З 1 травня 2020 року в Україні завершується перехідний період запровадження житлової реформи відповідно до Закону «Про житлово-комунальні послуги».
Закон про ЖКП вводився в дію в три етапи:
10 червня 2018 - набули чинності норми, які регулюють послугу з управління багатоквартирним будинком;
1 січня 2019 року - розпочалася монетизація пільг та субсидій та запроваджено вимогу щодо професійної атестації управителів;
1 травня 2019 року - введено в дію усі норми закону, які, зокрема, встановлюють нові моделі договірних відносин з комунальниками (крім послуг електроенергії та газопостачання). Протягом одного року з дня введення в дію цього Закону співвласники багатоквартирних будинків незалежно від обраної ними форми управління багатоквартирним будинком зобов'язані прийняти рішення про модель організації договірних відносин з виконавцями комунальних послуг.
Тобто, до 1 травня 2020 українці можуть самостійно обрати модель договірних відносин з виконавцями комунальних послуг. У разі якщо мешканці багатоповерхівок не оберуть одну з моделей організації договірних відносин та не дійдуть згоди про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем, між виконавцем відповідної комунальної послуги та кожним співвласником укладається індивідуальний договір, до якого не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, а надавачі послуг відповідатимуть за якість комунальних послуг лише на вводі в будинок.
Технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги здійснюються співвласниками самостійно чи залученими ними уповноваженими особами за рахунок співвласників.
Отже мешканці багатоквартирних будинків мають обрати, в першу чергу, модель організації договірних відносин про надання комунальних послуг їхньому будинку з централізованого опалення та постачання гарячої, холодної води, водовідведення. І в залежності від обраної форми, вирішити, хто обслуговуватиме внутрішньобудинкові мережі.
Cудові рішення про оскарження неправомірних донарахувань по комунальних послугах ви можете знайти в системі аналізу судових рішень VERDICTUM. Отримати тестовий доступ в VERDICTUM можна за посиланням.
Які є види договорів про надання комунальних послуг?
Відповідно до ст.14 Закону про ЖКП є наступні моделі організації договірних відносин:
1. Індивідуальний договір: укладається кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно.
Відповідальність за якість комунальних послуг: виконавець комунальних послуг забезпечує їх якість на межі внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку та інженерно-технічних систем приміщення споживача. Тобто виконавець здійснюватиме обслуговування внутрішньобудинкових мереж та нестиме відповідальність за якість послуги до квартири споживача. Плата за обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, які забезпечують надання такої послуги, визначається договором.
2. Колективний договір: укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками. Такою уповноваженою особою може бути: співвласник багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку, уповноважений орган управління ОСББ, інша фізична чи юридична особа, уповноважена рішенням співвласників.
Уповноважена особа має відкрити рахунок для оплати комунальної послуги, вести облік обсягу споживання, здійснювати розподіл спожитих послуг за загальнобудинковим лічильником між усіма співвласниками, за що може отримувати винагороду.
За наявності заборгованості за спожиті комунальні послуги виконавець звертається з претензією (позовом) до відповідного співвласника. Інформацією про боржників надає уповноважена особа на письмовий запит виконавця. У разі якщо уповноважена особа не надає такої інформації протягом 10 календарних днів з дня отримання запиту, виконавець має право звернутися з претензією (позовом) про сплату фактичної заборгованості до такої уповноваженої особи. Уповноважена особа в такому випадку має право зворотної вимоги (регресу) до співвласника-боржника.
Відповідальність за якість послуг: виконавець забезпечує відповідність кількісних та якісних характеристик послуги встановленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця та внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку (тобто на вводі у будинок).
3. Договір з колективним споживачем (лише для ОСББ): укладається з виконавцем цих послуг ОСББ. Умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулюються статутом такого об'єднання та рішеннями його уповноважених органів управління.
Договори про надання зазначених комунальних послуг укладаються строком на один рік. У будинку може бути обрано лише один варіант договору на кожну комунальну послугу.
Що буде, якщо співвласники не визначаться до 1 травня 2020 року с моделлю договірних відносин з комунальниками?
Якщо співвласниками багатоквартирного будинку самостійно не обрано однієї з моделей організації договірних відносин, укладається індивідуальний договір з виконавцем цих послуг кожним співвласником з урахуванням окремих особливостей:
виконавець забезпечує якість послуг на вводі у будинок;
до плати не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем;
технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем здійснюються співвласниками чи залученими ними уповноваженими на виконання таких робіт особами за рахунок співвласників.
Тобто співвласники мають визначити, хто обслуговуватиме їх внутрішньобудинкові мережі, аби гарантувати, що житлово-комунальні послуги дійдуть не тільки до входу в будинок, але й до кожної квартири. Як це зробити? Для цього потрібно визначитися з формою управління будинком. Існує три варіанти:
1. Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
3. Управління багатоквартирним будинком об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Докладніше про форми управління будинком ми писали раніше
Як створити ОСББ можна дізнатися в модулі "Ситуації для юриста" ІПС ЛІГА:ЗАКОН, зокрема, в розділах:
Документи для державної реєстрації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
Передача житлового комплексу на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
Тестовий доступ можна отримати за посиланням
Чому ЖЕКи та управляючі компанії, які зараз обслуговують багатоповерхівки, не можуть гарантувати забезпечення якісного обслуговування внутрішньобудинкових мереж?
З 10 червня 2018 року, тобто з моменту набуття чинності Закону про ЖКП (в частині управління будинком), відповідно до ст.10 Закону ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін. Тобто управляючі компанії не можуть самостійно підвищувати тариф, і на сьогодні діють тарифи, затверджені до липня 2018 року.
Отже управляючим компаніям може не вистачити коштів на якісне утримання та обслуговування внутрішньобудинкових мереж. До того ж управитель має право припинити/призупинити надання послуг у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування на конкурсі. У такому випадку ціна послуги визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Оголошення і проведення такого конкурсу відбуваєтья у тримісячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя. Тобто співвласники квартир повинні провести збори щодо питання призначення управителя. Якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то місцева влада проведе конкурс та призначить управителя. Без протоколу зборів місцева влада не може призначати управителя.
До речі, вже є розпорядження КМДА № 389 від 3 березня 2020 року «Про організаційні заходи щодо проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласники якого не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком».
Отже, найважливіше питання - визначити, хто обслуговуватиме внутрішньобудинкові системи, бо вони є спільною власністю усіх співвласників квартир у багатоповерхівках та саме домовласники відповідають за їх справність. Можна створити ОСББ, обрати управителя самостійно, або довірити цей вибір місцевій владі. У будь-якому випадку потрібно провести збори співвласників та визначитися з формою управління будинком, щоб уберегти свій дім від можливого комунального колапсу.
Олександра Кознова, головна редакторка порталу ЛІГА:ЗАКОН Бізнес
Читайте також:
Що робити, коли надають неякісні житлово-комунальні послуги?
Що робити, якщо затопили сусіди?
Пільги на оплату житлово-комунальних послуг надаються по-новому
Чому електролічильник може нараховувати більше електрики, ніж ви споживаєте
Мешканці багатоквартирних будинків можуть не платити за неякісне прибирання
