Ринок житла та комерційної нерухомості переживає постійні зміни: нові моделі інвестування, електронні реєстри, податкові нюанси. Помилка на одному з етапів угоди коштує дорого - від втрати коштів до багаторічних спорів. Нижче - десять найтиповіших помилок і короткі поради, як їх уникнути. Текст орієнтований на практику та відповідає українським реаліям.
1. Відсутність повного due diligence ( правового висновку юриста).
Перед укладанням угоди покупці часто обмежуються переглядом техпаспорта та витягу з ДРРП, ігноруючи інші джерела. У підсумку «спливають» приховані судові спори, виконавчі провадження чи зобов'язання, які ставлять угоду під ризик. У разі придбання на вторинному ринку, частину ризиків знімає нотаріус своїми перевірками, але і він не аналізує весь ланцюжок зміни власників та не перевіряє судові реєстри.
Як діяти: звернутись до досвідченого юриста, щоб він здійснив всі необхідні дії. У разі неможливості, самостійно перевірити: ДРРП (права/іпотеки/обтяження), Єдиний реєстр боржників, Реєстр судових рішень, Реєстр виконавчих проваджень, провести аналіз всіх попередніх операцій з об'єктом нерухомості, в тому числі зміни цільового призначення або перепланування без отримання дозвільних документів від Державної інспекції державного містобудівного контролю України або уповноваженого органу місцевого самоврядування в сфері містобудування, тощо.
2. «Сіра» ціна та розрахунки готівкою.
Заниження вартості в договорі начебто економить податки продавцю, але для покупця це мінімум відшкодування при розірванні або реституції (поверненню підлягає лише «офіційна» сума). Розрахунки «з рук» - ризик бездоказовості в суді.
Як діяти: укладати договори з реальною ціною; використовувати безготівкові інструменти взаєморозрахунків (проведення через банківський рахунок). Фіксувати графік і підстави платежів у договорі. Якщо сторони все таки погодили не вказувати фактичну вартість нерухомості в порушення норм законодавства, то рекомендую покупцю хоча б взяти з продавця детальну розписку в якій будуть описані фактичні обставини і розмір реально переданих грошових коштів. Бажано, щоб таку розписку підписали ще кілька свідків.
3. Ігнорування статусу та повноважень продавця.
Укладаючи нотаріальну угоду на придбання нерухомості нотаріус завжди вимагає надання згоди одного із подружжя якщо покупець/продавець перебуває в шлюбі та немає доказів, що продане майно або грошові кошти за які здійснюється придбання є особистою власністю відповідної особи. Так само перевіряється нотаріусом і наявність повноважень представника у разі участі в угоді представника за довіреністю При купівлі на стадії будівництва у забудовника, далеко не завжди вимагаються аналогічні документи та угоди укладаються без нотаріальної згоди одного із подружжя або за довіреністю з недостатніми повноваженнями. Ризик - оскарження правочину.
Як діяти: вимагати окументи про сімейний стан, нотаріально посвідчену згоду/відмову, перевірити обсяг повноважень представника та строк дії довіреності.
4. Аванс без гарантій і «паперовий» попередній договір.
Передача значних сум за розпискою або укладання попереднього договору без нотаріального посвідчення робить захист слабким. Нагадаю, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості має укладатись в нотаріальній формі ( ст. 635, 657 ЦК) інакше він вважається нікчемним.
Так само і неправильно оформлена передача завдатку перетворюється на звичайний аванс без гарантій визначених завдатком для відповідної сторони. Важливо звертати увагу на те, що укладаючи договір завдатку, та якщо в подальшому договір купівлі-продажу не буде укладений, то наступають наступні наслідки:
якщо договір неукладений з вини покупця, тоді завдаток залишається у власності продавця і не повертається покупцю;
а якщо договір не укладений з вини продавця, то він повертає покупцю завдаток в подвійному розмірі.
Недотримання законодавчих вимог до договору завдатку автоматично перетворює його на договір авансу. В такому разі наслідками неукладення договору купівлі-продажу буде лише повернення на користь покупця сплаченого ним авансу. Отже, в варіанті з авансом втрачаються корисні властивості відповідальності Сторін за порушення домовленостей та неукладена основного договору, і сам договір завдатку / авансу втрачає свій сенс.
