Історичний Поділ: будувати не можна заборонити

“Плануєте будуватися на Подолі? Беріть і будуйте”, - чудова фраза, але не в цьому випадку Привабливість будівництва по Подолі пояснюється розвиненою інфраструктурою, вигідною транспортною розв'язкою. Водночас будівництво може бути ускладнене у зв'язку з необхідністю дотримання законодавства у сфері охорони культурної спадщини. Так виникають ймовірні труднощі щодо можливості реконструкції певних споруд, погодження проєкту, отримання дозволу, взаємодії з органами влади, відмова яких на певному етапі може поставити під загрозу реалізацію планів забудовників. Відтак, лише юридично правильний підхід до справи гарантуватиме відповідність проєкту законодавчим вимогам, його успішне погодження, а у підсумку - відсутність страху мати після зведення споруди клеймо "незаконної забудови". На важливих питаннях забудови з юридичної точки зору наголосимо далі.

Державний історико-архітектурний заповідник "Стародавній Київ"

18 травня 1987 року Постановою Ради міністрів Української РСР комплекс історичного центру м. Києва було оголошено державним історико-архітектурним заповідником "Стародавній Київ". При цьому, 27 грудня 2001 року його було занесено як пам'ятку історії, монументального мистецтва та археології національного значення до Державного реєстру нерухомих пам'яток України. Тому при проведенні робіт на його території необхідним було отримати погодження програм та проєктів містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень від Мінкульту.

Разом з тим, межі даного історико-культурного заповідника були визначені розпорядженням КМДА від 17.05.2002 № 979 "Про внесення змін та доповнень до рішення виконкому Київської міської Ради народних депутатів від 16.07.79 №920 "Про уточнення меж історико-культурних заповідників і зон охорони пам`яток історії та культури в м. Києві". Актуальна судова практика стосовно згаданого рішення виконкому №920 (з наступними змінами до нього) виходить з того, що за нормою статті 32 Закону "Про охорону культурної спадщини" саме лише віднесення певної території до зони охорони пам`яток, без визначення меж та режимів використання цієї зони відповідною науково-проєктною документацією та без їхнього затвердження відповідним органом охорони культурної спадщини, не наділяє її тим обсягом правового захисту, що передбачений чинним законодавством. Таким чином, дане рішення не може вважатись документом, який визначає межі зони охорони пам`яток, адже за своєю суттю він не є науково-проєктною документацією і не був затверджений уповноваженим на те органом охорони культурної спадщини (Постанова ВС від 26 лютого 2020 року у справі №826/9175/18).

Крім того, у 2009 році Кабінет міністрів України затвердив новий Перелік об'єктів культурної спадщини національного значення, де для "Стародавнього Києва" «місця не знайшлося». Юридично у Державному реєстрі нерухомих пам'яток як місцевого значення, так і національного значення, містяться окремі пам'ятки, які знаходяться в межах заповідника. А ось чи існує "Стародавній Київ" як єдиний об'єкт культурної спадщини і чи достатньо для цього актів радянської давності - привід для дискусії. Так само як і питання щодо того, чи необхідно погоджувати будівництво з Мінкультом.

Вважаємо, у забудовника є всі шанси довести, що погоджувати проєкт будівництва (отримувати дозвіл) не потрібно, оскаржуючи рішення органу охорони культурної спадщини, які блокують початок будівництва і не дають "зелене світло" проводити роботи на території заповідника, який юридично зник 12 років тому.

Пам'ятка історії та ландшафту місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долин р. Дніпра"

Наказом Мінкульту від 03 лютого 2010 року було встановлено пам'ятку історії та ландшафту місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір і долин р. Дніпра", яка станом на сьогодні занесена до Державного реєстру нерухомих пам'яток. Тому погоджувати відповідний проєкт будівництва необхідно з Департаментом охорони культурної спадщини виконавчого органу КМР (КМДА).

Наказом згаданого вище органу від 18 грудня 2019 року № 86 було затверджено науково-проєктну документацію "Межі і режими використання зон охорони пам'ятки ландшафту, історії місцевого значення "Історичний ландшафт Київських гір та долини річки Дніпро", якою встановлено максимальну гранично допустиму висоту будівель забудови (від 10 до 27 м). В розрізі питань будівництва актуальним є визначення наявності обов'язку дотримання висотності забудови, встановленої наказом 2019 року, у разі, коли в період 2010-2019 років вже було отримано "Містобудівні умови та обмеження", але ще не отримано дозвіл на виконання будівельних робіт.

