|
В ніч з 30 на 31 березня Верховна Рада прийняла у другому читанні та в цілому проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" №2178-10 ("Закон"). Закон очікуваний. Не очікуваною була його чергова редакція, представлена 30 березня до другого читання.
Закон поетапно скасовує заборону на обіг підмораторних с/г земель, що перебувають у приватній власності. Мораторій було запроваджено ще у 2001 році, а "розібратися" з ним обіцяли безліч політичних сил чи не на кожних виборах.
До слова, голосування за проект Закону у першому читанні відбулося ще 13 листопада 2019 року. Тоді проголосували за його найбільш ліберальну редакцію - до 200 тис. га в одні руки і відкритий ринок для іноземців з 2024 року. Далі перед Різдвом була представлена нова і більш консервативна редакція проекту Закону до другого читання - до 10 тис. га в одні руки і запуск іноземців на ринок тільки за результатами референдуму. Представлена 30 березня редакція цього проекту концептуально базується на "різдвяній", але є ще більш консервативною, (і) забороняючи продаж земель державної і комунальної власності; (іі) допускаючи на ринок с/г земель на першому етапі тільки фізичних осіб; (ііі) відтерміновуючи старт ринку на 8 місяців. Разом з тим це можна охарактеризувати словами: "краще так, ніж нічого…".
На дату підготовки цієї статті Закон ще не передано на підпис Президенту, оскільки ряд парламентарів зареєстрували постанови про скасування результатів голосування через порушення процедури його прийняття. Більш того, наразі у відкритому доступі відсутня проголосована редакція Закону. Відомо, що в опублікований до другого читання текст внесено таємничі "техніко-юридичні правки". Далі зафіксуємо ключові положення доступного тексту проекту Закону та проаналізуємо його на предмет важливості для громадян і бізнесу.
КОНЦЕПТУАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ЗАКОНУ.
Основні положення Закону набирають чинності з 1 липня 2021 року.
Відкриття ринку с/г земель з 1 липня 2021 року для громадян України (перший етап запуску ринку) і з 1 січня 2024 року для українських компаній, які не мають іноземних учасників та бенефіціарів (другий етап запуску ринку).
Проведення референдуму щодо допуску на ринок с/г земель іноземців і українських компаній з іноземним капіталом (третій етап запуску ринку - у випадку схвального голосування громадян на референдумі; теоретично може бути другим етапом).
Обмеження загальної площі с/г земель, що можуть набуватися у власність одним суб'єктом:
- до 100 га - для громадян України у період з 1 липня 2021 року до 1 січня 2024 року (при цьому щодо вказаного ліміту не враховуються наявні у громадян земельні ділянки, набуті до 1 липня 2021 року);
- до 10 000 га - для громадян України та українських компаній, які не мають іноземних учасників та бенефіціарів, починаючи з 1 січня 2024 року, та після (у випадку) схвального голосування на референдумі - для іноземців і українських компаній з іноземним капіталом;
- земельні ділянки у власності компаній автоматично вважаються такими, що перебувають у власності громадян-учасників таких компаній пропорційно їх часткам у відповідних компаніях (для збереження балансу лімітів у 10 000 га).
Конфіскація і продаж з торгів "надлишків" с/г земель - при перевищенні вказаних лімітів.
Можливість зміни цільового призначення раніше підмораторних земельних ділянок с/г призначення.
Можливість відчуження переважного права на викуп земельних ділянок с/г призначення.
Мораторій на тимчасово окупованих територіях продовжує діяти.
Державне регулювання ціни продажу земельних ділянок с/г призначення. Так, на період до 2030 року ціна угоди про відчуження таких земельних ділянок не зможе бути меншою їх нормативної грошової оцінки.
Заборона на продаж с/г земель державної та комунальної власності.
Неможливість набувати с/г землю (навіть у випадку схвалення на референдумі питання допуску на ринок іноземців) для потенційно "ненадійних", на думку законодавця, землекористувачів, а саме:
- Компаній:
(i) у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
(ii) бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах;
(iii) учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни Росії, а також - іноземні держави;
(iv) що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом;
(v) учасниками або кінцевими бенефіціарами яких не є громадяни України щодо:
(а) земельних ділянок державної і комунальної власності;
(б) земельних ділянок, які виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв);
(в) земельних ділянок, розташованих ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
- Осіб, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок;
- Осіб, які належать або належали до терористичних організацій.
