12.03.2025 року Верховна Рада України прийняла Закон №4292-IX (законопроєкт 12089) «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».
Незважаючи на значний суспільний резонанс та наявність декількох петицій про накладення вето, Закон був підписаний Президентом України, а його положення набрали чинності. Тож дослідимо, що саме змінює Закон та чиї інтереси він захищає.
Попереднє нормативно-правове регулювання
Поняття добросовісного набувача не є новим в цивільному законодавстві України. Під ним розуміється особа, яка набувала право власності на майно за відплатним договором в суб'єкта, який не мав права його відчужувати, про що така особа не знала і не могла знати.
Тобто, мова йде про ситуації, коли продаж або інше відчуження майна здійснила особа, яка не була його законним власником, водночас набувач такого майна не був та не мав можливості бути обізнаним щодо цього.
З метою захисту прав добросовісного набувача ЦК України передбачає можливість витребування у нього майна лише у випадках, якщо воно справді вибуло з володіння власника поза його волею (наприклад, було загублене чи викрадене).
Окрім того, у будь-яких випадках забороняється витребування майна у добросовісного набувача, якщо воно: було продане у порядку виконання судових рішень або ж на електронному аукціоні у порядку для приватизації державного та комунального майна.
Що ж до строків звернення позовів до добросовісних набувачів - встановлювався загальний строк позовної давності, тобто 3 роки з моменту, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права. Вказане спричиняло певну правову невизначеність, оскільки майно могло перебувати у власності набувача десятки років, а позивач зберігав можливість обґрунтовувати, що дізнався про порушення свого права нещодавно. Окрім того, поширеною була практика подання негаторних позовів, коли строк позовної давності не застосовувався взагалі.
Що ж саме змінюється з прийняттям нового Закону?
Законопроєкт 12089, як зазначалося авторами у пояснювальній записці до нього, спрямований на посилення правових засад захисту прав та інтересів добросовісного набувача у випадку вибуття майна з власності держави чи територіальної громади.
Ним передбачається:
встановлення максимальних строків давності, протягом яких держава або територіальна громада може витребувати майно вд добросовісного набувача на свою користь, та визначення чіткого моменту, з якого починається їх перебіг
Максимальний строк витребування встановлюється на рівні 10 років:
з моменту реєстрації у ДРРП права власності першого набувача на нерухоме майно, передане йому з державної або комунальної власності
або
з дати передачі такого майна з публічної у приватну власність, якщо законодавство у той період часу не встановлювало обов'язкової реєстрації правочину або права власності.
Подальша зміна набувачів не змінює порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування майна.
Вказана норма не поширюється на: об'єкти критичної інфраструктури та стратегічного значення; об'єкти та землі оборони; об'єкти або території природно-заповідного фонду; гідротехнічні споруди; пам'ятки культурної спадщини, які не підлягали приватизації.
Таким чином, крім встановлених винятків, після спливу вищезазначеного 10-річного строку уповноважені органи будуть позбавлені можливості звернення до суду з позовами про витребування майна у добросовісного набувача, а, отже, і правової можливості повернення його до державної чи комунальної власності.
можливість вирішення спорів щодо майна, яке вибуло з державної або комунальної власності, якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, виключно шляхом подання віндикаційних, а не негаторних позовів
Так, віндикаційним є позов власника про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України); негаторним - позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України).
На відміну від віндикаційних, до негаторних позовів не застосовуються строки позовної давності, а, отже, звернення з ними до суду можливе протягом усього періоду існування порушення права власності.
Отже, з прийняттям Закону в уповноважених органів буде відсутня можливість витребування майна через значний період часу після вибуття його з публічної власності, шляхом подання негаторних позовів.
необхідність компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування вартості майна, що витребовується, добросовісному набувачеві
За умови, що уповноважені органи не пропустили строки позовної давності, вони отримують можливість витребувати незаконно вибуле майно у добросовісного набувача на підставі судового рішення. Обов'язковою умовою для цього є внесення до моменту подання позову на депозитний рахунку суду повної ринкової вартості майна.
Держава чи територіальна громада, яка на підставі рішення суду компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна, набуває право вимоги про стягнення виплачених грошових коштів до особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння власника.
