Земельні ділянки під забудову: як придбати, що перевірити, потенційні ризики

1. Вступ

Попит на землю під житлове та комерційне будівництво в Україні зростає: війна лише тимчасово пригальмувала девелоперів, але не зняла потреби у якісному житлі й інфраструктурі. У 2025 р. на перше місце виходять безпека угоди та швидкість підготовки будівельного проєкту. Ціна помилки висока: судові спори, заморожені інвестиції, зіпсований репутаційний капітал. У цій статті - покроковий чек-лист для професіоналів і приватних інвесторів, який допоможе пройти шлях від пошуку ділянки до старту будівництва без неприємних сюрпризів.

2. Вибір ділянки: локація, цільове призначення, містобудівний потенціал

Перше запитання: «Чи підходить земля під задуманий об'єкт?» Для цього слід визначити цільове призначення земельної ділянки. Зазвичай для встановлення цільового признання достатньо отримати актуальний витяг з державного земельного кадастру. Якщо покупець планує забудову землі багатоквартирними будинками, а ділянка має сільськогосподарське призначення, треба змінити цільове призначення. Ця процедура досить тривала, витратна та в деяких випадках, у разі супротиву місцевої громади, може стати невирішуваним питанням. Якщо продавець наполягає, що зможе допомогти змінити цільове призначення земельної ділянки і навіть намагається надати певні гарантії покупцю, то вкажіть, що готові компенсувати витрати на зміну цільового призначення землі, якщо власник забезпечить цю процедуру до відчуження землі. А якщо у нього не вийде реалізувати задумане в визначені сторонами строки, власник зобов'язується повернути потенційному покупцю кошти витрачені на узгоджувальні процедури. Не рекомендую придбавати землю із непідходящим цільовим призначенням якщо нема впевненості в можливості самостійно її змінити.

Далі слід перевірити містобудівну документацію. Генплан і детальний план території (ДПТ) - базові документи, що показують, якої щільності і яких функцій забудова дозволена на конкретній території. Внести зміни до генерального плану або до детального плану територій іноді складніше, ніж змінити цільове призначення земельної ділянки. Отже, при купівлі землі рекомендую розрахувати власні сили та потенційні витрати часу та коштів.

Іноді виникає необхідність в отриманні містобудівних умов та обмежень (МУО) перед придбання земельної ділянки. Для підготовки заяви та доданих до неї документів слід залучати проектанта який зможе сформулювати, яким чином планує використовуватись земельна ділянка та отримає відповідь місцевого органу архітектури та містобудування. Також важливо перевірити, чи не проходить через ділянку майбутня магістраль, червоні лінії або санітарно-захисна зона.

Не менше значення має доступність інженерних мереж. Вартість підведення газу чи електрики може виявитись досить високою. Тому перед придбанням землі слід здійснити відповідні прорахунки.

3. Юридичний аудит: статус та обтяження

Юридична чистота - фундамент проєкту. Покупець звісно може самостійно перевірити інформацію з відкритих реєстрів, але рекомендуємо залучити компетентного юриста для здійснення вказаних дій. Отже, перевірку слід починати із Державного земельного кадастру (ДЗК) та Державного реєстру речових прав (ДРРП). Для цього потрібні: витяг із ДЗК - підтверджує кадастровий номер, межі та категорію землі та витяг із ДРРП - показує всіх власників та існуючі обтяження.

Часті «підводні камені»:

• наявність іпотеки на земельній ділянці,

• наявність арешту за рішенням суду,

• наявність сервітутів. Тобто інша особа має право проходу, проїзду, прокладання мереж, тощо по земельній ділянці яку ви плануєте придбати. Існування сервітутів може обмежити можливості використання земельної ділянки, а їх скасування передбачати суттєві витрати часу та коштів.

• перебування земельної у спільній власності кількох осіб. З самого початку слід вести діалог з усіма співвласниками і після отримання узгодженої позиції, можна розпочинати більше детальну перевірку земельної ділянки.

