Укладення договору оренди комерційної нерухомості - це складний процес, який вимагає ретельного підходу до формулювання його умов та врахування потенційних правових та економічних ризиків. Належне оформлення правочину дозволяє уникнути можливих претензій, мінімізувати фінансові втрати та забезпечити належне виконання зобов'язань обома сторонами у майбутньому.
У цій статті розглянемо основні групи юридичних аспектів, які варто врахувати в договорі оренди, з метою належного захисту ваших інтересів.
Ризики, пов'язані з особою контрагента й укладенням договору
Одним з основних питань, на яке слід звернути увагу перед укладенням договору оренди комерційної нерухомості, є платоспроможність і репутація орендаря. На практиці, несплата орендної плати з різних підстав стає доволі поширеною причиною конфліктів між сторонами договору.
З метою визначення надійності контрагента рекомендуємо перевірити щонайменше загальну інформацію про нього з використанням, наприклад, відомостей у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиному реєстрі боржників, Єдиному державному реєстрі виконавчих проваджень, судового реєстру та інших надійних порталів.
Додатково рекомендуємо запросити у контрагента установчі документи (зокрема, для перевірки повноважень керівника юридичної особи щодо підписання договорів та у разі необхідності отримання згоди учасників юридичної особи на таке підписання), останню фінансову звітність тощо.
У контексті укладення договору, зауважуємо, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Водночас відповідно до положень ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
строк, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Тобто, якщо сторонами договору оренди комерційної нерухомості є суб'єкти господарювання, то перелік істотних умов договору за замовчуванням буде ширшим.
Окрім того, варто пам'ятати, що відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦК України, якщо договір стосується оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню. Наслідком відсутності нотаріального посвідчення у такому випадку є нікчемність договору (ч. 1 ст. 220 ЦК України).
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360 для контролю інформаційних ризиків і ухвалення рішень, та відкрийте більше можливостей.
Ризики, пов'язані із забезпеченням виконання зобов'язань за договором
Як зазначається у ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки та відшкодування збитків.
Відповідно до ч. 2 ст. 217 ГК України, у сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій як відшкодування збитків, штрафні санкції та оперативно-господарські санкції.
З метою уникнення зловживань з боку орендаря у договорі часто передбачають неустойку (штраф, пеню) за несвоєчасну сплату оренди. При цьому нерідко в договорі сторони передбачають саме пеню, тобто грошову суму, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення.
Зазвичай, сума поденної пені прив'язується до розміру подвійної облікової ставки НБУ. Така практика пов'язана з тим, що ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» встановлює, що розмір пені не може перевищувати подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня.
Також варто враховувати, що відповідно до ч. 3 ст. 551 ЦК України, розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. До таких обставин, зокрема, може бути віднесено (ч. 1 ст. 233 ГК України):
ступінь виконання зобов'язання боржником;
майновий стан сторін, які беруть участь у зобов'язанні;
не лише майнові, але й інші інтереси сторін, що заслуговують на увагу.
Як зазначає Верховний Суд у Постанові від 19 січня 2024 року у справі № 911/2269/22, обставини, що є підставою зменшення судом неустойки, у кожних конкретних правовідносинах мають індивідуальний характер, а тому й розмір неустойки, до якого суд її зменшує (на 90 %, 70 % чи 50 % тощо), який обумовлюється встановленими та оціненими судом обставинами в конкретних правовідносинах, визначається судом у межах дискреційних повноважень.
Ще одним важливим аспектом застосування заходів забезпечення виконання зобов'язань, до яких належить неустойка, є необхідність їх вчинення у письмовій формі. Відповідно до ч. 2 ст. 547 ЦК України, правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання, вчинений із недодержанням письмової форми, є нікчемним. Відтак, неустойку, як й інші способи забезпечення, рекомендуємо одразу прописувати у договорі або ж оформлювати окремою додатковою угодою до договору.
Слід зазначити, що сторони в договорі можуть передбачити й інші види забезпечення виконання зобов'язань, як це передбачено ч. 2 ст. 546 ЦК України.