Важливо зазначити, що положення Закону мають зворотну дію в часі, а, отже, поширюються на правовідносини, що виникли до набрання ним чинності.
Як захистити земельну ділянку від рейдерських захоплень? Спробуйте SMS-Маяк Земля - сервіс інформування про початок та хід реєстраційної процедури щодо об'єктів землекористування. Деталі за посиланням.
Позитивні наслідки та потенційні ризики
З аналізу вищенаведених норм, можна дійти висновків, що прийнятий Закон має декілька переваг у порівнянні з попередньо існуючим регулюванням.
Так, часто придбаваючи земельну ділянку чи розташований на ній будинок (квартиру в ньому) набувач не має об'єктивної можливості перевірити всю історію правовідносин, починаючи з вибуття відповідної нерухомості з державної чи комунальної власності до моменту набуття її відчужувачем, а також надати належну правову оцінку правомірності переходу права власності на таке майно.
За умови, що відчужувач має належні правовстановлюючі документи, а у ДРРП відсутні будь-які заборони щодо розпорядження майном, його набувач очевидно презюмує правомірність здійснюваного правочину.
У такому випадку бізнес чи звичайна фізична особа, які витрачають свої кошти на отримання майна у власність, у подальшому інвестують в таке майно, здійснюючи його поліпшення, повинні бути захищеними від можливості безоплатного його вилучення у будь-який момент.
Водночас здавалося б, якщо Законом захищаються права інвесторів та інших непричетних до незаконного вибуття майна з державної чи комунальної власності осіб, з чим тоді пов'язана численна критика його положень?!
Переважно тези противників Закону зводяться до того, що добросовісний набувач може виявитися не таким вже й добросовісним, а положення акта дозволять йому легалізувати право власності на неправомірно набуте майно.
Мова йде про ті випадки, коли кінцевий набувач першочергово знає про незаконність передачі майна із державної чи комунальної власності, можливо, навіть, сприяє здійсненню вказаного. Водночас, для уникнення ризиків, майно першочергово може бути оформлене на підконтрольних йому осіб, а вже потім шляхом однго або навіть декількох відчужень набуте кінцевим набувачем за відплатним договором.
Процес доведення обізнаності кінцевого набувача щодо незаконності першочергового відчуження майна з публічної власності може бути доволі складним. З огляду на це, можливою є ситуація, коли всі ніби все розуміють, проте безоплатно повернути майно у власність держави чи громади не мають змоги.
Окрім того, Закон не містить винятків щодо земель водного фонду та лісогосподарського призначення, що спричиняє значні побоювання у природозахисних активістів.
Так, остання актуальна практика Верховного Суду (напр., постанови ВП ВС: від 28.11.2018 року у справі №504/2864/13-ц, від 23.11.2021 року у справі №359/3373/16-ц) зводилась до того, що право публічної власності на землі водного фонду може бути захищене негаторним позовом. Вказане обґрунтовувалося тим, що землі водного фонду, крім встановлених винятків, взагалі не можуть перебувати у приватній власності.
З прийняттям досліджуваного Закону існує значна ймовірність того, що зазначений підхід буде змінений, а держава/територіальна громада будуть обмежені в часі на повернення навіть тих земель, які апріорі не можуть бути приватними (наприклад, ділянок, що охоплюють водну поверхню та/або знаходяться безпосередньо на березі озера, річки, моря).
Підсумовуючи
На перший погляд позитивні норми Закону, можуть бути розцінені як досить суперечливі, оскільки вони створюють передумови для зловживання зацікавленими особами наданими їм правами. Принесе ж досліджуваний акт більше користі чи шкоди багато в чому залежатиме від практики судового правозастосування його положень, оперативності реагування уповноваженими органами на випадки потенційно незаконної передачі майна та діяльності правоохоронних органів, пов'язаної з розслідуванням злочинів у відповідній сфері.
Вся інформація для твоєї компанії - тепер в єдиному продукті LIGA360. Збільшуй швидкість виявлення бізнес-ризиків: правових, регуляторних, санкційних, репутаційних, судових, фінансових, договірних. Замов презентацію прямо сьогодні.