Окремо варто дослідити судові рішення по справам предметом розгляду яких є об'єкт купівлі - земельна ділянка. Навіть за відсутності на момент укладення угоди про відчуження земельної ділянки судових рішень, варто звернути увагу на справи рішення за яким можуть вплинути на право власності або користування земельною ділянкою в подальшому. На момент відчуження землі рішення у справі може ще не бути прийнятим або прийняте рішення ще не набарало законної сили. Проте, в майбутньому, після проведеної угоди з відчуження землі, наслідки потенційного рішення можуть суттєво вплинути на права нового власника. Слід зробити аналіз таких справ та прорахувати можливі наслідки.

4. Способи набуття права: купівля, оренда, земельні торги

Пряма купівля-продаж - найпоширеніша, але й найкапіталомісткіша форма. Перевага - повний контроль: інвестор одночасно власник. Недолік значні початкові витрати.

Оренда з правом забудови є більш цікавим варіантом. Проте, оскільки після забудови земельна ділянка втратить значну частину своєї вартості, то приватні власники погоджуються на такого роду угоди якщо самі приймають участь у її забудові. В такому випадку вже слід чітко визначити умови співпраці та розподіл взаємних прав та обов'язків.

В той же час, органи місцевого самоврядування укладають такі договори оренди з правом забудови без вимог щодо участі у проекті забудови. Але важливо пройти всі узгоджувальні процедури відповідно до приписів законодавства, оскільки такий пільговий варіант користування землею часто пов'язують із «тіньовими схема». Отже, випадки фактичного відчуження комунальної землі через договір оренди знаходяться під прискіпливим поглядом правоохоронних органів і в будь-який момент договір може бути оскаржений в суді. Вказане оскарження може бути ініційоване навіть коли ви вже розпочали забудову земельної ділянки. Важливою умовою договорів оренди землі є вимоги до користувача землі. Іноді в договорі прямо зазначено строки забудови та її характер. Не варто розслаблятись після укладення договору оренди, а сумлінно виконувати його умови для убезпечення себе від негативних наслідків в майбутньому.

Аукціони Prozorro. Продажі за процедурою вказаного аукціону дають шанс придбати комунальну або державну ділянку без «тіньових» домовленостей. Проте, важливо ретельно читати умови торгів: інколи там закладені інвестиційні зобов'язання чи жорсткі строки забудови.

5. Технічні перевірки

Щільна забудова українських міст змушує девелопера працювати з ґрунтом ретельніше. Перед придбанням землі, якщо плани на її забудову виражаються в намірі збудувати промисловий об'єкт або багатоквартирні будинки, важливо заздалегідь отримати висновки геологів, геодезистів, інженерів землевпорядників. Геологія показує рівень ґрунтових вод і несучу здатність, геодезія - точні межі земельної ділянки. Іноді склад ґрунтів передбачає суттєві додаткові витрати на фундамент при висотній забудові. Зокрема більш глибоке забивання паль, влаштування підпірних стінок, дренажу, тощо.

Геодезисти та/або землевпорядники перевірять та покажуть чи не проходять під земельною ділянкою якісь мережі, навіть якщо на них не встановлений сервітут, чи не потрапляє земельна ділянка в охоронні зони: санітарну зону магістральної ЛЕП, прибережну захисну смугу або історичний ареал міста, тощо. У разі потрапляння в межі вищеописаних або інших охоронних зон, слід отримати погодження на можливість реалізувати відповідний проект забудови на певній земельний ділянці. Іноді забудовник вимушений змінювати проект, зменшувати поверховість, тощо. В такому випадку цінність землі може виявитись нижчою, ніж вважалась на початку.

6. Висновок

Перед тим як підписати угоду про купівлю земельної ділянки, пройдіть чотири контрольних пунктів:

1. Категорія та цільове призначення - відповідають планованому об'єкту.

2. Містобудівні обмеження - немає протиріч із Генпланом, червоними лініями, охоронними зонами.

3. Юридична чистота - витяги з ДЗК та ДРРП без іпотек і арештів, відсутні активні суди.

4. Інженерні мережі та геологія - зрозумілий бюджет підключення та фундаментів.

Команда юриста, землевпорядника та решти необхідних спеціалістів значно дешевша за втрати, що виникають від помилок допущених на стадії придбання земельної ділянки. Виконайте комплексну перевірку - і земельна ділянка стане міцною основою для успішного девелоперського проєкту, а не точкою входу в нескінченний спір.