1 липня 2021 року набирає чинності закон про відкриття ринку землі, на який багато хто чекав майже двадцять років. Однак, думки щодо його доцільності розділились, а суперечки не вщухають і досі.
Нагадаємо, що до набрання чинності законом, в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що означає заборону будь–якого відчуження таких земель. Однак, не є забороненим користуватись землею сільськогосподарського призначення на умовах довгострокової оренди, емфітевзису, заповіту, застави, доручення, зміни цільового призначення ділянки, судового відчуження через борги, тощо.
Що чекати після відкриття ринку землі?
Суб’єкти, які зможуть набувати право власності на сільськогосподарські земельні ділянки.
Закон передбачає, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть:
- громадяни України;
- юридичні особи України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
- територіальні громади;
- держава;
- банк (лише в порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності).
Щодо можливості набуття іноземними громадянами права власності на землі сільськогосподарського призначення.
Під час обговорення закону про відкриття ринку землі та після його прийняття, не вщухають розмови щодо можливості іноземними громадянами та іноземними компаніями набувати право власності на українські землі. Вирішення цього питання закон покладає на всеукраїнський референдум. Тобто, до проведення референдуму та позитивного рішення з даного питання іноземці не можуть стати власниками земель сільськогосподарського призначення навіть через опосередковане володіння через юридичні особи, які створені і зареєстровані за законодавством України.
Відтак, за умови та з дня схвалення на референдумі такого рішення, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть:
- юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України;
- іноземці, особи без громадянства та юридичні особи зможуть набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення.
Зауважимо, що дата проведення всеукраїнського референдуму ще не відома та нормативно-правового акту, який би регулював його проведення – не існує. А отже, питання щодо можливості іноземними громадянами ставати власниками українських земель залишається відкритим.
Кому ж заборонено отримувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення навіть після відкриття ринку землі?
Незважаючи на передбачену новим законом вседозволеність набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення, законодавцем встановлено чітку заборону для певної категорії осіб. Навіть за умови схвалення такого рішення на референдумі передача видається неможливою.
Відтак, за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
- особами, які належать або належали до терористичних організацій;
- юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
- юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
- юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
- фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України "Про санкції" у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
- юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Важливо, що законодавцем передбачено умову, за якою якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.
Етапи реалізації відкриття ринку землі.
Введення змін буде поступовим і передбачає декілька етапів. Однак, законодавцем ще не визначені конкретних дат щодо всіх запланованих змін. Нижче наведені дати запланованих змін:
- І етап: 01 липня 2021 року - землі сільськогосподарського призначення зможуть набути тільки фізичні особи, що є громадянами України. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством – 100 га на людину.
- ІІ етап: 01 січня 2024 року– крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати і юридичні особи. У випадку якщо вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 10 тис. га.
Процедура набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення.
Новим законом не передбачено єдиної процедури щодо відчуження земель сільськогосподарського призначення. Крім того, закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі. Законодавцем лише зазначено, що укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог закону.
Однак, передбачено три основні нововведення після набрання чинності нового закону:
- Покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити Кабінет Міністрів України. Зокрема щодо вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.
- Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банківській установі.
- Повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі земельної ділянки.
Щодо ціни продажу, то законодавство України не встановлює межу ціни. Це справа домовленості між покупцем та продавцем. Але важливо зауважити, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Оцінку буде проводити відповідний Держгеокадастр, яка складатиметься з аналізу ґрунтів за різними параметрами.
Які документи потрібні?
- Паспорт продавця та покупця, а також їх ідентифікаційний код;
- Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;
- Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право власності на земельну ділянку, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, або державний акт). Важливо, що у випадку, якщо у такому документі відсутній кадастровий номер земельної ділянки, то таке відчуження неможливо. Спочатку необхідно зареєструвати земельну ділянку та присвоїти їй кадастровий номер.
- Витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Податки під час продажу землі.
- Державне мито у розмірі 1 % від оцінки земельної ділянки;
- Військовий збір – 1,5% від оцінки земельної ділянки.
Звертаємо увагу, що якщо земельна ділянка знаходиться у вашому володінні менше 3 років, або в цьому році вже укладали договір купівлі-продажу нерухомого майна (іншої земельної ділянки, квартири, будинку тощо), то в такому випадку додатково сплачується податок з доходів фізичних осіб в розмірі 5% від оцінки земельної ділянки.
Що ж робити орендарям земельних ділянок?
Орендарям не варто хвилюватись з приводу того, що орендодавець відчужить свою земельну ділянку. Оскільки дія договору оренди не припиняється після продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. За виключенням випадку, коли в тексті договору оренди прописана така умова. Більше того, переоформлення документів оренди з новим власником не потрібна. Як обіцяє законодавець, перехід прав та обов’язків буде відбуватись автоматично у державних реєстрах та не потребує додаткових дій зі сторони орендаря.
Нагадаємо, що у орендаря є переважне право на викуп земельної ділянки, яка знаходиться у його користуванні. Земельна ділянка може бути відчужена без відмови орендаря від переважного права лише у двох випадках: дарування особам 1 та 2 ступеня споріднення та звернення стягнення на предмет іпотеки банком.
Крім того, землевласник зобов'язаний письмово повідомити орендаря про намір продати ділянку, вказавши її ціну та умови продажу. Якщо на аукціоні орендар та інший учасник запропонуєте однакову ціну, пріоритет матиме орендар. Землевласник може продати земельну ділянку іншій особі лише у тому випадку, якщо ця особа запропонує більш високу ціну.
Для дотримання пріоритетності викупу земельних ділянок, нотаріуси перевірятимуть, при посвідченні договорів про відчуження землі, дотримання переважного права. Також, зауважимо, що не допускається внесення землі до статутного капіталу без згоди орендаря.
Безперечно, відкриття ринку землі є вагомою зміною у житті українського суспільства. Однак, сьогодні перед аграрною економікою стоїть ряд невирішених проблем. Для прикладу: чи здатні українські селяни, за нинішніх умов, стати основними учасниками земельного ринку, чи необхідна участь іноземних громадян та їх інвестицій? Не вирішеним залишається питання хто буде здійснювати контроль за прозорим продажем земель сільськогосподарського призначення. А також, якою може бути подальша доля земельних ділянок, проданих сьогодні в такий спосіб та що принесуть національній економіці в цілому такі земельні операції.
Адвокат, Керуючий партнер Адвокатського об’єднання «ЮніМайндс»
Марина Гаврилюк
