Ринок землі 2024-го: погляд юриста

Вплив поточних та завершених етапів земельної реформи та законодавства воєнного стану на обіг земельних ділянок  

Як минає перший рік участі юридичних осіб у ринку сільськогосподарських земель? Чи змінюють правові новели кон'юнктуру ринку? Які законодавчі зміни вплинуть на пропозицію земель у секторі промисловості та логістики.  

В цьому огляді ми представимо юридичні аспекти відносин власності на землю, які змінили та незабаром змінять умови обігу земельних ділянок. Статистичні, соціальні, географічні та економічні, фактори, а також обставини війни та їх вплив на ринок будуть висвітлені менше. З аналітикою, яка презентує зміни зумовлені цими неправовими факторами можна ознайомитися у щоквартальних звітах Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки, які готуються за підтримки USAID. Останній такий огляд станом на серпень 2024 року можна знайти за посиланням в кінці цієї статті. 

Раді констатувати, що, з точки зору юридичних процедур, у 2024 ринок працює без несподіванок, і розвивається тою мірю, якою дозволяють економічна та безпекова ситуації: договори укладаються, нові земельні ділянки формуються, реєстри та кадастри в необхідному об'ємі працюють, права на землю реєструються. 

Щодо економічних показників, усі гравці та експерти відмічають позитивну динаміку в сегменті с/г земель. Як свідчать цифри відкритих даних, кількість угод із с/г землею порівняно з попередніми періодами постійно збільшується, ціни на такі ділянки ростуть і у гривні, і у валютному еквіваленті. Цікаво, що ріст цін відбувається за дуже слабкої активності агровиробників, тобто тих, хто, за очікуваннями, мав бути основним суб'єктом на стороні покупця та, відповідно, повинен був збільшувати попит і штовхати ціни вверх. Нажаль, через зумовлені війною проблеми (подорожчання логістики, руйнування основних засобів, втрата земель та техніки) та інші очевидні ризики у аграрії відсутній ресурс та інтерес інвестувати у викуп землі. 

У сегменті інших, несільськогосподарських, земель досліджень маємо менше, оскільки ця інформація не є публічною. Аналізуючи угоди в яких ми брали участь а також повідомлення на основних інформаційних майданчиках з продажу нерухомості, можемо підсумувати, що ситуація тут корелюється із загальними тенденціями економіки та ринку нерухомості: спад кількості та величини угод з огляду на падіння інвестицій і неприйнятність воєнних ризиків для більшості національних та міжнародних гравців, регіональна активізація у безпечних областях. 

Знакові заходи реформування земельних відносин, помірковані очікування та нові проблеми для власників 

Пройшовши у липні 2021 році стадію привідкриття ринку мораторних с/г земель для громадян України, усі чекали другого етапу цього процесу - січня 2024 року, коли закон надав доступ юридичним особам до обігу цих земель. Чекали, покладаючи при цьому надто великі сподівання. Тут можна нагадати, що зняття так званого мораторію на продаж товарних та пайових сільськогосподарських земель відбувалося в рамках важкого політичного компромісу та передбачало суттєві обмеження, які насправді не забезпечили вільного ринку землі в Україні. Такими обмеженнями на сьогодні є максимальна кількість землі в одні руки, не більше 10 тис гектар, та можливість володіти с/г землею, прямо чи опосередковано (через участь у юридичній особі), тільки громадянам України та українським банкам. 

Мало того, не забуваємо, що запускаючи в такий спосіб ринок товарної та пайової с/г землі у 2021 році, народні депутати закрили працюючий на той час ринок іншої, немораторної, землі. Йдеться, зокрема, про земельні  ділянки для ведення садівництва, для ведення фермерського, підсобного сільського чи особистого селянського господарства (не паї). Якщо до 2021 року, скажімо, товариство з обмеженою відповідальністю в структурі якого є інші юридичні особи, а бенефіціарами якого є іноземні інвестори, і яке володіє землями для ведення садівництва чи підсобного сільського господарства могло придбати або продати товариству зі схожою структурою власності свої частки чи земельні ділянки, то з 2021 такі трансакції заборонені. Проводячи юридичні аудити та M&A трансакції стосовно українських аграрних підприємств, юристи, на жаль, часто вимушені підіймати «червоні прапорці» через вказане обмеження. С/г землі у складі активів компанії можуть вимагати додаткового структурування відповідних угоди щодо часток у статутному капіталі такої компанії. Залишається сподіватися, що зменшення потенціалу іноземних інвестицій та ризики компенсацій, які можуть бути відсуджені власниками такої землі у Європейському суді з прав людини, підштовхнуть політиків до роботи над зняттям цього нового обмеження у сфері с/г земель. Та й вступ до Європейського Союзу з такими дискримінаційними обмеженнями для власників землі та іноземців буде малоймовірним. 

