Ринок житла в Україні переживає одночасно й відновлення попиту, і турбулентність, спричинену воєнним станом, змінами у фінансуванні будівництва та модернізацією земельного та цивільного законодавства. Покупець змушений оцінювати не тільки локацію й ціну, а й регуляторні новації - новий порядок реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості (МОН), жорсткіші вимоги до девелоперів та посилений фінансовий моніторинг угод.
Ризики угод на первинному ринку нерухомості: що треба знати про новобудови
Подвійні продажі та оспорювання прав на об'єкт
Після 2022 р. більшість будівельних майданчиків які не розташовані в західних областях України зіштовхнулися з відсутністю нових продажів, суттєвого сповільненням платежів по існуючим договорам, а в деяких випадках з повним припиненням оплат. Перший рік - півтора інвестори чекали, але на другий рік війни, ті інвестори які повністю сплатили вартість об'єкта нерухомості почали ініціювати судові процеси для захисту власних прав. За існуючою судовою практикою інвестор може ініціювати визнання права власності на майнові права, або якщо будинок прийнятий до експлуатації права на об'єкт нерухомості, за умови належного виконання умов договору та здійснення повної оплати. Вказані процеси можуть тривати роками. Складається ситуація, коли інвестор через суд намагається визнати право власності на об'єкт нерухомості, а забудовник в односторонньому порядку надсилає лист про розірвання договору і вважає, що взаємовідносини в межах даного договору припинені. В такому випадку забудовник розпочинає новий продаж того самого об'єкта нерухомості іншій особі. Ризик полягає в тому, що новий інвестор може укласти договір про придбання об'єкта нерухомості, щодо якого зі сплином певного часу з'явиться рішенням суду яким право власності на об'єкт нерухомості буде визнано за первинним інвестором.
Для уникненя такого роду ризиків, перед укладенням договору із забудовником слід проаналізувати існуючі судові спори в єдиному державному реєстрі судових рішень. Також передбачити гарантії за договором із забудовником в яких зазначається про відсутність інших договорів щодо такого самого об'єкта нерухомості, а також що за даним об'єктом відсутні судові спори. Отже, слід бути впевненим, що забудовник не брав на себе жодні зобов'язання за відповідним об'єктом нерухомості та спір щодо належності прав на нього відсутній. Звісно, забудовник може збрехати, але в такому випадку уповноважена особа такого забудовника, що надала брехливі гарантії ризикує нести кримінальну відповідальність у зв'язку із наявністю в його діях ознак шахрайства.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
Доплати у зв'язку із збільшенням витрат на будівництво
Якщо затримка в будівництві складає досить тривалий період, то у інвестора виникає ризик понести додаткові витрати в вигляді доплат за кожен метр площі об'єкта нерухомості. Справа в тому, що на протязі війни значно подорожчали будівельні матеріали, вартість користування обладнанням, а також вартість робочої сили. Відтак, користуючись тим, що вартість нерухомості або майнових прав на неї визначається в гривні та оплати також отримувались в гривні, забудовники зловживають своїми правами вимагають від інвесторів або доплачувати певні суми грошових коштів пропорційно площі об'єкта нерухомості, або погрожують розірвати договір та повернути інвестору суму в гривні яку він оплатив до початку війни. З урахуванням знецінення гривні більше ніж у півтора рази, інвестори в деяких випадках вимушені погоджуватись на такі вимоги забудовників.
Якщо ж ми говоримо про нового інвестора який планує придбати об'єкт нерухомості в 2025 році, то описана вище ситуація може торкнутись і його незважаючи на укладення договору більш пізньою датою. Ризик придбання об'єкта нерухомості в 2025 році стосується випадків коли первинний інвестор переуступає права на внесений пайовий внесок або перепродає попередньо придбані майнові права новому інвестору. Оплата вартості майнових прав або пайового внеску здійснюється шляхом взаєморозрахунків між первинним і новим інвестором, без участі забудовника. Але слід враховувати, що сума оплати за майнові прав або пайовий внесок була визначена під час підписання основного договору і здійснена первинним інвестором в минулі періоди. Вказана ціна за договором не змінюється незважаючи на взаєморозрахунки між інвесторами. Отже, отримуючи права первинного інвестора, новий інвестор фактично його замінює, але навіть якщо новий інвестор сплатив на користь первинного інвестора суму що перевищує вартість зазначену в договорі із забудовником, на обов'язки самого забудовника це ніяк не впливає, оскільки розрахунки проводились між інвесторами без участі забудовника. Таким чином, після проведення заміни первинного інвестора на нового інвестора, забудовник може звернутись до нового інвестора із вимогою щодо проведення доплат за договором або пригрозити розірвати договір. В такому випадку якщо договір буде розірвано, новий інвестор може повернути собі тільки ту суму в гривні яку попередньо визначили в договорі і яку свого часу сплатив первинний інвестор. Отже, слід перевіряти на яку суму укладений договір та чи відповідає сплачена сума, що вказана в договорі, тій сумі грошових коштів які новий інвестор сплачує первинному інвестору за передні права на об'єкт нерухомості. Для забезпечення гарантій прав інвестора на випадок розірвання договору із забудовником рекомендую зафіксувати в договорі умови за якими повернення раніше сплачених коштів забудовник зобов'язується здійснювати із врахуванням рівня інфляції або в прив'язці до курсу долару США станом на момент укладення договору із забудовником. В такому випадку знецінення гривні не буде збільшувати ваші ризики як інвестора.
