Сільськогосподарське товаровиробництво відіграє важливу роль в економіці України та протягом останніх років демонструє істотне зростання. В умовах, коли відкривається можливість купівлі-продажу основного активу галузі - землі сільськогосподарського призначення, товаровиробникам необхідно зробити оцінку комерційних ризиків.
Перше питання на порядку денному у сільськогосподарського товаровиробника: як зберегти земельний банк в умовах ринкової трансформації. Це завдання стосується двох аспектів: фінансового, оскільки доведеться готуватися до викупу землі у власників, які захочуть її продати, так і юридичної, адже в умовах конкуренції за землю необхідно ще раз переглянути арсенал юридичних засобів збереження земельного банку.
Так чи інакше, ключові законодавчі зміни 2019 року в агросекторі були пов'язані із підготовкою до відкриття ринку купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Нові законодавчі ініціативи надають додаткові інструменти захисту активів, спрощують використання землі, в тому числі на правах оренди, та загалом позитивно впливають на бізнес середовище. Тому, якщо не вдаватися у політичний аспект питання ринку землі, уся підготовча законотворча робота є позитивним сигналом для вітчизняних та іноземних інвесторів, незалежно від того, у якому вигляді буде запроваджений ринок.
Нові антирейдерські інструменти
В рамках підготовки до відкриття ринку землі, прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» №159-IX від 3 жовтня 2019 року та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-IX від 5 грудня 2019 року.
Серед ключових змін Закону №159-IX є такі:
1) принцип, що зміни щодо відчуження частки в підприємстві вносяться в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань («ЄДР») виключно цим нотаріусом, який нотаріально засвідчував документи про перехід права власності на частки;
2) чітко визначено обов'язок реєстратора (нотаріуса) перевірити волевиявлення юридичних осіб при внесенні змін у ЄДР або при здійсненні державної реєстрації операцій з нерухомістю, що включає зокрема обов'язок пересвідчитись у повноваженнях посадових осіб та представників підприємств;
3) встановлена чітка вимога до нотаріальної форми довіреності при операціях з нерухомістю чи внесенні змін до ЄДР.
Незважаючи на певний скепсис представників бізнесу щодо ефективності наведених заходів, все ж, якщо відповідні законодавчі зміни повністю не нівелюють ризик рейдерського захоплення землі, нерухомого майна, чи самих агропідприємств, то суттєво ускладнюватимуть реалізацію більшості схем, за допомогою яких такі захоплення відбувалися. І, щонайважливіше, кожен нотаріус, який посвідчуватиме правочин чи засвідчуватиме підпис на документі, нестиме відповідальність за належну перевірку повноважень осіб, які підписують документ. Такий підхід робить юридичні засоби захисту від рейдерства щонайменше більш ефективними.
Другим Законом №340-IX було надано новий інструмент захисту бізнесу власникам підприємств. Так, будь-який учасник товариства, як мажоритарій так і міноритарій, має право встановити вимогу нотаріального засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства та/або вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного товариства. Аналогічний підхід запроваджено і щодо нерухомого майна. Така вимога як односторонній правочин підлягає обов'язковому нотаріальному засвідченню. Інформація про це вноситься до ЄДР, що є додатковим та більш ефективним засобом захисту від протиправного відчуження корпоративних прав.
Оскільки Закон №340-IX розглядався авторами як засіб протидії рейдерству в першу чергу в аграрній сфері, значна його частина стосується змін до земельного законодавства. Відтепер власники земельних ділянок зможуть самостійно встановити вимогу про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору оренди землі чи іншого договору, що стосується прав на землю. Така вимога підлягає нотаріальному посвідченню та реєструється як обтяження у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Цей інструмент дозволить зменшити ризик незаконної перереєстрації прав оренди на земельну ділянку на підставі підроблених договорів. Обов'язкова участь нотаріуса, який несе відповідальність за вчинення нотаріальної дії та державну реєстрацію обтяження, посилює гарантії ефективності цього способу превентивного захисту.
Аналогічні нововведення встановлюються також до будь-якого іншого нерухомого майна. Тому ці інструменти можуть бути цікавими будь-яким кредиторам та особам, що хочуть посилити захист нерухомості.
Бути в курсі всіх нюансів захисту бізнесу, а також отримувати необхідні інструменти для щоденної юридичної роботи допоможуть комлексні рішення для юридичних департаментів і компаній від ЛІГА:ЗАКОН.