До наступного заходу земельної реформи, який щойно завершений, слід віднести реформу земель постійного користування державних підприємств. Першим державним оператором таких земель буде ТОВ «Державний земельний банк», який створено в процесі корпоратизації державного підприємства «Фонд аграрних інвестицій». На сьогодні цьому товариству в оренду передано близько 2 тисяч державних земельних ділянок на сотні тисяч гектарів. Починаючи з жовтня та до кінця 2024 року уряд обіцяє випустити на ринок 100 тисяч га цих з ділянок через продаж прав суборенди на аукціонах.  

Ще одним знаковим напрямком роботи уряду є реалізація пілотного проєкту щодо масової оцінки земель, який Мінагрополітики та Держгеокадастр повинні  завершити в жовтні цього року. Передбачається, що масова оцінка замінить нормативну грошову оцінку землі (НГО), яка базується на застарілих даних урожайності земель та неринкових методиках. В частині сільськогосподарських земель НГО часто є нижчою від ринкової вартості, тоді як по землях населених пунктів НГО значно перевищує ринкову ціну. Масова оцінка повинна буде відображати реальні споживчі характеристики земельних ділянок та забезпечити справедливу для усіх оцінку та єдину електронну базу для розрахунку податкових платежів - плати за землю. 

При вікритті у 2021 обігу земельних ділянок с/г призначення важливу роль для гарантування прав поточних орендарів відіграли модифіковані речові права та нові види обтяжень на земельні ділянки. До останніх відносяться наміри власника продати та переважне право особи, зокрема орендаря, купити такі ділянки, та застава прав оренди на них. Із намірами та переважними правами гравці ринку та нотаріуси за два роки дуже добре розібралися. А от застава права оренди не набуває популярності. Оскільки оренда залишається і ще довго, з огляду на темпи викупу землі у пайовиків, буде основним видом права агровиробників на землю, автори земельної реформи розглядають заставу цього активу як важливий вид забезпечення при кредитуванні сектору. 

Правова основа для можливості орендаря с/г землі заставити свої права на таку землю розроблена достатньою мірою, і на рівні законів, і у підзаконних актах. Пасивність банків та інших кредиторів при виборі такого виду забезпечення може пояснюватися наступними факторами: 

• нерозвиненість ринку прав оренди с/г земель, через його новизну, що робить ці права неліквідними; у разі дефолту заставодавця/позичальника, ризик відсутності попиту на таке заставлене майно є високим, 

• невелика вартість прав оренди та, відповідно, необхідність використання для застави прав на великі масиви земельних ділянок, щоб забезпечити потрібний банкам рівень покриття кредиту, 

• часта строкатість умов та строків оренди, що, у поєднанні зі згаданою великою кількістю таких прав, робить цей продукт невигідним, враховуючи адміністративні затрати потрібні для оформлення та реєстрацію такої застави. 

Консолідація земельних ділянок, забезпечення однаковість строків оренди в межах масивів та однотипних умов за договорами оренди з власниками - це ті напрямки роботи, які аграрії повинні розглядати як першочергові, якщо врни бажають, щоб їхні права оренди виглядали привабливо для застави. Насправді, це складні завдання, тому, для успішності ідеї із впровадженням застави прав оренди на землю, парламент і уряд повинні допомогти. Як знаємо, активно декларується законодавча та організаційна робота над блоком питань стосовно впровадження правил консолідації земель. Цей розділ земельної реформи потрібно допрацьовувати і реалізовувати якнайшвидше. Для спрощення адміністрування процесу оформлення великої кількості прав оренди в заставу необхідно також створити відповідний функціонал земельного кадастру та реєстру речових прав, щоб автоматизувати створення потрібних переліків земельних ділянок і прав оренди та їх перевірку для сторін договору застави, а також спростити реєстрацію застави за такими переліками для реєстраторів та нотаріусів.  

Правила воєнного стану 

З огляду на безпекову ситуацію, держава встановила ряд юридичних обмежень, які можуть створювати незручності для сторін договорів предметом яких є земельні ділянки.  