Судова практика у цьому аспекті не є сформованою, однак, враховуючи правові позиції Верховного Суду у сфері містобудування, який неодноразово висловлював позицію, що за своєю природою та з огляду на процедуру прийняття детальний план території, як і генеральний план населеного пункту, є нормативно-правовими актами (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 у справі №363/3101/17 та від 15.05.2019 у справі №363/3786/17), то можна стверджувати, що і затверджена науково-проєктна документація має спільну правову природу саме із ДПТ в аспекті процедури прийняття та мети правового регулювання.

Таким чином, забудовник для захисту своїх прав/інтересів може зайняти правову позицію, що науково-проєктна документація - це нормативно-правовий акт, який не має зворотної дії в часі, а тому дотримуватися будь-яких обмежень, пов'язаних з її прийняттям, не потрібно.

"Попереджений - значить озброєний: нове підводне каміння"

28 квітня 2021 року було прийнято Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" № 1423-ІХ, яким передбачено внесення суттєвих змін до Закону України "Про охорону культурної спадщини" (зміни набувають чинності 27.05.2022 року).

Віднині введено поняття "територія пам'ятки" та передбачено визначення меж та режимів використання території пам'ятки науково-проєктною документацією, що затверджується Мінкультом (щодо пам'яток національного значення) та місцевими органами охорони культурної спадщини (щодо пам'яток місцевого значення).

Відтак, у межах встановленої території пам'ятки забороняється проведення робіт з нового будівництва, а також будівельних робіт на існуючих об'єктах, якщо наслідком виконання таких робіт стане збільшення висотності такого об'єкта або збільшення більш як на 15% зовнішніх геометричних розмірів його фундаменту, або зменшення відстані від такого об'єкта до пам'ятки, що охороняється.

Також передбачено фіксовані розміри меж та режими використання зон охорони пам'ятки до затвердження науково-проєктної (науково-дослідної) документації, яка становить 100 м від межі території пам'ятки (у межах населеного пункту).

Таким чином, забудовникам потрібно звернути увагу, що з 27 травня 2022 року буде суттєво обмежена можливість нового будівництва на території пам'яток культури, тому рекомендуємо до цього моменту здійснити всі дії, реалізація яких стане практично неможливою в майбутньому.

«Новий» історичний ареал міста Києва

03 серпня 2021 року Мінкульт повідомив про затвердження меж та режимів використання історичних ареалів в місті Києві. З першого погляду у забудовників з'явився законний обов'язок погоджувати проєктну документацію та отримувати дозвіл в Мінкульті. Але насправді не все так однозначно.

Встановлення меж та режимів використання історичних ареалів відбувається шляхом затвердження Мінкультом окремої науково-проєктної документації, яка попередньо погоджується Київрадою. Старт розробки такої документації повинен відбуватися одночасно зі стартом розроблення історико-архітектурного опорного плану (ІАОП), за затвердження якого вже відповідальна Київрада (Мінкульт лише погоджує такий ІАОП).

Однак, окремої науково-проєктної документації щодо меж та режимів використання історичних ареалів не розроблялося: був розроблений лише ІАОП, який містить окремий розділ щодо меж та режимів використання історичних ареалів (всього в місті Києві визначено 8 ареалів). ІАОП надійшов на розгляд Мінкульту, і Мінкульт за результатами розгляду ІАОП Наказом №599 від 02.08.21 затверджує межі та режим використання історичних ареалів в місті Києві на підставі даних, які є в ІАОП.

Також Мінкульт фактично визнав протиправність своїх дій, оскільки в Наказі міститься пряме посилання на Протокол №14 від 14.07.2021 засідання Науково-методичної ради з питань охорони культурної спадщини при Мінкульті, де в п. 1.2. рекомендовано КМДА виступити замовником виготовлення окремої науково-проєктної документації "Межі та режими використання території історичних ареалів м. Києва" та прискорити її подання на розгляд Мінкульту.

Враховуючи суттєву неузгодженість у процесі прийняття/затвердження історичного ареалу, у забудовників залишаються досить непогані шанси довести, що історичні ареали в місті Києві так і не встановлені, і, відповідно, що Мінкульт досі "ще не в грі".

Резюмуючи вищенаведене зазначимо, що з приводу будівництва на Подолі необхідно чітко розуміти, що від досвіду та знань практикуючого адвоката, який вирішує юридичну складову містобудівного кейсу, можна буде правильно поставити «кому» в реченні "Історичний Поділ: будувати не можна заборонити".