Зміни в оренді землі
Законом №340-IX запроваджується автоматична пролонгація договорів оренди землі. Договори оренди, у яких передбачено умову про їх поновлення після спливу строку дії цих договорів, будуть вважатися продовженими автоматично, якщо одна із сторін за місяць до закінчення строку дії договору, не подала до державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. В іншому разі договір оренди вважається поновленим автоматично, а державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Це виключатиме необхідність нести витрати на повторну державну реєстрацію договорів оренди землі. Також значно зменшиться кількість судових спорів з приводу продовження дії договорів оренди землі, які часто виникають між орендарем та орендодавцем. Варто підкреслити, що дія нового закону поширюватиметься лише на ті договори оренди землі, що укладені, або змінені після набрання ним чинності.
Загалом ці нововведення є надзвичайно позитивними для аграрних товаровиробників, які орендують значні масиви земель сільськогосподарського призначення.
Упорядкування використання інформації з державного реєстру прав та державного земельного кадастру
Законом №340-IX передбачається взаємодія реєстраторів державного земельного кадастру та державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно. При вчиненні реєстраційних дій із земельною ділянкою державні реєстратори речових прав на нерухоме майно зобов'язані не лише перевіряти відомості з відповідного державного реєстру прав, але й відомості державного земельного кадастру, і - навпаки реєстратори державного земельного кадастру перевірятимуть відомості державного реєстру прав. Така взаємодія відбуватиметься в онлайн-режимі. Також законом встановлено дедлайн завершення наповнення державного земельного кадастру до 1 січня 2022 року.
Уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS- повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Відкриття ринку та дерегуляція на порядку денному
У перспективі на початку року прогнозовано очікується завершення прийняття законопроекту №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Саме фінальна версія цього законопроекту визначатиме подальший порядок денний сільськогосподарських товаровиробників. Беручи до уваги поправки, що були схвалені профільним комітетом, ринок купівлі-продажу буде відкриватися спочатку для покупців-резидентів без можливості структурування бізнесу через іноземні юрисдикції. Питання продажу землі іноземцям та іноземним суб'єктам господарювання, як передбачено у законопроекті, повинно бути винесено на референдум.
Ще одним законопроектом, який планується прийняти в межах відкриття ринку купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення, є законопроект № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», яким пропонується зокрема запровадити низку змін до повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування, центральних органів виконавчої влади у сфері використання та охорони земель; ліквідувати самоврядний контроль у сфері використання та охорони земель; скасувати державну експертизу землевпорядної документації тощо. На даний момент складно прогнозувати, яких змін зазнає законопроект до другого читання, тим не менше, останній спрямований на зменшення адміністративного навантаження на сільськогосподарських товаровиробників в процесі формування та використання земельних масивів.
На завершення, ключовим аспектом відкриття ринку купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення є пошук фінансових ресурсів для викупу сільськогосподарських земель, які вже обробляються. Одним з механізмів залучення фінансування є застава майбутнього урожаю за допомогою аграрних розписок, який може бути переданий в тому числі із земель, що знаходяться в оренді. Цей інструмент тільки набирає популярності. Цього року слід очікувати голосування законопроекту №2805 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо функціонування та обігу аграрних розписок», який має на меті розширити використання аграрних розписок у комерційному обороті для забезпечення доступу аграрних товаровиробників до фінансових ресурсів.
Резюмуючи, підкреслимо, що більшість змін в аграрному законодавстві так чи інакше зумовлені запланованим відкриттям ринку купівлі-продажу сільськогосподарської землі. Тим не менше, ці зміни мають вплив на усю систему захисту права власності та корпоративних прав. Тому загалом ми очікуємо позитивний вплив нового законодавства як на аграрний бізнес, так і на інвестиційний клімат.
Сергій Попов, партнер KPMG Law Ukraine
Богдан Скоропад, старший юрист KPMG Law Ukraine
Читайте також: аналіз нового Закону про фінмоніторинг від KPMG Law Ukraine
Нагадаємо, що ви можете подивитись на свій бізнес очима податківців через сервіс Liga:Report, який допоможе вчасно отримувати інформацію про наявну заборгованість, штрафи, пеню, переплату податків у тій системі, в якій ви працюєте, контролювати успішність сплати податків, а також ефективно взаємодіяти з податківцями.