Як діяти: для нерухомості - попередній договір лише нотаріально, з чіткими строками та відповідальністю; завдаток оформити з урахуванням поточної судової практики та вимог закону (ст. 570 ЦК).
5. Нелегалізовані перепланування й самочинні роботи.
Перенесені мокрі зони, прорізи в несучих стінах або на фасаді, засклені лоджії без проекту - усе це збільшує ризики для нового покупця на випадок зобов'язання уповноваженим органом привести об'єкт в первинний стан або пройти процедуру реконструкції із отриманням необхідних погоджувальних документів.
Як діяти: замовити актуальний техпаспорт, співставити фактичний стан об'єкта з даними техпаспорту; отримати висновок від юриста або проектанта, що відповідні роботи дійсно не відносяться до таких які вимагають отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт. Вимагати зниження ціни з урахуванням потенціальних витрат на узаконення перепланувань або вимагати привести документи у відповідність із фактичним станом об'єкта до дати укладання договору.
Слід врахувати, що у разі наявності описаних вище невідповідностей, то і в договорі купівлі-продажу можуть бути вказані неправильні дані на об'єкт нерухомості, а покупець підтвердить відсутність претензій та вкаже про те, що не вбачає жодних невідповідностей. Відтак у разі перевірки уповноваженим органом важко буде довести, що будівельні роботи проведені попереднім власником, оскільки в договорі купівлі-продажу зовсім інша інформація.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
6. Новобудови: неправильна модель інвестування.
Нерозуміння змісту та наслідків різних моделей фінансування будівництва та залучення інвесторів, а також плутанина між договорами купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості, деривативами, фондами фінансування будівництва, пайовими і вступними/цільовими внесками до кооперативу - джерело суттєвих втрат інвесторів. Ключове - провести аналіз умов договору та формату взаємовідносин між покупцем та девелопером/забудовником. Чи відповідають задекларовані на словах умови тим які закріплені в договірній документації та які передбачені згідно із законодавством та поточною судовою практикою.
Як діяти: залучити кваліфікованого юриста. У разі відсутності такої можливості самостійно уважно вичитати умови договору, зокрема в частині взаємних прав та обов'язків, та відповідальності, отримати розуміння порядку виходу із проекту якщо така необхідність з'явиться. Додатково скористатись спеціалізованим сайтами які здійснюються аналіз різних будівельних проектів та в певній частині можуть надати необхідну інформацію, наприклад ресурс Лун. І в будь-якому разі у випадках інвестування в нерухомість, що будується рекомендую перевіряти наявність у замовника будівництва прав на користування земельною ділянкою з відповідним цільовим призначенням, наявність належних містобудівних умов та обмежень, дозволу на виконання будівельних робіт.
7. Нехтування правами дітей, орендарів і зареєстрованих осіб.
Якщо неповнолітні є власниками/співвласниками або користуються житлом, може знадобитися дозвіл органів опіки. Також обов'язково прослідкуйте, щоб нотаріус отримав інформацію про відсутність зареєстрованих неповнолітніх дітей в квартирі яка купується або попросіть продавця отримати відповідну довідку та надати її на угоду. Ще одним ризиком яким нехтують покупці - це наявність орендарів з чинним договором. Думка про те, що після придбання нерухомості новий власник спокійно вижене орендаря із придбаного майна без будь-яких для себе наслідків є дуже самовпевненою.
Як діяти: отримати довідку про склад зареєстрованих осіб та за потреби рішення/дозвіл на угоду від органу опіки та піклування. У разі перебування нерухомості в оренді необхідно отримати копію чинного договору оренди/найму. Визначитись із наслідками зміни власника та отримати відмову орендаря від переважного права на придбання об'єкта нерухомості ( ч.2 ст. 777 ЦКУ). В подальшому новий власник або продовжує взаємовідносини із орендарем замінивши в договорі старого власника, або у разі наявності необхідних умов у договорі оренди ініціює його розірвання.
8. Ігнорування режиму спільної та часткової власності.
Продаж частки без дотримання переважного права співвласників (ст. 362 ЦК) або без належної згоди всіх співвласників веде до подальших позовів, в тому числі щодо визнання угоди недійсною. Звісно, що гарантами виступають нотаріуси які зобов'язані перевірити реєстри прав власності. Проте, іноді сторони укладають попередні договори і покупець сплачує повну вартість об'єкта нерухомості, а в подальшому виявляється, що із співвласниками домовитись не виходить, згоду від них отримати не вдається. А крім того, виділення частки нічним не завершилось і ще треба вчинити дуже багато дій з незрозуміло якими строками, щоб об'єкт можна було продати незалежно від волі співвласника. Покупець не розуміючи всіх складнощів може укласти невигідний для себе попередній договір в якому будуть передбачені обов'язки сторін на укладення основного договору після врегулювання всіх нюансів взаємовідносин із іншими співвласниками, а відмова від договору може потягнути сплату штрафних санкцій.
Як діяти: встановити точний режим власності (спільна сумісна чи спільна часткова), повідомити співвласників про намір продажу належним способом та вчасно, зафіксувати відмови/ігнорування, додаткові вимоги від співвласників для надання відмов. Все оформити в нотаріальному вигляді і тільки після цього вирішувати питання із оформлення переходу прав власності.
9. Відсутність грамотного завершення угоди.
Даний пункт більше стосується об'єктів нерухомості які придбавались від забудовника та в подальшому реєструються на інвестора, але іноді не зайвим буде і під-час укладення угод на вторинному ринку. Неналежне оформлення акту приймання-передачі, невнесення даних прийнятого об'єкта (комплектність, стан, показники лічильників), не здійснення звернення до забудовника із зауваженнями щодо стану переданого об'єкта нерухомості, може в майбутньому позбавити можливості пред'явити претензії для усунення недоліків, встановлення обладнання яке фактично відсутнє в квартирі, або компенсації інвестору/покупцю самостійно ним усунених недоліків, які не повинні були бути за інформацією від продавця/забудовника.
Як діяти: обов'язково оглянути об'єкт перед прийняттям або купівлею, відобразити всі виявлені обставини в акті. Якщо цього вимагає ситуація, то до акту можна додати матеріали фотофіксації; отримати та зберігати довідки про відсутність боргів; повідомити ОСББ/керуючу компанію й постачальників про зміну власника.
10. Податки та витрати: хто що платить і як домовитись.
За загальним правилом продавець сплачує податки з доходу від відчуження: податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. На практиці нотаріуси просять надати підтвердження оплати податків до посвідчення договору купівлі-продажу, та в подальшому відображають отримані дані у податковій звітності. Покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду та адміністративний збір за державну реєстрацію права власності. Також сторони сплачують вартість нотаріальних послуг та держмито. Хоч усталена практика така, що податки несе продавець, а внесок до пенсійного фонду та адмінзбір - покупець, закон прямо не фіксує розподіл усіх транзакційних витрат між сторонами - тож це треба погодити заздалегідь і відобразити в договорі. Нажаль непоодинокі випадки коли сторони не домовляються перед укладенням угоди про розподіл витрат і не враховують обов'язковість сплати податків/зборів, що призводить до конфліктів у нотаріуса або зриву угоди.
Як діяти: заздалегідь розрахуйте всі потенційні витрати пов'язані із угодою, погодьте між сторонами їх розподіл. У разі необхідності, передбачте заздалегідь яким чином вказані платежі будуть здійснюватися, що б не бігати в пошуках банківської установи для оплати податків і зборів поки всі будуть чекати у нотаріуса.
Порада на завершення. Правильна послідовність дій така: первинний аудит об'єкта й продавця -> формалізація авансу/завдатку та умов угоди -> нотаріальний договір з реалістичною ціною й контрольованими платежами -> акт приймання-передачі та реєстрація. Залучення юриста на старті майже завжди дешевше, ніж суди й «виправлення історії» після підпису.
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360 для контролю інформаційних ризиків і ухвалення рішень, та відкрийте більше можливостей.