Зверніть увагу, що уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS - повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
ЗНАЧЕННЯ ЗАКОНУ ДЛЯ БІЗНЕСУ. Потрібно констатувати, що Закон до 2024 року на середній і великий бізнес не вплине жодним чином в контексті розширення земельного банку. Разом з тим існуючі землеволодіння можуть бути мінімально розмиті на користь невеликих фермерів, які до 2024 року зможуть акумулювати певні земельні ресурси. Справа, зокрема, в тому, що Закон України "Про оренду землі" наділяє переважним правом на викуп орендованих земельних ділянок лише суб'єктів, які відповідно до закону мають право на придбання таких ділянок. А ми пам'ятаємо, що до 2024 року раніше підмораторну землю зможуть купувати лише фізичні особи. Але прогнозуємо, що наведений ризик не становитиме надто серйозних проблем для бізнесу у період першого етапу запуску ринку.
Після 1 січня 2024 року ситуація зміниться. І справа не тільки у потенційному розширенні землеволодінь на найбільш надійному титулі - праві власності, а й у можливості: (і) залучення відповідного кредитування, передаючи землю в іпотеку; (іі) відчужувати і набувати переважне право на викуп земельних ділянок. Крім того, в цей період не виключені окремі локальні "земельні війни".
Наразі бізнесу потрібно продовжувати орієнтуватися на уже звичні механізми оренди і емфітевзису і вибудовувати тривалі і стратегічні відносини з землевласниками.
ЗНАЧЕННЯ ЗАКОНУ ДЛЯ ГРОМАДЯН. Громадяни України зможуть першими скористатися всіма опціями власності на раніше підмораторні землі. Починаючи з 1 липня 2021 року, вони зможуть купляти і продавати земельні ділянки с/г призначення, отримувати кредити під заставу землі. У якості підготовки до першого етапу запуску ринку уже зараз можна порекомендувати громадянам перевірити свої документи на землю на предмет їх відповідності вимогам чинного законодавства (наприклад, наявність кадастрового номера тощо), щоб не мати "неприємних сюрпризів" у 2021 році.
Окрім того, Закон передбачає можливість викупити без проведення земельних торгів з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці, земельні ділянки, що використовуються громадянами: (і) на праві постійного користування і довічного успадкованого володіння - для ведення селянського (фермерського) господарства; (іі) на праві оренди в результаті переоформлення права постійного користування щодо відповідних земельних ділянок до 2010 року.
Незайвим буде нагадати, що мораторій поширюється не на будь-які земельні ділянки с/г призначення, що перебувають у власності громадян, а на земельні ділянки: (а) для ведення товарного с/г виробництва (код КВЦПЗ 01.01), (б) виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства (код КВЦПЗ 01.03), а також на земельні частки (паї). Усі інші земельні ділянки с/г призначення, що перебувають у приватній власності громадян, зокрема для ведення особистого селянського господарства, що були успадковані, приватизовані (не плутати з розпаюванням), набуті на підставі договорів, не є підмораторними і можуть відчужуватись без прив'язки до набрання чинності Законом.
У підсумку зазначимо, що наразі залишається чекати і поступово готуватися до відкриття ринку земель. Не виключено, що до 2024 року у земельне законодавство будуть внесені додаткові (ліберальніші або навпаки - більш консервативні) зміни щодо обігу с/г земель і ми не побачимо реалізацію описаного в Законі сценарію. Також у другій половині 2020-х (якщо не раніше) буде зрозуміло, чи спрацював задум "відкрити ринок, але не дати створити великі латифундії". Далі буде.
Андрій Кохан, юрист юридичної фірми "Астерс"
Отримайте більше можливостей для боротьби з кризою навіть за умов віддаленої роботи. Нова екосистема хмарних продуктів LIGA360 об`єднує всі продукти ЛІГА:ЗАКОН у спільному середовищі для управління ризиками. Об'єднайте усю команду в єдиному просторі для прийняття антикризових рішень в LIGA360. Спробувати
