|
30 березня 2020 року народні обранці на позачерговому засіданні Верховної Ради підтримали в цілому Закон № 552-IX, який відкриває ринок землі в Україні, а 28 квітня 2020 року Президент його підписав. Навколо цього документа не вщухали обговорення ще з моменту його внесення в жовтні минулого року. Так що ж очікувати громадянам від відкриття ринку землі?
Хто зможе бути власником земель сільгосппризначення?
Закон передбачає, що власниками земель сільськогосподарського призначення можуть бути:
громадяни України;
українські юридичні особи з кінцевими бенефіціарними власниками лише з числа громадян України, держави, територіальних громад;
територіальні громади;
держава.
Нововведенням є можливість банків ставати власниками земель сільськогосподарського призначення в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. При цьому банк зобов'язаний продати таку землю на земельних торгах протягом наступних двох років. Це однозначний плюс для фермерів, які зможуть зі спокійною душею кредитуватися під заставу належних їм земель.
Чи розкуплять землю іноземці?
За час обговорення теми про відкритий ринок землі не раз піднімалося питання про можливість іноземців ставати власниками українських земель. Вирішення цього питання закон віддає на відкуп всеукраїнського референдуму. До прийняття такого рішення на референдумі іноземці не можуть стати власниками земель сільськогосподарського призначення навіть через опосередковане володіння через юридичні особи, які створені і зареєстровані за законодавством України. Крім того, іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено купувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в юридичних особах (крім як в статутному капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Слід звернути увагу, що самого закону про референдум немає і невідомо, коли він з'явиться. Тому чи буде дозволено іноземцям купувати землі і як скоро це може статися - поки залишається загадкою.
Хто не зможе купити землю сільгосппризначення?
Закон при цьому передбачає чіткий перелік осіб, яким заборонено придбання права власності на землі сільськогосподарського призначення. Така заборона буде поширюватися в будь-якому випадку, незалежно від результатів всеукраїнського референдуму. Заборона на володіння поширюється на:
юридичних осіб з учасниками / кінцевими бенефіціарами не громадянами України - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) та які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
юридичних осіб з учасниками / кінцевими бенефіціарами - громадянами Російської Федерації;
осіб, які належать або належали до терористичних організацій;
юридичних осіб з учасниками / кінцевими бенефіціарами - іноземними державами;
юридичних осіб, в яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
юридичних осіб, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровано в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
фізичних і юридичних осіб, щодо яких застосовані спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення угод з придбання у власність земельних ділянок, а також пов'язаних з ними осіб;
українських юридичних осіб, що знаходяться під контролем фізичних і юридичних осіб, зареєстрованих в Ірані і КНДР, так званий чорний список FATF.
Які ще є обмеження?
Встановлюється мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Таких земель в Україні близько 10 млн. га, що становить близько 26% від усіх земель с / г призначення. Не обійшли стороною і землі, розташовані на тимчасово окупованих територіях в Донецькій і Луганській областях, Автономній Республіки Крим та міста Севастополя. Закон передбачає заборону на відчуження земельних часток (паїв), ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на таких територіях, крім передачі їх у спадщину.
Фізичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення, площа яких не перевищує сумарно 10 000 гектарів. При цьому площа землі, яка належить юридичній особі на праві власності (крім банку) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх учасників такої юридичної особи (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому, якщо фізична особа є учасником будь-якого юридичної особи, то при підрахунку належної фізичній особі землі буде враховуватися також площа земель, які перебувають у власності юридичної особи, в процентному співвідношенні його участі в статутному капіталі.
Не дивлячись на встановлений розмір площі в 10 000 гектарів, до 1 січня 2024 року встановлено ліміт у 100 гектар. І право на придбання надається виключно фізичним особам.
