Во избежание какой-либо юридической ответственности, застройщики предлагают заключать с ними договор поручения, а не договор строительного подряда.
Застройщик в таком договоре является поверенным, а инвестор - доверителем. Предмет договора - совершение поверенным различных юридических действий от имени, в интересах и за счет доверителя, связанных с организацией строительства и контролем над его процессом.
Как правило, по такому договору поручения, поручитель действует на безоплатной основе, а оплата необходимых расходов поступает на его счет от доверителя с целевым назначением «целевой взнос на строительство». Предполагается, что поверенный передает эти средства застройщику, но на самом деле поверенный является тем самым застройщиком, который осуществляет не только юридические действия, связанные с процессом строительства, а и сами строительные работы.
В чем разница между договором строительного подряда и договором поручения?
- Стороны договора строительного подряда имеют равнозначные права и обязанности, не имеют права отказаться от выполнения такого договора, а одним из существенных условий является цена договора.
- В проектно-сметной документации стороны четко регламентируют все важные вопросы: цену, границы и возможность отступить от нее, площадь будущего объекта недвижимости, сроки сдачи строительных работ и санкции за нарушения.
- Застройщик несет материальную ответственность за качество выполненных строительных работ.
Эти законодательные гарантии отсутствуют, если лицо с целью урегулирования правоотношений в сфере строительства заключает договор поручения, а не договор строительного подряда:
- Поверенный может отказаться от исполнения договора в любое время, при этом не неся за такие действия никакой ответственности.
- Поверенного нельзя привлечь к юридической ответственности за ненадлежащие качество и сроки строительства, особенно в том случае, когда он выполняет свои обязанности по договору поручения на безоплатном основании.
- Поверенному принадлежит право вносить изменения в условия договоров строительных подрядов, заключаемых с их аффилированными лицами;
- Поверенный имеет право подписывать от имени доверителя акты приема-передачи строительных работ;
- Поверенный может согласовывать изменения в смету и т.д.
Фактически такой недобросовестный застройщик сочетает в себе и инвестора (как поверенный), и исполнителя строительных работ (как главный подрядчик), и он может сам подтверждать качество выполненных им строительных работ, а инвестору лишь остается принять ситуацию.
Инвестор должен помнить, что все эти действия он лично уполномочил поверенного, а потому привлечь последнего к юридической ответственности, в случае несогласия с объемом возложенных на него обязанностей, является достаточно длительным и изнуряющим процессом.
Такой договор поручения является якобы договором строительного подряда, однако, чтобы защитить права инвестора этот факт необходимо будет установить в суде.
Какие могут быть последствия в случае недобросовестности застройщика?
Поверенный может заключить от имени доверителя договоры строительного подряда с фиктивным предприятием, которое в свою очередь, выведет денежные средства и присвоит их, и не только не понеся ответственности за такие действия, но и выставив себя потерпевшей стороной. Доказать причастность и соучастие поверенного в таких противоправных действиях обычно очень сложно.
На практике были случаи, когда поверенный обращался с иском о взыскании задолженности с доверителя. Исковое заявление было обосновано тем, что поверенный якобы предварительно от имени доверителя заключил изменения в строительных подрядах с третьими лицами (якобы застройщиками, хотя на самом деле именно поверенный был уполномоченным представителем застройщика), по увеличению площади жилого дома на 30% и соответственно, согласовал изменения в цене договора строительного подряда в сторону увеличения, о чем не сообщил доверителю, а якобы за свой счет продолжал осуществлять строительство, после чего предъявил требование о компенсации ему «расходов поверенного».
Читайте также: Как узнать, кто и сколько знает о вашей недвижимости?
Как правильно заключать договор поручения с застройщиком?
Если инвестор решит заключить с застройщиком именно договор поручения, ему необходимо ответственно подойти к определению круга полномочий поверенного и установления конкретных и четких ограничений таких полномочий.
В частности, следует положить на поверенного следующие обязательства:
- систематически предоставлять отчет о выполнении договора поручения;
- согласовывать с доверителем сделки, превышающие определенный лимит;
- согласовывать подрядчиков и субподрядчиков; согласовывать акт приемки-передачи основных и наиболее ценных работ и тому подобное.
Доверитель должен уполномочить поверенного совершать конкретные действия. Следует избегать обобщенных поручений, вроде «совершить необходимые действия для процесса строительства», поскольку такие поручения достаточно абстрактны и предоставляют поверенному право самостоятельно определять перечень тех или иных действий, которые могут не в полной мере отвечать как стандартам в сфере строительства, так и пожеланиям доверителя.
Перед заключением любого вида договора необходимо провести проверку потенциального застройщика.
Читайте также: Как инвестору проверить застройщика?
В настоящее время в Украине большинство государственных реестров есть в свободном доступе, с помощью которых можно просто и быстро проверить основную информацию о юридическом лице, а именно:
- ее владельцев;
- руководителя;
- дату основания;
- наличие лицензий;
- наличие судебных дел с участием застройщика;
- наличие налогового долга;
- наличие открытых исполнительных производств касательно застройщика.
Проверить застройщика вы можете прямо сейчас с помощью сервиса CONTR AGENT от ЛІГА:ЗАКОН. Для этого оформите заявку на тестовый доступ к сервису.
В случае если у потенциального застройщика налоговый долг, в отношении него открыты исполнительные производства, или он является участником нескольких судебных дел, особенно при наличии споров инвесторами, следует избегать заключения договора с таким юридическим лицом.
Заключая договор с застройщиком, необходимо соблюдать требования законодательства, проявлять внимательность и бдительность, а также помнить, что попытка избежать дополнительной налоговой нагрузки, может очень дорого обойтись инвестору. Поэтому, перед заключением договора с застройщиком, не стоит пренебрегать правовой помощью адвоката, который проанализирует проекты договоров и предоставит свой профессиональный вывод о рисках для инвестора. В дальнейшем это поможет избежать потери денежных средств. Найти адвоката можно в Национальном юридическом каталоге Украины.
Вас может заинтересовать:
- Разрешение на строительство частного дома можно получить по упрощенной процедуре.
- В Украине хотят легализовать рынок аренды жилья и построить доходные дома.
Напомним, для оперативной реакции на незаконные действия относительно вашей недвижимости стоит воспользоваться сервисами SMS- МАЯК и SMS- МАЯК ЗЕМЛЯ. Об изменениях в реестре они сообщат с помощью SMS- сообщения, электронного письма, а также сообщения в кабинете пользователя.
