При виборі приміщення для власного офісу, складу чи виробництва, потенційний орендар, перш за все, звертає увагу на сам об'єкт майбутньої оренди, його розташування, прийнятну вартість орендованого майна, перелік та якість послуг, що надає Орендодавець, наявність місць для паркування, а в сучасних реаліях також на наявність облаштованого та комфортного укриття, безперебійного електропостачання, засобів зв'язку тощо.
Дослідження усіх вищевказаних умов потребує від орендаря значних зусиль та часу, і, як правило, при одночасному співпадінні всіх вищевказаних обставин у орендаря не часто виникають питання щодо бекграунду орендодавця. Зазвичай все обмежується перевіркою правовстановлюючих документів на нерухоме майно та реєстраційних документів юридичної особи орендодавця. Саме така недостатня обачність потенційного орендаря може стати його додатковим клопотом вже після укладення договору оренди та внесенні ним перших орендних платежів.
В даному матеріалі мова піде про грошові зобов`язання орендодавця, що передані новому кредитору, в тому числі і ті, що виникають з укладених договорів оренди.
Відповідно до положень Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Виходячи з положень ст. 512 Цивільного кодексу України, (далі - ЦКУ) кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок:
передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги);
правонаступництва;
виконання обов'язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем);
виконання обов'язку боржника третьою особою.
Кредитор у зобов'язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.
Щодо відступлення права вимоги, то це є правочин (договір), на підставі якого первісний кредитор передає свої права новому кредитору, а новий кредитор приймає ці права і зобов'язується або не зобов'язується їх оплатити.
Не пропустіть важливих змін щодо ваших договорів. Налаштуйте розширений моніторинг сторін з функціоналом CONTRACTUM у LIGA360. Отримуйте сповіщення про зміни у ЄДР, перевірки, відкриті провадження чи участь компаній у тендерах. Деталі за посиланням.
Ситуація
Підприємство А, що займається здаванням в оренду власного нерухомого майна заборгувало підприємству Б грошові кошти у визначеному розмірі.
З метою виконання власних грошових зобов'язань підприємство А (Орендодавець за договором оренди) уклало з підприємством Б договір про відступлення права вимоги, належне Орендодавцю щодо орендних та інших, передбачених договором оренди платежів, до підприємства В (Орендар відповідно до укладеного з підприємством А договору оренди). Тобто, підприємство В стало боржником підприємства Б на підставі укладеного між підприємством А і підприємством Б договору про відступлення права вимоги щодо передбачених договором оренди платежів.
Як зазначено в ЦКУ, заміна кредитора у зобов'язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
Незважаючи на те, що воля боржника за загальним правилом не береться до уваги в разі заміни кредитора у зобов'язанні, частина 2 ст. 516 ЦКУ визначає необхідність письмового повідомлення про таку зміну боржника, оскільки ризики неповідомлення боржника несе новий кредитор. В цьому випадку логічним є те, що саме він має турбуватися про належне повідомлення боржника про заміну кредитора у зобов'язанні.
В порушення ч. 2 ст. 516 ЦКУ, підприємство В не було повідомлене про заміну кредитора у зобов'язанні, а відтак, продовжило виконувати власні зобов'язання, передбачені договором оренди перед підприємством А, що, в свою чергу, стало підставою для отримання від підприємства Б претензії щодо невиконання своїх зобов`язань, передбачених договором оренди, право вимоги щодо якого належить підприємству Б.
Не зважаючи на те, що за правилами ст. 599 ЦКУ, підприємство В належним чином виконало свої зобов'язання, що випливають з договору оренди і згідно норм цивільного законодавства зобов'язання для підприємства В припинені їх належним виконанням, дана непередбачувана ситуація створила для сумлінного орендаря (підприємства В) додаткові витрати, пов'язані із залученням юридичного супроводу даної ситуації, втратою часу, ресурсів тощо.
Отже, з метою уникнення подібних ризиків, окрім перевірки правовстановлюючих документів на нерухоме майно та інших реєстраційних документів орендодавця, орендарю слід ґрунтовно дослідити його діяльність, позицію на ринку відповідних послуг, його ділові зв'язки, фінансову стабільність та, безумовно, - репутацію.
Окрім того, варто завжди включати до договору оренди положення ч. 3 ст. 512 ЦКУ, яка встановлює пряму заборону на заміну кредитора у зобов'язанні без попереднього погодження боржника.
Дотримання простих правил щодо аналізу документів та інформації про орендодавця збереже ваш час, ресурси та гроші.
Спробуйте перше рішення для комплаєнс-контролю в Україні. LIGA360:Compliance надає повноту інформації для AML/KYC перевірок та процедури due dilligence. Верифікуйте контрагентів, оцінюйте санкційні та корупційні ризики щодо них. Замовте за посиланням.