Одним з таких механізмів може стати гарантійний (забезпечувальний) платіж. Основна мета такого платежу - гарантувати сплату орендної плати, повернення майна в належному стані або виконання інших зобов'язань з боку орендаря.
Водночас, як вказується у Постанові Верховного Суду від 29 травня 2024 року у справі № 910/2491/23, важливо чітко формулювати мету такого гарантійного платежу у договорі. Стягнення забезпечувального платежу з непогоджених між сторонами підстав буде неправомірним і може бути оспорено орендарем в суді. Разом з тим, за порушення грошового зобов'язання, кредитор, незалежно від вимог щодо фінансових санкцій, може вимагати від боржника сплати суми боргу з урахуванням 3% річних від простроченої суми та встановленого індексу інфляції за весь час прострочення.
При цьому, як зазначає Верховний Суд у Постанові від 9 квітня 2024 року у справі № 335/4646/22 нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3% річних входять до складу грошового зобов'язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення, а також нараховуються незалежно від вини боржника.
Як знайти подібні судові рішення в один клік? Нова LIGA360 миттєво аналізує мільйони судових справ і обирає кейси саме для вас! А ще ви знайдете все пов?язане законодавство та аналітику від експертів. Замовте презентацію прямо сьогодні.
Інфляційні ризики
Під час укладення довгострокових договорів комерційної оренди слід враховувати, що сума доходу від здачі приміщення чи іншої нерухомості буде поступово втрачати свою реальну цінність через інфляційні коливання.
Одним з варіантів врегулювання цього аспекту в договорі є закріплення регулярного механізму і порядку перегляду вартості оренди, прив'язаного до інфляційних індексів НБУ. До прикладу, якщо погоджена сторонами сума орендної плати становить 100 000 гривень, то у разі щорічного перегляду за 2024 рік, вона б становила 112 000 гривень, враховуючи індекс інфляції у 112,0% за рік.
Іншим, простішим варіантом, є вказання суми орендної плати не в гривнях, а в еквіваленті іноземної валюти. Така можливість передбачена ч. 2 ст. 524 ЦК України, де зазначено, що сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті. Саме вказаний шлях вибирають більшість операторів комерційної нерухомості.
Водночас, відповідно до ч. 2 ст. 533 ЦК України, якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Ризики, пов'язані з форс-мажором
У договорі оренди комерційної нерухомості слід передбачити положення на випадок аварійно-технічних ситуацій, пов'язаних з приміщенням. За загальним правилом, ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник (ч. 1 ст. 323 ЦК України), а орендар - лише у разі затримки повернення орендованого майна (ч. 1 ст. 772 ЦК України).
Тим не менш, як зазначає Верховний Суд в Ухвалі від 14 травня 2024 року у справі № 905/802/23, сторони в договорі оренди не позбавлені можливості передбачити, що такий ризик покладається на орендаря і під час оренди, а не лише в разі затримки повернення орендованої речі.
Також у договорі слід врегулювати питання підтримання приміщення в належному технічному стані, пожежної безпеки, охорони, а також можливості страхування нерухомості з боку орендаря.
Доволі цікавою є позиція Верховного Суду у Постанові від 22 вересня 2021 року у справі № 207/3254/18, де суд аналізує правові наслідки невиконання орендарем договірного обов'язку зі страхування приміщення, що передане в оренду.
У цій справі суд застосовує до відповідних правовідносин аналогію закону у рамках ч. 2 ст. 12 Закону України «Про оренду землі», де зазначено, що у разі невиконання свого обов'язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об'єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування.
Більше того, варто пам'ятати про можливість виникнення форс-мажорних обставин, тобто надзвичайних та невідворотних подій, що об'єктивно унеможливлюють виконання зобов'язань. Їх наявність може бути підставою для звільнення сторони від відповідальності за порушення своїх зобов'язань, що передбачено ч. 1 ст. 617 ЦК України та ч. 2 ст. 218 ГК України.
