|
Під час карантину, встановленого українським урядом, та особливо у періоди локдаунів навесні 2020 і у січні 2021, орендарі намагались домовитися з власниками нерухомості про зменшення орендної плати. Як показала практика, у більшості випадків це вдалося, однак не обійшлось і без спорів, які дійшли до суду. Давно вже орендні відносини не зазнавали такої уваги, як протягом минулого року. Які зміни відбулись в таких відносинах, і які слабкі сторони проявились у типових договорах оренди? Спробуємо підвести проміжні підсумки та зробити висновки на майбутнє.
Спроби законодавця вирішити проблемні питання
Як відомо, після запровадження в Україні карантину та відповідних урядових обмежувальних заходів, які передбачали заборону здійснення господарської діяльності для окремо визначених суб'єктів господарювання (робота яких передбачала приймання відвідувачів, зокрема ресторанів, кафе, торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, крім дозволеної українським урядом діяльності тощо), орендарі як офісної, так і торгової нерухомості почали масово звертатися до власників нерухомості для пошуку компромісів та мирного врегулювання складної для багатьох з них ситуації. Зрозуміло, що найбільше орендарів цікавило питання зменшення орендної плати, а у певних випадках мова йшла про повноцінні орендні канікули або навіть дострокове припинення оренди.
Існуюче на той момент нормативне регулювання, яке сторони намагалися застосовувати до таких питань, викликало ще більше спорів та непорозуміння між сторонами у зв'язку з різними підходами до інтерпретації норм та відсутністю відповідної практики. Так, на момент запровадження карантину в Україні відповідно до законодавства:
1. орендар та орендодавець могли змінити розмір орендної плати за взаємною згодою, а також розмір орендної плати міг бути змінений в інших випадках, передбачених законодавством;
2. орендар міг вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;
3. орендар міг вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;
4. орендар міг бути звільнений від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При перших спробах застосувати вказані положення на практиці чимало орендарів спочатку отримували незадовільні відповіді від орендодавців. Побачивши певну проблематику на ринку оренди нерухомості, законодавець вирішив втрутитись та тричі намагався вдосконалити відповідні норми законодавства. При цьому декларувалось бажання зберегти баланс інтересів орендаря та орендодавця, однак фактично йшлося про надання орендарям додаткових аргументів у переговорах із орендодавцями.
Мало хто погодиться з тим, що законодавцеві вдалося вирішити усі спірні питання між сторонами, оскільки чинна редакція вже багатьом відомих оновлених положень законодавства, які стосуються можливості зменшення розміру плати за користування нерухомим майном, все одно призводить до різних інтерпретацій та породжує додаткові питання. Додаткові положення, які врешті встановив законодавець стосовно можливості зменшення плати за користування нерухомим майном:
плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою орендаря, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, з моменту встановлення карантину і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку;
орендар має право вимагати зменшення плати за користування нерухомим майном впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в його підприємницькій діяльності в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони;
розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які орендодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг;
зазначені вище положення не поширюються на (1) бізнес, який впродовж дії карантину фактично здійснює діяльність з використанням відповідного майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на (2) договори найму майна, яке належить територіальній громаді.
А що на практиці?
закон не встановлює автоматичне зменшення плати за користування нерухомістю, а якщо є підстави для такого зменшення, то орендар перш за все повинен звернутися до орендодавця з відповідною вимогою про зменшення, і при наявності спору між сторонами після звернення до орендодавця такий спір можна передавати до суду (що також підтверджується судовою практикою, зокрема: дело № 914/2194/20, дело № 908/1651/20, дело № 910/10808/20, дело № 916/2708/20;
у зв'язку з правовою невизначеністю, чимало спорів між орендарями та орендодавцями виникають через різне розуміння "невикористання майна в повному обсязі", а саме: невикористання майна згідно з цільовим призначенням, визначеним договором, або повне невикористання майна через об'єктивну неможливість тощо, що зазвичай віддається на розгляд суду. В ідентифікованій нами судовій практиці у більшості випадків суди займають позицію, що неможливість використання майна за цільовим призначенням, визначеним договором, коли при цьому існують вільний доступ орендаря до майна, можливість орендаря знаходитися у приміщенні та зберігати у ньому свої речі, не повинна трактуватися як "невикористання майна в повному обсязі" та не має звільняти орендаря від сплати орендної плати (що також підтверджується судовими рішеннями за посиланнями вище), проте може бути підставою для звернення до орендодавця з вимогою про зменшення орендної плати; крім того, існує також і протилежна судова практика, коли у зв'язку із неможливістю орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням у період карантину, та зокрема протягом дії відповідних обмежувальних заходів (і така неможливість засвідчувалась сертифікатом відповідної торгово-промислової палати про встановлення форс-мажорних обставин), суд підтримував орендарів у їх праві бути звільненими від сплати орендних платежів: справа № 922/2642/20, справа № 922/1800/20;
законом окремо не вирішено питання стосовно участі орендаря у сплаті експлуатаційних, маркетингових, інших витрат на утримання нерухомого майна за договором оренди; на практиці орендарі зазвичай сплачують ці витрати без перегляду умов їх сплати. Загалом, вирішення таких питань переважно залежить від формулювання конкретних договорів.
Ми регулярно працюємо як з орендарями так і з орендодавцями, тому бачимо практичне вирішення спірних моментів з обох сторін. Як свідчить наш досвід, сторони намагаються не доводити справу до суду та домовитися шляхом переговорів, і у багатьох випадках, з якими ми працюємо, їм це вдається. Як власники торгової та офісної (рідше) нерухомості врегульовують спірні питання та знаходять компроміси? Зазвичай наступним чином:
зменшення розміру орендної плати на час карантину та надання окремих короткострокових знижок на конкретні періоди локдаунів;
оцінка товарообігу конкретного орендаря та надання знижок орендарям на сплату орендної плати з урахуванням товарообігу;
зміна положень договорів оренди стосовно індексації орендної плати для окремих періодів;
приблизне прогнозування можливого спаду торгової діяльності орендаря у конкретний період, що також інколи може враховуватися при наданні знижок орендарям;
комунальні, експлуатаційні, маркетингові та інші подібні витрати сплачуються орендарями у повному обсязі.
Усі домовленості сторін обов'язково необхідно зафіксувати письмово шляхом укладення договору про внесення змін або додаткової угоди до існуючого договору оренди.
Договір оренди у нових умовах
Звичайно, що стовідсоткових гарантій, які б захищали від усіх можливих ризиків немає, проте є декілька рекомендацій, які можуть бути корисними при складанні нових договорів оренди, а саме в залежності від конкретної ситуації та від орендаря більше уваги приділяти наступним положенням договору оренди:
визначення поняття "використання приміщення" (зберігання речей, можливість доступу до приміщення, можливість знаходитися у приміщенні тощо);
умови та процедура зміни окремих платежів за договором;
положення про обставини непереборної сили (форс-мажор);
умови та строки дострокового розірвання договору.
Якісно підготовлений договір оренди, який враховує баланс інтересів сторін, є основним регулятором, що допомагає запобігати небажаним спірним та конфліктним ситуаціям між сторонами. Звичайно, це не панацея від усіх можливих проблем та ризиків, та якщо навіть і виникають спірні моменти між сторонами, тоді, на нашу думку та як показує практика, доцільно розпочати переговорний процес та намагатися вирішити ситуацію мирним позасудовим шляхом для економії ресурсів та часу, оскільки відсутність чітких правил як у законодавстві, так і у судовій практиці може призводити до непередбачуваних та невигідних для сторін наслідків.
Олена Касаткіна, старший юрист юридичної фірми "Астерс"
__
Усі інструменти для адвоката - у рішенні LIGA360:АДВОКАТ НААУ. Слідкуйте за подіями НААУ, відвідуйте навчальні програми ВША, отримуйте залікові бали в рамках підвищення кваліфікації та доступ до повної бази законодавства, судових рішень, експертної аналітики. Користуйтеся вільним тестовим доступом LIGA360:АДВОКАТ НААУ до 15 березня