Обмеження в конфігурації по особах і обсягах земель, які можуть бути у власності, стануть причинами зростання тіньового ринку, а також поновлення схем «купівлі» землі. Адже незважаючи ні на що компанії вступлять в гонку і будуть оформляти землі на «довірених» осіб з метою подальшої передачі у власність юрособи.
Зверніть увагу, що уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS - повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Яка буде вартість землі?
Що стосується ціни продажу, то Законом передбачено обмеження ціни продажу ділянок сільськогосподарського призначення - до 1 січня 2030 року. Вартість таких ділянок не може бути менше їх нормативної грошової оцінки. Розрахунки за землі повинні проводиться виключно в безготівковій формі і тільки при наявності у набувача права власності на землю документів, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких купується таке право.
Розмір нормативної грошової оцінки щорічно публікується ДПСУ на власному сайті, яка формується на підставі даних з Госгеокадастру. Звідки береться і за яким принципом розраховується? В основу розрахунку нормативної грошової оцінки покладено рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу. Для спрощеного розуміння, рентний дохід - це, по суті, ті гроші, які можна виручити від найбільш ефективного використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Для земельної ділянки сільгосппризначення за межами населеного пункту цей дохід буде визначатися в результаті продажу зерна, вирощеного на земельній ділянці за певний проміжок часу. При цьому якщо ділянка належить приватній особі, також враховується якість ґрунту, що покриває таку земельну ділянку. На сьогодні в середньому по Україні розмір нормативної грошової оцінки землі становить 27 500 грн. При цьому найнижча нормативна грошова оцінка за 1 га ріллі - Житомирська область (21 411, 00 грн), Львівська область (21 492,00 грн), Волинська область (21 806,00 грн), Рівненська область (21 938,00 грн ), а найвища - Черкаська область (33 646,00 грн), Чернівецька область (33 264,00 грн), Харківська область (32 237,00 грн), Кіровоградська область (31 888,00 грн).
У найближчі роки справедливої ціни на сільгоспугіддя не буде. Багато в чому це пов'язано з обмеженнями щодо володіння землею як щодо площ, так і по відношенню до кола осіб, відсутністю ринку, бідністю жителів країни, а особливо жителів сіл, для яких часом 1500-2000 доларів США - це річний дохід, політична нестабільність в країні та інше.
На сьогоднішній день ціна 1 га ріллі в середньому по Україні становить від 1000 до 1500 доларів США за гектар, тобто в межах + 10% -20% до нормативної грошової оцінки. За різними оцінками і прогнозами різних експертів вартість 1 га ріллі в Україні після відкриття ринку землі і в найближчі 2,5 року після коливатиметься в районі від 1000 до 3000 доларів США за гектар. З 2024 роки після відкриття можливості для юридичних осіб набувати у власність сільськогосподарські землі вартість 1 га ріллі зростатиме в межах 10-15% в рік. На вартість також буде впливати як економічна, так і політична ситуація в країні.
Якщо говорити про те, що буде покупатися в першу чергу, то будуть покупатися землі за договорами емфітевзису, під який в останні роки маскувалася реальна продаж земельного паю, ну і звичайно ж ті землі сільськогосподарського призначення, які в останні 2 роки активно роздавалися місцевими радами за 2 га в основному пільговикам: афганці, чорнобильці, АТОшнікі та ін.
За оцінками Миколи Сольского «Протягом перших двох років після запуску ринку землі викупити можуть 1,6 млн га землі. Це як раз договори емфітевзису і довгострокова оренда».
Руслан Редька, керуючий партнер ЮК Legal House
Щоб тримати в фокусі важливі для вашого бізнесу зміни, замовляйте тестовий доступ до рішення LIGA360. Моніторинг змін законодавства, судових рішень, контроль змін в діяльності партнерів і конкурентів, налаштування персональної стрічки новин з джерел, яким довіряєте ви та ще 10 інструментів для командного управління ризиками і можливостями під час кризи.
Читайте також: ТОП-10 помилок при комунікації з Антимонопольним комітетом України