При цьому, як вказується у Постанові Верховного Суду від 19 вересня 2024 року у справі № 910/671/24, форс-мажорні обставини мають індивідуальний персоніфікований характер щодо конкретного договору та його сторін. Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов'язання має бути причинно-наслідковий зв'язок.
Разом з тим, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов'язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.
Як зазначає Верховний Суд у Постанові ід 2 квітня 2024 року у справі № 910/9226/23, «надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов'язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести».
Враховуючи наведене, у договорі важливо прописати перелік подій, які мають або ж навпаки не мають характеру форс-мажору, порядок повідомлення і підтвердження виникнення форс-мажору, правові наслідки у разі довготривалої наявності обставин форс-мажору (наприклад, можливість одностороннього розірвання договору).
Також, слід пам'ятати, що обставини форс-мажору звільняють особу лише від відповідальності за порушення зобов'язання, однак не від виконання своїх обов'язків у цілому.
LIGA360 забезпечить ваш бізнес інформацією, необхідною для комплексного управління ризиками. Наші інструменти дозволяють попереджати ризики співпраці з партнерами, а також законодавчі, судові й інформаційні загрози й вживати своєчасних заходів щодо їх мінімізації. Оцініть можливості LIGA360, замовивши персональну презентацію вже сьогодні.
Ризики, пов'язані зі змінами у законодавстві України
Нещодавно Верховна Рада України прийняла Закон України від 09.01.2025 року № 4196-IX. Ним серед іншого, встановлено, що Господарський кодекс України втратить чинність з дня введення в дію цього закону, тобто з 28 серпня 2025 року.
Це означає, що невдовзі значне регулювання господарсько-договірних правовідносин з боку ГК України зникне. Слід звернути увагу на наступні положення, які стануть неактуальними:
зупинка нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання через 6 місяців з моменту порушення (ч. 6 ст. 232 ГК України);
закріплення залікової неустойки, коли у разі стягнення штрафних санкцій збитки відшкодовуються в частині, не покритій цими санкціями (ч. 1 ст. 232 ГК України) на противагу штрафній неустойці, закріпленій у ч. 1 ст. 624 ЦК України;
встановлення звуженого обсягу збитків, коли особа може претендувати на відшкодування лише вже здійснених нею витрат (ч. 2 ст. 224 ГК України), на відміну від п. 1 ч. 2 ст. 22 ЦК України, де закріплено можливість стягнення витрат, які будуть зроблені стороною у майбутньому.
Разом з тим, слід пам'ятати, що відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Як зазначає Верховний Суд у Постанові від 25 січня 2022 року у справі № 826/17708/14, розпочатий процес реалізації права, за загальним правилом, повинен бути завершений за чинним на момент початку такого процесу законом, що узгоджується з принципом правої визначеності.
Відтак, договірні правовідносини, які розпочались на момент, коли Господарський кодекс України ще був чинним, будуть продовжувати підпадати під його регулювання до їх завершення попри втрату ним чинності.
Висновки
У наш час, ризики - це невід'ємна складова будь-яких процесів, особливо коли вони стосуються грошових операцій. Укладення договору оренди комерційної нерухомості вимагає уваги до низки аспектів, для того, щоб мінімізувати ризики та забезпечити стабільність правовідносин.
Важливо перевірити платоспроможність орендаря, чітко визначити умови договору та передбачити механізми забезпечення виконання зобов'язань (зокрема - гарантійний платіж). Інфляційні ризики можна мінімізувати через індексацію орендної плати або її прив'язку до іноземної валюти. Також варто враховувати майбутні зміни у законодавстві України, серед яких скасування Господарського кодексу України, та чітко прописати умови на випадок форс-мажору.
Належне оформлення договору дозволяє уникнути суперечок, забезпечити належне виконання зобов'язань і захистити інтереси обох сторін. Ретельний підхід до підготовки документів - це запорука успішного та довгострокового співробітництва.
Юрій Клюса, молодший юрист корпоративного департаменту Crowe Mikhailenko
За участю:
Аліни Члдрян, радниці корпоративного департаменту Crowe Mikhailenko
Андрія Духницького, партнера, керівника корпоративного департаменту Crowe Mikhailenko
