Спори щодо оренди землі: актуальна судова практика

Незважаючи на складний рік українські суди усіх інстанції продовжували розглядати справи щодо оренди землі як в порядку адміністративного, цивільного так і в порядку господарського судочинства. Ми маємо на меті зробити певні підсумки 2022 року у цих аспектах, а саме: проаналізувати спори щодо поновлення договорів оренди землі, дослідити кейси про розірвання договорів оренди як з ініціативи орендодавця, так і з ініціативи орендаря, з'ясувати як відбувається розгляд справ про реалізацію переважного права орендаря на викуп земельної ділянки та на укладення договору оренди на новий строк. 

Поновити чи не поновити - ось у чім питання  

Постановою Верховного Суду від 10.01.2023 у справі № 359/4535/20 визначено, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично передбачає два способи пролонгації договору оренди землі. 

Щиро кажучи, не усі наші колеги поділяють цю думку. Адже «пролонгація» є по суті продовженням орендних відносин на такий самий строк і на тих самих умовах, найчастіше - без вчинення сторонами додаткового правочину. Наразі, така модель взаємодії між Орендодавцем та Орендарем закріплена у ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» та ст. 126-1 Земельного Кодексу України. 

Що ж стосується ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і як зазначає Верховний Суд - по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. 

Суд наголошує, що Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. 

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частини восьма, дев'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). 

Таким чином Верховний Суд приходить до висновку, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури поновлення договору оренди землі. 

Переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк 

Постанова Верховного суду від 23.08.2022 у справі № 920/102/21 містить подібні доводи. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. 

Суд наголошує, що таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення. 

Разом з тим Суд звертає увагу, що виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 

У цьому контексті Суд з посиланням на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважує, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачає право оренди та ризикує отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. 

Давайте щось розірвемо 

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі №  922/3166/20 суд відступив від правового висновку КЦС ВС про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, визначивши, що позов про розірвання договору оренди землі належить до зобов'язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами є договірні відносини. 

У разі використання орендарем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню орендодавець має право звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі, протягом строку дії договору оренди землі (та існування обумовленого таким договором обов'язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки). 

Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред'явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов'язку виконувати зобов'язання щодо цільового використання земельної ділянки). 

 Розірвання договору, у зв'язку з порушенням істотної умови договору, а саме зміни цільового призначення земельної ділянки без згоди орендодавця, суд розглядає по-різному в залежності від обставин справи. Так, постанова Верховного Суду від 22.12.2022 у справі № 133/1886/21 встановивши фактичні обставини у справі, від яких залежить правильне вирішення спору, належним чином оцінивши докази, подані сторонами, дійшов обґрунтованого висновку про те, що орендар знищивши сад, який розташований на земельній ділянці орендодавця, порушив право власності останнього на багаторічні насадження - сад, чим завдав шкоди і позбавив її права на вільне володіння і розпорядження багаторічними насадженнями, на яке орендодавець розраховував при укладенні оспорюваного договору оренди землі. На думку Верховного Суду, Орендар істотно порушив умови спірного правочину, оскільки без згоди орендодавця знищив сад та змінив вид угідь з багаторічних насаджень на ріллю, хоча такі дії мали бути обумовлені в укладеному між сторонами договорі оренди землі. 

Що припинити, коли немає чого припиняти? 

Розглядаючи касаційну скаргу у справі про визнання припиненим договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання товариства повернути земельну ділянку власникові у постанові Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 663/1651/21 суд приходить до висновку, що право орендодавця підлягає судовому захисту за його позовом шляхом визнання права орендаря таким, що припинене, а не шляхом припинення договору оренди землі. 

Зокрема Верховний Суд з посиланням на вже існуючу судову практику зазначає, що стаття 16 ЦК України не передбачає такого способу захисту права та інтересу як визнання договору припиненим, а реалізація таких способів захисту як зміна або припинення правовідношення може відбуватися шляхом розірвання договору. Звертаючись до суду з вимогою про визнання договору припиненим, позивач прагне досягнути юридичної визначеності у відносинах з відповідачем, тобто прагне отримати підтвердження судом припинення певних прав іншої сторони договору. У такому разі належним способом захисту є визнання відсутності права відповідача. Підсумовуючи Суд робить узагальнення про те, що в разі невизнання орендарем припинення його права оренди, таке право підлягає захисту судом шляхом визнання його права на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України. 

З точки зору коректності способів захисту права рішення цікаве, але системна проблема з необхідністю формального підтвердження припинення правовідносин для внесення відомостей до державного реєстру речових прав залишається і ще довго буде створювати проблеми. 

Superficies solo cedit. А навпаки - не завжди 

Постановою Великої палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 розглянуто питання переходу прав на земельну ділянку до нового власника нерухомого майна. Так, Суд вважає, що у разі укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна за відсутності в попереднього власника такого нерухомого майна належним чином оформлених прав користування земельною ділянкою, на якій розміщено нерухоме майно, положення статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають. Отримання особою в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної їй будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України. 

На нашу думку позиція не очевидна. Особливо у випадках наявності сформованої земельної ділянки. 

Переважне право орендаря на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 

З'явилася, мабуть, одна з найочікуваніших серед аграрних юристів судових практик - щодо переважного права орендаря на викуп земельної ділянки. Так, Постанова Дніпровського апеляційного суду від 12.01.2023 у справі № 192/1876/20, ухвалена у справі про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, перевід прав покупця за договором купівлі-продажу землі, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності на користь орендаря земельної ділянки. 

Суд вважає належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов'язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця відповідної речі. І хоча земельна ділянка, про яку йдеться у постанові - не вважалася «підмораторною», і відчужена була у 2017 році, ще до набуття чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», проте ми припускаємо, що спірні правочини, укладені після 1 липня 2021 року розглядатимуться судами у такому ж порядку. 

Замість епілогу 

Розглядаючи спори стосовно оренди землі деякі суди першої та апеляційної інстанції відступали від судової практики, яка склалася, ставали на бік орендаря, ігноруючи, до прикладу факт зміни складу угідь земельної ділянки без згоди орендодавця, але акцентуючи увагу на переваги від користування ділянкою в умовах воєнного стану. Касаційна  інстанція натомість таких послаблень не допустила (постанова Верховного Суду від 16.11.2022 у справі №914/291/22). Що ж, мабуть, це і є ознакою верховенства права. Адже війна неминуче закінчиться, а судова практика лишиться надовго.