Мы даем ЗНАНИЯ для принятия решений, УВЕРЕННОСТЬ в их правильности и ВДОХНОВЛЯЕМ на развитие честного бизнеса, как основного двигателя развития Украины
КРУПНОМУ БИЗНЕСУ
СРЕДНЕМУ и МЕЛКОМУ БИЗНЕСУ
ЮРИДИЧЕСКИМ КОМПАНИЯМ
ГОСУДАРСТВЕННОМУ СЕКТОРУ
РУКОВОДИТЕЛЯМ
ЮРИСТАМ
БУХГАЛТЕРАМ
Для ФЛП
ПЛАТФОРМА
Единое информационно-коммуникационное пространство для бизнеса, государства и социума, а также для профессиональных сообществ
НОВОСТИ
и КОММУНИКАЦИИ
правовые, профессиональные и бизнес-медиа о правилах игры
ПРОДУКТЫ
и РЕШЕНИЯ
синергия собственных и партнерских продуктов
БИЗНЕС
с ЛІГА:ЗАКОН
мощный канал продаж и поддержки новых продуктов
$

Недвижимость: головокружительные судебные решения 2018, часть 1

14.01.2019, 14:27
3565
0

Владислав Кисиль, партнер ЮК KPD Consulting, адвокат, сопредседатель комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости
Владислав Кисиль, партнер ЮК KPD Consulting, адвокат, сопредседатель комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости

Приведенные в этом обзоре решения, даже вынесенные Верховным судом, не должны восприниматься как истины в последней инстанции. Сейчас мы наблюдаем цунами противоречивых, а порой, взаимоисключающих правовых позиций судов. Впрочем, есть мнение, что путь к верховенству права должен пролегать через бурное море нестабильной судебной практики.

Земельное право. Определение вида использования земельного участка

В чем проблема: ст. 20 Земельного кодекса гласит, что владелец или пользователь земельного участка может сам изменить вид использования участка в пределах определенной категории целевого назначения. Логика нормы проста: земельный участок жилой и общественной застройки предоставленный, например, для строительства магазина, может использоваться для строительства жилья, если это не противоречит градостроительной документации (генплану) и землеустроительной документации. Ведь и магазин, и жилой дом - строятся на землях одной и той же категории «жилая и общественная застройка». Однако эта либеральная норма игнорируется как кадастровыми регистраторами, так и органами местного самоуправления. На практике вместо заявления об изменении вида использования от заказчика строительства требуют разработки и согласования проекта отвода по процедуре изменения целевого назначения.

Судебное решение: постановление Верховного суда от 04.07.18 по делу №826/8492/17.

Заказчик строительства обратился с иском к управлению Госгеокадастра, которое отказалось внести изменения в кадастр о виде использования по заявлению истца, требуя представления проекта отвода участка по изменению целевого назначения. Первую инстанцию истец выиграл, апелляцию проиграл и подал кассацию. Верховный суд постановил, что изменение использования земельного участка с вида «для строительства, эксплуатации и обслуживания административно-офисного комплекса» на «строительство, эксплуатация и обслуживание многоквартирных жилых домов» приводит к изменению целевого назначения земельного участка. А изменение целевого назначения земельных участков осуществляется по проектам землеустройства. Более того, по мнению Суда, изменение вида использования земельного участка частной собственности (в пределах одной категории целевого назначения) возможно, но порядок такого изменения не урегулирован земельным законодательством. Следовательно, изменение вида использования земли в пределах ее целевого назначения должно проводиться в порядке, установленном для изменения целевого назначения. Поэтому мы теперь можем спокойно констатировать, что либеральный дух части 5 ст. 20 Земельного кодекса игнорируется не только Госгеокадастром и местными советами, но и Верховным судом.

Земельное право. Атака на мораторий

В чем проблема: в наследии советского права - запрете отчуждать земельные участки, наиболее подходящие для сельскохозяйственного товарного производства. Это унизительное ограничение права собственности до сих пор никак не отпадет как рудиментарный хвост, которым продолжают из года в год помахивать нардепы в сторону отечественных агробаронов.

Судебное решение: решение Европейского суда по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» от 22.05.18 (заявление №846/16 и 1075/16).

Суд установил нарушение ст. 1 Протокола №1 (защита собственности) в отношениях между заявителями и государством относительно моратория и его продолжение в национальном законодательстве. Нарушение права собственности заключается в установлении запрета отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, которые являются собственностью их владельцев. Приняв решение против Украины, ЕСПЧ положил начало медленной, но неуклонной коррозии моратория, демонтаж которого, похоже, при отсутствии политической воли будет происходить руками национальных судов. Вот тому пример - постановление Донецкого апелляционного суда от 10.10.18 по делу №227/1505/18.

