|
Задумайтесь: чи ефективно використовується земля у вашій громаді? Це можуть бути десятки гектарів землі - колишні колгоспні угіддя, промислові пустища, занедбані терени в передмісті. Формально - актив. Фактично - тягар. Але варто змінити одну адміністративну характеристику, і та сама ділянка може стати майданчиком для заводу, логістичного хабу або індустріального парку з тисячею робочих місць.
Саме про це - зміна цільового призначення землі як інструмент залучення інвестицій. І саме це сьогодні залишається одним із найбільш недооцінених важелів розвитку громад.
Що змінилося і чому це важливо саме зараз
Децентралізація передала громадам не лише повноваження, а й відповідальність. Разом із оновленим земельним законодавством вони отримали реальні інструменти управління своїми територіями - включно зі спрощеним механізмом зміни цільового призначення земель.
Раніше цей процес міг тривати роками. Сьогодні він прив'язаний до містобудівної документації - комплексного плану просторового розвитку, генерального плану населеного пункту або детального плану території. Якщо документація актуальна й коректна, процедура значно спрощується. Якщо ні - навіть найкращий намір громади перетворюється на бюрократичний глухий кут.
Але сьогодні чинна редакція Земельного кодексу України (п. 23 Перехідних положень) та Закон України №3563-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України” визначає спрощену можливість зміни цільового призначення земельних ділянок їх власниками (у визначених законом випадках - користувачами) - це без розроблення та затвердження проекту землеустрою.
Це не просто юридична деталь. Це питання швидкості та конкурентоспроможності.
Інвестор оцінює не лише локацію, а й швидкість старту проєкту. LIGA360 допомагає громадам та бізнесу автоматизувати погодження документів, контролювати юридичні ризики та прискорювати підготовку інвестиційних проєктів.
Чому інвестор дивиться на цільове призначення першим
Для бізнесу час - гроші. Інвестор, який обирає між двома майданчиками, вибере той, де менше правових ризиків і коротший шлях до початку будівництва. Якщо земля не відповідає потрібному цільовому використанню - виникають затримки, додаткові погодження, а в найгіршому сценарії - судові спори, які скасовують уже прийняті рішення.
Судова практика тут говорить однозначно.
Верховний Суд у постанові від 17.12.2025 у справі №380/15810/21 підтвердив: зміна цільового призначення має узгоджуватися з генеральним планом та іншою містобудівною документацією. Будь-яке відхилення від цього принципу - потенційна підстава для скасування рішення органу влади.
Касаційний господарський суд у постанові від 04.07.2025 пішов далі: порушення порядку зміни цільового призначення може потягнути не лише скасування рішення, а й стягнення збитків із відповідального органу.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.06.2021 у справі №925/929/19 зробила важливе уточнення: зміна виду використання в межах однієї категорії земель - не те саме, що зміна цільового призначення. Це спрощує процедуру для багатьох практичних ситуацій.
Нарешті, Велика Палата у справі №477/2330/18 від 14.12.2022 нагадала: власники зобов'язані використовувати землю відповідно до її призначення, а зміна можлива лише в законному порядку. Обхідних шляхів немає.
Вінниця: коли адміністративне рішення стає стратегією
Найпереконливіші аргументи - не теоретичні, а реальні. І один із найяскравіших - Вінниця.
Місто системно підготувало земельні ділянки промислового призначення задовго до того, як з'явилися перші інвестори. Провело аудит, привело у відповідність містобудівну документацію, підвело інженерні мережі. Фактично - сформувало «інвестиційний продукт», де від рішення до початку будівництва - мінімальна відстань.
Результат не змусив чекати. У 2019 році австрійська компанія HEAD - світовий виробник спорядження для зимових видів спорту - придбала 25 гектарів на території вінницького індустріального парку. Обсяг інвестицій у будівництво заводу склав близько 80 млн євро. Проєкт створив близько 1000 робочих місць.
Але економічний ефект для громади не обмежився прямими інвестиціями. Зріс попит на логістику й сервіс, розвинувся суміжний бізнес, збільшилися надходження до місцевого бюджету. І що не менш важливо - підвищилася інвестиційна привабливість регіону загалом. Один успішний кейс приводить наступного інвестора.
Один неврахований юридичний ризик може заблокувати запуск індустріального парку або великого виробництва. Використовуйте LIGA360, щоб оперативно перевіряти земельні обмеження, судову практику та законодавчі зміни перед ухваленням рішень.
Практичний мінімум для громади, яка хоче діяти
Що має зробити громада, щоб земля стала не тягарем, а інструментом розвитку?
По-перше - актуалізувати містобудівну документацію. Без цього будь-яка процедура зміни цільового призначення вразлива для оскарження.
По-друге - провести аудит земель. Знати, що є, в якому стані і який інвестиційний потенціал - базова умова стратегічного планування.
По-третє - забезпечити прозорість процедур і враховувати громадський інтерес. Конфлікт із мешканцями або ігнорування екологічних обмежень - найкоротший шлях до судового спору.
По-четверте - скорочувати строки розгляду заяв. Інвестор, якого змушують чекати, йде до сусідньої громади.
Ризики, про які не можна мовчати
Спрощення процедур не означає відсутності ризиків. Невідповідність містобудівній документації, екологічні обмеження, конфлікти з громадськістю, заміновані та деградовані після бойових дій території - усе це реальні перешкоди, які потребують аналізу до, а не після прийняття рішень.
Зміна цільового призначення - не магічна кнопка. Це інструмент, який працює лише в системі: стратегія + документація + прозорість + діалог.
Громади, які розуміють це сьогодні, отримають конкурентну перевагу в залученні інвестицій завтра. І вінницький приклад - не виняток. Це модель, яку можна й потрібно тиражувати.
Тетяна Медвецька, експерт з розширення ринків АТ «Прозорро.Продажі», доктор філософії з публічного управління та адміністрування