Дотримання вимог закону
Після набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» ( 10 жовтня 2022 року), всі забудовники які отримали дозвіл на здійснення будівельних робіт після вказаної події вже не можуть застосовувати схему із залучення коштів інвесторів шляхом продажу майнових прав на нерухоме майно. Заміною такої схеми є продаж прав на майбутні об'єкти нерухомості. Якщо ж варіант із продажем майнових прав все ж таки застосовується забудовником, слід мати на увазі, що у інвестора можуть виникнути проблеми під час реєстрації прав на нерухомість в реєстрі прав власності, після завершення будівництва. Пояснення забудовника, що в подальшому він замінить договори і реєстрація відбудеться як треба, несе високі ризики, оскільки інвестор буде залежати від добопорядочності забудовника і його бажання на проведення заміни договорів без пред'явлення додаткових вимог. Вже не кажучи про ризики пов'язані із такою «заміною», що може бути досить спірною в межах діючого законодавства.
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360 для контролю інформаційних ризиків і ухвалення рішень, та відкрийте більше можливостей.
Юридичні ризики під-час придбання як новобудов так і нерухомості на вторинному ринку
Представництво за довіреністю від іноземного нотаріуса
В умовах війни багато громадян виїхали за кордон. У зв'язку із чим, дуже часто в Україні укладення договорів купівлі-продажу нерухомості здійснюється через представників за довіреністю. За загальною процедурою довіреність оформлена за кордоном має бути апостильована. В той же час, є перелік країн із якими у України є домовленості про не застосування апостилювання довіреностей. Отже, виникає ситуація коли особа представляється представником власника, надає довіреність нібито оформлену за кордоном, але нотаріус не може перевірити її легітимність оскільки дана довіреність не вноситься до українських реєстрів. Для уникнення ризиків шахрайства та підробки довіреностей виданих нотаріусами інших держав, рекомендую наполягати на оформленні довіреності в українському консульстві. В такому разі, дана довіреність після потрапляння в Україні має бути внесена в спеціальний реєстр. Найчастіше це робить той нотаріус який проводить угоду по відчуженню нерухомості. За вказаних умов український нотаріус зможе перевірити легітимність довіреності і бути впевненим, що вона не підроблена. Звісно, що за законом, якщо довіреність була підроблена, то угода може бути визнана недійсною і грошові кошти сплачені за нерухомість мають бути повернуті. Але треба розуміти, що якщо певна людина йде на такі шанхайські дії, то вона не збирається повертати грошові кошти навіть за умови притягнення до відповідальності. Отже, краще заздалегідь подбати про захист своїх прав, а не займатись потім повернення сплачених коштів.
Перебування у шлюбі зареєстрованому за кордоном
Згідно діючого законодавства, без згоди другого з подружжя угода може бути визнана нікчемною (ст. 65 СКУ). В умовах тимчасового переміщення людей, виникає дуже багато випадків коли власник нерухомості перебуває у шлюбі з громадянином іншої країни і про вказаний шлюб не повідомляє під час підписання угоди. Встановити наявність або відсутність перебування продавця у шлюбі який укладений за кордоном досить складно і може зайняти тривалий час. Найчастіше нотаріуси керуються інформацією отриманою від продавця, якщо шлюб не зареєстрований в Україні. Отже, існує ризик визнання угоди нікчемною у зв'язку із відсутністю згоди чоловіка або дружини продавця. Зазначені зловживання з боку продавця дуже рідко зумовлені наміром вчинення шахрайських дій. Іноді це просто економія на посвідчені документів про шлюб та згоди іншого із подружжя на проведення нотаріальних дій. Отже, для уникнення вищеописаних ризиків рекомендую, як мінімум, вказувати фактичну ціну нерухомості, що продається. Щоб у разі скасування результатів угоди, ви як покупець могли на законних підставах претендувати на повернення всіє суми сплачених коштів.
Описані в даному розділі ризики існували і до початку війни, але були поодинокими. З урахуванням великої кількості осіб, що виїхали за кордон, кількість випадків продажу по довіреності з-за кордону або перебування в шлюбі з громадянином іноземної держави суттєво зросла.
Висновки
Покупець 2025 р. стикається з подвійним викликом: забудовники шукають нові способи фінансування, а держава посилює контроль і підвищує прозорість. Ключові інструменти мінімізації ризиків - глибока перевірка документів, грамотні умови договору та фінансові гарантії. І хоча Закон № 2518-IX поклав початок системній реєстрації прав на майбутні об'єкти нерухомості, реальний захист інвестицій усе ще залежить від уважності самого покупця та кваліфікованого супроводу професійного юриста.