Защита прав. Книжное владение

В чем проблема: одной из основ гражданского права является феномен владения. Ученые ломают копья относительно того, является ли это просто фактом физического господства над вещью или правом как юридической (если хотите, «виртуальной») конструкцией. Как бы то ни было, по недвижимости эта проблематика всегда была окрашена яркими красками. К примеру, сложно представить владение одного лица огромным небоскребом, или 1000 га земли. Что-то надо было придумывать, потому что наличие или потеря владения является ключевым обстоятельством для возможности защиты собственника виндикационным иском (об истребовании имущества из чужого владения) или негаторным иском (об устранении препятствий для собственника, не связанных с лишением владения).

Судебное решение: постановление Большой палаты Верховного суда от 04.07.18, дело №653/1096/16-ц.

Лицо, которое зарегистрировало право собственности на объект недвижимости, получает его во владение. Факт владения недвижимым имуществом может подтверждаться, в частности, государственной регистрацией права собственности (принцип регистрационного подтверждение владения). Право владения остается у его владельца, даже если другое лицо использует такое имущество противоправно. Следовательно, суд говорит: пока кто-то зарегистрирован владельцем недвижимости, он продолжает владеть недвижимым имуществом, несмотря на то, что кто-то физически контролирует объект. Будь-то организованная группа в спортивных костюмах или арендатор, который забыл выехать из помещения - никто по факту физического пребывания и господства над объектом не может прекратить владение зарегистрированного владельца. В свою очередь владелец, даже потеряв физический контроль над объектом, имеет неограниченное сроком исковой давности право требовать устранения препятствий, то есть выселенния наглецов из занимаемого помещения. Обычно, формулой защиты является в таком случае негаторный иск.

Защита прав. Виндикация

В чем проблема: исключительной правовой проблемой виндикации (истребования имущества из чужого незаконного владения) является то, что нынешнему владельцу отдавать недвижимость настоящему собственнику часто очень не хочется. И по-человечески это вполне понятно. Для упрочения оборота недвижимости мудрый законодатель придумал два барьера, исключающие виндикацию. Первый, это добросовестность приобретения, а второй - срок исковой давности. Представим владельца, который точно знает, что у него отобрали недвижимость, но ничего не делает три года, а потом решает отобрать объект, подав виндикационный иск. На это получает резонный отказ в иске из-за истчения исковой давности. И вот дело попадает в Верховный суд...

Судебное решение: постановление Верховного суда от 21.03.18 по делу №904/11074/16.

Законодательным основанием для утраты лицом права собственности из-за истечения времени является положение ГК Украины о приобретательной давности (ст. 344). А потому, положения об исковой давности к заявленным исковым требованиям о виндикации - истребовании имущества в порядке ст. 388 ГК не применяются. Скажу честно, не знаю как и чем оправдать такую эпическую сентенцию суда высшей инстанции. Возможно, виндикационный иск (к которому исковая давность применяется) спутали с негаторним (к которому исковая давность не применяется). В любом случае, это очень удивительная позиция.

Защита прав. Ипотека

В чем проблема: радостно констатирую, что с попытками признать ипотечные договоры недействительными у ипотекодателей, которые предпочитают избежать выполнения своих обязательств, становится все больше и больше проблем. И это очень хорошо. Ни дети с их призрачными правами (постановление Верховного суда от 21.03.18 по делу №344/10161/13-ц), ни реконструкции с их призрачными созданиями новых вещей (постановление Верховного суда от 18.04.18 по делу №910/4650/17 ) в этом теперь не помощники.

Выдающимся ипотечным событием года стало постановление Большой палаты Верховного суда от 21.03.18 по делу №760/14438/15-ц. Палата пришла к выводу, что в судебном порядке ипотекодержатель не может признать за собой право собственности на предмет ипотеки при обращении взыскания на него. Обоснованно это тем, что передача предмета ипотеки возможна во внесудебном порядке, поэтому действия ипотекодержателя представляют собой не форму защиты права в суде, а формой реализации уже имеющегося права. Довольно странная аргументация, учитывая внедренную процессуальными кодексами идею неисчерпаемости способов защиты и возможность установления таких способов в договоре. Впрочем, мягко говоря, бесполезные для кредиторов идеи Палаты имели неожиданное продолжение. Постановление Верховного суда от 18.10.18 по делу №910/17423/17 поставило под сомнение возможность защиты в суде второго внесудебного способа удовлетворения прав ипотекодержателя, а именно - продажи предмета ипотеки ипотекодержателем на основании решения суда. Пикантность ситуации в том, эта возможность, то есть комбинация судебного и внесудебного способов, прямо предусмотрена ст. 38 и 39 Закона «Об ипотеке». Боюсь сглазить, но кажется, нас ждет вторая серия борьбы против принудительной защиты прав ипотекодержателей в суде. Борьбы бессмысленной и беспощадной.

Вторая часть статьи опубликована 21.01.2019

***

Необходимые в работе судебные решения вы сможете найти в системе анализа судебных решений VERDICTUM.

Если вам нужна удобная система анализа судебных решений с возможностью тонкой фильтрации полученных результатов - можете заказать бесплатный тестовый доступ в систему VERDICTUM.


Войдите, чтобы оставить комментарий