажу, він повинен відповідати формі основного договору, тобто також бути нотаріальним. З цього випливає, що попередній і основний договір купівлі-продажу оформлені неналежним чином, суд може визнати недійсними. Такими прикладами кишить Реєстр судових рішень.

Результат: дотримання правильної форми вбереже Вас від судових позовів щодо визнання угоди недійсною і збереже належне право власності за Вами.

Додатково зверніть увагу:

Якщо у квартири кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджене згоди на продаж від кожного з них.

Якщо право власності належать особі до 18 років, угода не може відбутися без дозволу місцевого органу опіки і опікування, також, якщо право власності було придбано особою в шлюбі, угода не може відбутися без письмової згоди чоловіка або дружини.

Продавець повинен мати технічний паспорт на квартиру. При угоді, він сканується нотаріусом і зберігається в електронному вигляді, а оригінал залишається в нового власника.

Для таких угод обов'язкове проведення оцінки нерухомості з обов'язковою реєстрацією в Єдиній базі звітів з оцінки майна. Дана сума є базою при оподаткуванні.

Підводячи підсумок, можна сказати, що знаючи алгоритм дій, перевірка квартири перед покупкою, складним питанням не є. Але насправді, не є це складним питанням для юриста, який має достатній досвід в сфері нерухомості і може провести комплексне вивчення і оцінку питання.

Багато людей роблять дурні помилки в силу наївності, довірливості або поспіху. Читаючи договір або інші документи, покупець може навіть не зрозуміти, які насправді він бере на себе зобов'язання і ризики. Дрібний шрифт, застереження або те, що на момент підписання не здається істотним, пізніше грає поганий жарт з новими власниками такого житла.

Тому, навіть якщо Ви зробили перевірку квартири самостійно, проконсультуйтеся з юристом, і уточніть всі питання, які викликали у вас підозру.

Олена Коробенко, юрист ЮКК «Де-Юре»

__

Щоб убезпечити вашу нерухомість, земельні ділянки або об'єкти іпотеки від несанкціонованих рейдерських захоплень - скористайтеся сервісом SMS-маяк. Ви зможете контролювати не лише зміни, які відбулися в реєстрі, але і про спроби внести такі зміни.

Читайте головні новини, аналітичні матеріали та інтерв'ю ЛІГА:ЗАКОН Бізнес тепер у Telegram! Також підписуйтесь на нашу сторінку у Facebook


Увійдіть, щоб залишити коментар

Ця сторінка також доступна для перегляду українською мовою

Перейти до україніської версії сайту