Як і у інших сферах суспільного життя, війна внесла суттєві корективи до запланованих та напрацьованих законодавчих змін та заходів на їх виконання у сфері земельних відносин. До зумовлених війною чинних на сьогодні правил, які виправдано запроваджені в навколоземельних процедурах, можна віднести, зокрема: 

• неможливість укладення угод предметом яких земельні ділянки розташовані на територіях бойових дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях; 

• можливість примусового позасудового оплатного відчуження земельних ділянок за рішенням військового командування;  

• недоступність даних Публічної кадастрової карти, сайт якої був закритий ще в перші дні війни та ближчим часом не планується відкриватися; 

• потребу додаткової перевірки повноважень представників при укладенні договорів предметом яких є земля, якщо вони були оформлені без використання спеціальних бланків нотаріальних документів; 

• вимогу для землевпорядників додатково до своїх професійних сертифікатів отримувати дозвіл від Служби безпеки України. 

Тут слід визнати, що зараз, порівняно із першими місяцями повномасштабного вторгнення, спеціальні заходи воєнного стану у сфері земельних відносин є менш обмежувальним, що власне надає змогу для повноцінного функціонування ринку земель та прав на них на безпечних територіях.  

На наш погляд, найбільше практичних незручностей спричиняє відсутність доступу до Публічної кадастрової карти. Юристам та сторонам угод в периметр яких входять хоча б одна земельна ділянка доводиться збирати та аналізувати набагато більше інформації та документів. Не кажучи про роботу над угодами, які включають земельні масиви чи чисельні, розкидані по району земельні ділянки. Щоб уникнути ризиків пов'язаних із недоліками прав на землю, юристи повинні більш детально та зі знанням історичних особливостей землевпорядкування перевіряти потрібну для угоди інформацію: про розташування ділянки, про їх взаєморозташування, якщо ми говоримо про декілька ділянок, про геометрію меж, про суміжних землекористувачів, про зони із спеціальними статусами і т.д.  

Дерегуляція для перемоги та відбудови 

Потреба приймати швидкі рішення для захисту держави зумовила також ряд нестандартних дерегуляційних рішень, які суттєво впливають та, до завершення воєнного стану, будуть впливати на ринок земель. Серед цих новел ми б звернули увагу на скорочення процедур при відведенні земельних ділянок та зміні їх цільового призначення, зокрема для цілей релокації підприємств та будівництва житла для ВПО, розміщення портів на Дунаї, розміщення лінійних об'єктів, мереж чи місць для відходів спричинених руйнуваннями.  

Останні спрощення такого плану від травня 2024, внесені Законом № 3563-IX, спростили зміну цільового призначення землі для промислових та логістичних об'єктів. Враховуючи ці тимчасові правила а також дозволену з 2021 року принципову можливість переведення с/г земель, в тому числі й колишніх мораторних, в інші категорії, кон'юнктура ринку земель для виробничих підприємств та складських комплексів зміниться. Адже в обігу з'являться колишні мораторні ділянки з правом будівництва на них промислових чи логістичних об'єктів. Ресурс таких ділянок є неймовірно великим: у 2000-х площа мораторних земель оцінювалася у 29 мільйонів гектарів. Очевидно, що не усі ці ділянки будуть цікаві інвестору, як і не усі вони зможуть бути переведені у промислове призначення через чинні містобудівні та будівельні норми. Однак навіть незначна частина цих площ суттєво урізноманітнить та збільшить пропозицію цього товару, конкуруючи за інвестора.  

--- 

Підсумовуючи наш огляд юридичних аспектів ринку земельних ділянок в Україні, ще раз радо відмітимо факт його повноцінної, за винятком кількох безпекових обмежень, роботи. Реформування в певних напрямках нарешті приносить плоди та дає сподівання на збільшення обороту земель та прав на них, появи більшої гнучкості, відповідно, привабливості наявного юридичного інструментарію як для покупців та інвесторів, так і для землевласників та землекористувачів, що є важливим для економіки в цілому. А радикальні заходи щодо спрощення певних процедур там, де це потрібно в цілях безпеки та відбудови країни, повинно збільшити інтерес бізнесу до інвестування в землю для будівництва нових об'єктів, що розверне негативні, спричинені воєнними ризиками тенденції в економіці і будівництві. 

Для ознайомлення зі цифрами ринку с/г землі за серпень 2024 надаємо посилання на звіт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE.