Закон України щодо забезпечення непорушності майнових прав № 3103-IX: що змінилося?

22.07.2023 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав» № 3103-IX від 03.05.2023 року. Майже всі передбачені зміни є ідентичними як для реєстрації нерухомості, так і для реєстрації бізнесу, а тому розглядати ми їх будемо на прикладі державної реєстрації нерухомості.

Основним «нововведенням» прийнятого Закону є продовження роботи Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації, яка функціонує при Міністерстві юстиції України (далі - Колегія), уточнення її повноважень, а також уточнення порядку та строків розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Крім того, прийнятий Закон передбачає зміни в процедурі державної реєстрації нерухомості та бізнесу, а також затверджує нові правила «санкційної реєстрації».

В даній статті пропонуємо розібратися із усіма змінами, які приніс нам даний Закон, а почнемо із передумов його прийняття.

12 травня 2022 року було прийнято ЗУ «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству». В редакції даного Закону, пункт 1 частини 7 ст. 37 передбачав, що у разі задоволення скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав Міністерство юстиції України, його територіальні органи могли приймати рішення, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, скасування рішення територіального органу Міністерства юстиції України.

16 листопада 2022 року Конституційний Суд України у справі № 3-270/2019 (6302/19) зробив висновок про невідповідність Конституції України припису пункту 1 частини сьомої статті 37, а саме «скасування рішення державного реєстратора». Крім того, КСУ вказав, що даний припис втрачає чинність через шість місяців, після ухвалення даного Рішення та надав Верховній Раді України аналогічний строк для приведення п. 1 ч. 7 ст. 37 Закону у відповідність із Конституцією України.

За таких обставин, з 16 травня 2023 року вказана норма втратила чинність, а Колегія втратила повноваження щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав.

Таким чином, саме рішення Конституційного суду України стало передумовою та підставою для прийняття даного Закону.

Перейдемо до змін, що передбачені прийнятим Законом.

Зміни щодо дотримання Закону України «Про санкції» та «санкційної реєстрації».

Прийнятим Законом, законодавець зобов'язав державних реєстраторів, при здійснені реєстраційної дії, перевіряти наявність факту застосування санкцій, які унеможливлюють проведення держаної реєстрації. Також, відтепер факт застосування санкцій є підставою для відмови в державній реєстрації.

Втім, такі положення не є новими, адже ще в 2022 році подібні зміни були внесені до Порядку вчинення нотаріальних дій, а в травні 2023 року до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відтак, прийняті приписи є просто вдосконалення чинного законодавства та приведення його у відповідність іншим нормативно-правовим актам.

Нові підстави для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи.

Відповідно до нових змін, розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються також у разі:

- набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ;

- визнання прийнятим з порушенням Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

Включення першої підстави є цілком логічним, адже у випадку наявності в особи такого рішення суду, у державного реєстратора була відсутня відповідна підстава для закриття розділу. Щодо ж другої підстави, її значення ми розкриємо далі.

Зміни щодо оскаржень у сфері державної реєстрації.

Раніше зазначалося, що КСУ було визнано неконституційним п.1 ч. 7 ст. 37 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в частині «скасування рішення державного реєстратора». Прийнятим же Законом, законодавець вирішив привести даний пункт у відповідність Конституції України. Відтепер «скасування рішення державного реєстратора» має назву «визнання прийнятим з порушенням Закону та анулювання рішення державного реєстратора».

Вочевидь, дане положення є нічим іншим, як технічною зміною конструкції статті, з метою виконання рішення Конституційного суду України та приведення законодавства у відповідність Конституції.

Як наслідок, процедура оскарження залишається та ж сама, проте називається вона тепер по-новому.

Однак, слід зазначити, що законодавець істотно вдосконалив зазначену процедуру. Зокрема, прийнятим Законом:

1. Встановлено вичерпні підстави для визнання прийнятим з порушенням Закону та анулювання рішення державного реєстратора, а саме:

- державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав з порушенням загальних засад державної реєстрації прав, визначених пунктами 1, 2-1, 4 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

- державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав за наявності підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, відмови в державній реєстрації прав або зупинення державної реєстрації прав.

- державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав всупереч санкціям, застосованим відповідно до Закону України «Про санкції».

З наведеного вбачається, що одна з підстав стосується виключно «санкційної реєстрації». Відтак, для пересічної особи, існує лише дві підстави, з яких можна оскаржити рішення державного реєстратора, а саме: або процесуальне порушення законодавства (друга підстава) або ж порушення державним реєстратором загальних засад державної реєстрації (перша підстава). Таким чином, наразі, при складанні скарги необхідно чітко з'ясовувати підставу оскарження та відповідно вказувати чіткі доводи, що обґрунтовують обрану підставу.

2. Передбачено неможливість анулювання рішень державних реєстраторів з підстав технічної помилки, допущених незначних порушень та інших формальних підстав.

Якщо детальніше, то було передбачено, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав визнається прийнятим з порушенням Закону та анулюється виключно у разі неможливості відновлення порушеного права скаржника шляхом прийняття Міністерством юстиції України рішень щодо виправлення технічної помилки, допущеної державним реєстратором або щодо зобов'язання державного реєстратора усунути допущені ними порушення.

Крім того, не можуть бути підставою для визнання прийнятим з порушенням Закону та анулювання рішення державного реєстратора допущені ним формальні (несуттєві) помилки, які не впливають на об'єктивність, достовірність та повноту відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Якщо із першим пунктом все зрозуміло, то другий пункт має досить розпливчате формулювання. Вочевидь, питання щодо того, які помилки є суттєвими, а які ні, буде вирішувати Колегія за своїм внутрішнім та, сподіваємось справедливим, переконанням. Втім, вказаними змінами законодавець планує унеможливити анулювання рішення державного реєстратора з підстав, наприклад, недоплати адміністративного збору, допущення описки або технічної помилки, тощо.

3. Визначено правові наслідки, у випадку анулювання рішення державного реєстратора.

Відтепер, у разі визнання прийнятим з порушенням Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, Міністерство юстиції України забезпечує відновлення попереднього становища, яке існувало до прийняття такого рішення, шляхом внесення відомостей до Державного реєстру прав (внесення відомостей про скасування, набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно).

Тобто, у разі, якщо рішення державного реєстратора було анульовано, Міністерство юстиції України буде зобов'язано відновити попереднє становище, яке існувало до прийняття такого рішення. Таке відновлення буде здійснюватися шляхом припинення набутих речових прав/обтяжень або шляхом повернення речових прав/обтяжень у стан, що існував до державної реєстрації.

При чому, такі повноваження надані лише посадовим особам Міністерства юстиції України, про що прямо зазначено у ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

4. Скасовано присічний строк для оскарження рішень рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора.

Нагадаємо, що такий строк становив два місяці з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше одного року з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності.

Наразі, рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів особою, права якої порушено, протягом двох місяців з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав. (або протягом одного місяця, якщо оскаржуються рішення територіальних органів Мін'юсту).

Як наслідок, відповідна скарга має містити також відомості про дату, коли скаржник дізнався про порушення своїх прав. В свою чергу, не зазначення таких відомостей тепер є підставою для повернення скарги.

Проте, вказане положення стосується лише державної реєстрації прав на нерухомість. В ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» такі зміни не були внесені, а присічний річний строк на оскарження було залишено.

5. Визначено правові наслідки закінчення строку розгляду скарги.

Зокрема, закінчення строку розгляду скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав не є підставою для повернення скарги, відмови в її задоволенні чи залишення її без розгляду. Тобто, у разі якщо строк розгляду скарги закінчився, наприклад з вини Колегії, така скарга все одно має бути розглянута.

6. З'явилися додаткові підстави для залишення скарги без розгляду по суті.

Так, скарга не буде розглянута по суті у випадку, якщо набрало законної сили судове рішення, яким оскаржуване рішення скасовано або визнано вчиненим з порушенням Закону та анульовано або ж якщо скаргу подано на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, що прийняті, вчинені до 1 січня 2016 року.

Також суто процесуальна зміна, адже унеможливлює розгляд скарги, якщо дане питання вже фактично розглянуто судом, а також якщо рішення, дія або бездіяльність були вчиненні до надання Колегії повноважень із розгляду таких скарг, тобто до 01.01.2016 року.

7. З'явилася можливість подачі скарги через представника та за допомогою КЕП.

Нагадаємо, що раніше скаргу міг подавати безпосередньо скаржник, тобто особа, чиї права та законні інтереси були порушені прийнятим рішенням. Відтепер, таку скаргу можна подати і за підписом представника, наприклад адвоката. Крім того, у випадку подання скарги в електронній формі, вона може бути підписана за допомогою кваліфікованого електронного підпису або засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

8. З'явився новий суб'єкт оскарження у сфері державної реєстрації.

Так, у випадку оскарження рішення державного реєстратора, прийняте всупереч санкціям, застосованим відповідно до Закону України «Про санкції», скаржником може бути суб'єкт, який бере участь у формуванні, реалізації та моніторингу ефективності державної санкційної політики, правоохоронними органами, а також суб'єктом, уповноваженим дорученням Кабінету Міністрів України на здійснення заходів, пов'язаних із тимчасовим управлінням активами, які підлягають стягненню в дохід держави як санкції.

Тобто, у випадку оскарження рішення державного реєстратора, яке прийнято всупереч застосованим санкціям, суб'єктом такого оскарження будуть відповідні уповноважені державні органи.

Як бачимо, прийнятим Законом було досить детально уточнено та вдосконалено саме процедуру оскарження рішень, дій та бездіяльності державних реєстраторів. Крім того, слід зазначити, що Прикінцевими та перехідними положеннями було визначено наступне:

- Скарги за якими, на момент набрання чинності Закону, не прийнято відповідного рішення, будуть розглядатися та виконуватися за правилами, встановленими новим Законом.

- Рішення Мін'юсту України про скасування рішення державного реєстратора, які на момент набрання чинності Закону, не були виконані, будуть виконуватися за новим Законом.

- Рішення Мін'юсту України, які на момент набрання чинності Закону, не були виконані у зв'язку із наявністю обтяження/заборони, встановленого судом, будуть виконуватися після скасування обтяження/заборони.

- Повноваження Мін'юсту поширюються на рішення державного реєстратора (реєстраційні дії), прийняті (вчинені) до набрання чинності цим Законом.

З цього вбачається, що правила, які встановлені новим Законом, будуть розповсюджуватися на всі рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів (а також на скарги), які мали місце з 01.01.2016 року і до набрання чинності цього Закону.

Висновок

Вважаємо, що недарма прийнятий Закон в народі прозвали «Антирейдерським». Як вбачається із прийнятих положень, Законом в повній мірі розблоковано роботу Колегії, розширено та уточнено її повноваження в частині анулювання рішень державних реєстраторів, детально вдосконалено процедуру оскарження рішень державних реєстраторів, визначено правові наслідки анулювання рішення державного реєстратора.

Проте, на жаль, нових механізмів захисту права власності даний Закон не запровадив. В цілому Закон направлений лише на виконання рішення Конституційного суду України та поновлення повноважень Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації в частині анулювання рішень державних реєстраторів. Разом із цими змінами, додатково законодавець вирішив привести законодавство у відповідність ЗУ «Про санкції» та вдосконалити процесуальний порядок розгляду скарг у сфері державної реєстрації.