1. Вступ: коли має сенс іти до суду
Рішення загальних зборів ОСББ прямо визначають життя будинку: від розміру внесків і затвердження кошторису - до обрання правління, погодження великих витрат, укладення договорів з управителем чи підрядниками. До суду йдуть тоді, коли порушено процедуру скликання та повідомлення, ухвалено рішення поза порядком денним, неправильно підраховано голоси (змішано «кількість квартир» і «площі»), протокол оформлено з фатальними вадами, або коли правління діє на підставі незаконного рішення та це вже завдало чи може завдати позивачеві шкоди (наприклад, нараховано підвищені внески, змінено управителя або підписано невигідний договір). Водночас суди наголошують: вони не підміняють волю співвласників і втручаються лише тоді, коли реально порушено право особи та/або допущено суттєві процесуальні дефекти; дрібні похибки організації зборів самі по собі не є підставою для скасування рішень щодо спільного управління майном.
2. Що саме можна оскаржити і в якій формі
Предметом спору є: визнання недійсним рішення загальних зборів (повністю або в частині окремих пунктів); визнання відсутності правових наслідків (для дій правління/голови, похідних від спірного рішення); зобов'язання утриматися від виконання чи вчинити дії (перерахунок внесків, повідомлення банку/контрагентів, приведення внутрішніх актів у відповідність); скасування реєстраційних дій як наслідок визнаної недійсності.
Формулюючи вимоги, важливо показати, яке саме суб'єктивне право або законний інтерес порушено (участь/голосування, доступ до інформації, майновий інтерес у частині внесків тощо) і яким документом/фактом це підтверджується.
3. Юрисдикція, підсудність, строк звернення та його обчислення
3.1. Юрисдикція.
Ключове питання - до якого суду: цивільного чи господарського слід звертатись якщо оскаржуєш рішення загальних зборів ОСББ. Після постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 загальним правилом є те, що спір члена/співвласника ОСББ із самим ОСББ щодо дійсності рішень установчих/загальних зборів - це корпоративний спір у сенсі п. 3 ч. 1 ст. 20 ГПК України і підвідомчий господарським судам.
Виняток: якщо позивач не є співвласником/членом ОСББ (тобто немає корпоративного зв'язку), спір розглядається за правилами цивільного судочинства. На це Велика Палата також звернула увагу, розмежовуючи корпоративні та «зовнішні» спори проти ОСББ.
3.2. Територіальна підсудність
Як загальне правило для господарських спорів - справа розглядається судом за місцезнаходженням відповідача (ОСББ). Якщо серед вимог є похідні щодо державної реєстрації, їх зазвичай пред'являють у тому ж провадженні; окремої «реєстраційної» підсудності це не створює, якщо відповідачем залишається ОСББ.
3.3. Строк давності.
Для оскарження рішень загальних зборів учасників ОСББ судова практика орієнтується на загальну трирічну давність, якщо інше прямо не встановлено законом щодо обраного способу захисту. Вказана позиція підтверджується рішенням Верховного суду у справі № 910/9672/20.
Найзручніший моніторинг судових справ - в новій LIGA360. Ви зможете обрати саме ті параметри, які потрібно вам: за напрямами судочинства, інстанціями, з правовою позицією тощо. Замовте презентацію комплексного інформаційно-аналітичного рішення LIGA360 прямо сьогодні.
4. Підстави для визнання рішення недійсним: що шукає суд
1) Повідомлення про заплановані збори і порядок денний. Необхідно довести неналежне повідомлення співвласників про заплановані збори та/або про незазначення в повідомленні порядку денного який фактично розглядався на зборах. Вказані рішення у зоні ризику скасування.
2) Підрахунок голосів. Для ОСББ визначальним є результат голосування за площею об'єктів нерухомості належних співвласникам, а не за кількість присутніх співвласників.
3) Порушення строків письмового опитування проведеного після зборів; питання в листках опитування відрізняються від питань поставлений на порядок денний або зазначених в протоколі.
4) Інші недоліки. Суд звертає увагу на підписи, реєстри присутніх/учасників письмового опитування, відповідність дат і додатків, підтвердження наявності права власності у осіб які приймали участь у голосуванні та підписували протокол або опитувальники.
5. Докази: що збирати і як витребувати
Мінімальний доказовий пакет: статут ОСББ, оскаржуваний протокол зборів з усіма додатками (реєстр співвласників/учасників голосування, бюлетені/листки письмового опитування, звіт лічильної комісії, документи які підтверджують право власності голосуючих), докази повідомлення (поштова розсилка, особисті підписи, тощо), первинні бухдокументи (нарахування/списання внесків), матеріали щодо фактичного виконання спірного рішення (договори, платіжні доручення, банківські виписки). Якщо керівництво ОСББ документи не надає, подаються адвокатські запити т/або клопотання про витребування доказів; коли є сумніви в достовірності підписів/додатків призначається технічна або почеркознавча експертиза. Електронні докази (скріншоти, розсилки) обов'язково фіксуйте з датами та джерелами.
6. Процесуальна стратегія позову та очікувані наслідки його задоволення
Допустимо заявляти одночасно немайнові (визнання недійсним) і похідні майнові (перерахунок/повернення надмірно сплачених внесків) вимоги за умови дотримання правил об'єднання позовів і сплати відповідного судового збору.
Коли у співвласників є спільний інтерес в оскарженні рішення, часто виникає бажання звернутись із спільником позовом. Це можливо за законодавством, проте кожен сплачує судовий збір за себе, а не розподіляє його пропорційно до кількості позивачів. В той же час, визнання рішення недійсними буде розповсюджуватись на всіх співвласників, отже залучення додаткових співпозивачів не є обов'язковим.
Скасування (визнання недійсним) окремих пунктів або рішення в цілому означає, що ОСББ мусить перезапустити процедуру: провести повторні збори з дотриманням всі процедур або змиритись з неможливістю реалізувати заплановане та відображене в оскаржуваному рішенні. Якщо позов супроводжувався майновими вимогами, здійснюється перерахунок внесків/повернення надмірно сплаченого, тощо. Про визнану недійсність повідомляють банк (для припинення виконання платіжних доручень, що спиралися на спірне рішення) та контрагентів (для корекції/розірвання договорів, укладених на підставі незаконного рішення).
7. Типові помилки позивачів
Неправильна юрисдикція. Звернення до цивільного суду всупереч корпоративній природі спору (після 01.02.2022 це - помилка, якщо позивач є співвласником/членом).
«Формальні» претензії без підтвердження наявності порушеного права. Суд не скасовує рішення, якщо дефекти не вплинули на результат і права позивача.
Хибний підрахунок голосів. Рахують «по квартирах», ігноруючи площі - наслідок: суд відмовляє позивачу.
Ігнорування письмового опитування/строку його проведення. Без належних листків опитування неможливо довести порушення в цій частині.
Зазначення про підроблення підписів в протоколі/опитувальниках або підписання їх неповноваженими особами не надаючи при цьому належних підтверджень. Такими підтвердженнями, в тому числі, можуть бути підтвердження перебування на момент проведення зборів за кордоном осіб, які вказані як ті що підписали протокол.
8. Висновки
Судовий захист є реальним та дієвим способом відстояти права співвласників у спорах з ОСББ. Водночас його ефективність напряму залежить від дотримання процесуальних правил, строків та вимог законодавства. Лише за умови належної підготовки доказів і правильно сформульованих вимог можна досягти справедливого результату та відновлення порушених прав.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
Аналітика в LIGA360: як бізнесу ухвалювати рішення без зайвих ризиків
