Купівля або продаж нерухомості - це не лише про ціну й ключі. Це про правовий режим об'єкта, джерело права власності, наявні обтяження, податкові наслідки й чітку організацію кожного кроку. В даній статті розглянемо питання безпечного придбання нерухомості на вторинному ринку.
Для професійної аудиторії важливо мати алгоритм дій і контрольні списки; для широкої - зрозуміти, що саме перевіряти та що є «червоними прапорцями». Нижче - практичний гайд, який поєднує вимоги законодавства України та усталені ринкові практики. Мета - мінімізувати юридичні ризики на всіх етапах: від попередніх перевірок до нотаріального посвідчення, сплати податків і дій після укладеної угоди.
Підготовчий етап: перевірка документів
Правова чистота об'єкта - основа безпечної угоди. Перевірки доцільно поділити на три блоки: власник, об'єкт, ризики/обтяження.
Перевірка власника (продавця)
Отримайте від продавця копії його паспортних документів та РНОКПП (для фізосіб), або статутні документи, витяг з ЄДР (для юросіб), і у разі участі в угоді представника, то документ який наділяє його відповідними повноваженнями (довіреність, рішення загальних зборів).
Перевірте подружній статус, або у разі неможливості акцентуйте на такій необхідності нотаріусу перед угодою. Якщо майно набуте у шлюбі і вважається спільною сумісною власністю - згода одного з подружжя обов'язкова (ст. 65 СКУ).
Також звертайте увагу на наявність серед співвласників - неповнолітніх/недієздатних. В такому разі будуть потрібні рішення органів опіки та піклування щодо правочину з їх майном.
Перевірка об'єкта
На початку слід дослідити правовстановлюючі документи на об'єкт: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину, тощо. Звірити реквізити з Державним реєстром речових прав. Крім того ознайомитись із технічним паспортом (для квартир/будинків/нежитлових приміщень). Перевірити чи не проводились зміни в планування об'єкта нерухомості які не внесені в технічний паспорт ( демонтаж або встановлення внутрішніх перегородок, розширення або перенос входу/вікон), наявність прибудов, надбудов, тощо.
Також не зайвим буде отримати підтвердження від ОСББ/управителя будинку/постачальник газу, тепла і т.д., про відсутність боргів попереднього власника.
Перевірка обтяжень і спорів
За допомогою Держреєстра прав можна перевірити: іпотеки, заборони, арешти, податкові застави, сервітут, довірче управління, оренда. В єдиному реєстрі боржників / Реєстрі виконавчих проваджень можна виявити активні провадження щодо власника, які потенційно можуть призвести до арешту майна. Обов'язково перевірити через Єдиний державний реєстр судових рішень дані щодо наявних судових спорів відносно об'єкта нерухомості/власника (визнання недійсним правочину, витребування майна, поділ спільного майна, тощо). Запросіть від власника нерухомості дані щодо зареєстрованих в об'єкті нерухомості осіб ( для квартир або житлових будинків).
Перевірка фізичних осіб у LIGA360 - ваш ключ до зміцнення корпоративної безпеки. Наше рішення надає інформацію про міжнародні санкції, репутаційні ризики та інші важливі дані з понад 100 реєстрів, що допоможуть вам ухвалювати обґрунтовані рішення. Переконайтеся у всебічності LIGA360, запланувавши індивідуальну презентацію.
Узгодження умов угоди
Найкращий спосіб уникнути спорів - прописати очікування та сценарії. Якщо до цього моменту описувалось як уникнути покупцю ризиків при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості, то на стадії підготовки договору продавець так само має захистити свої права та нівелювати ризики.
Для уникнення спорів у майбутньому важливо в договорі чітко вказувати предмет: точні ідентифікатори (адреса, реєстраційний номер об'єкта нерухомості, площа). Крім того слід визначити реальну ціну яка сплачується за об'єкт та дані оцінки, а також прописати порядок розрахунків (завдаток/аванс та розстрочка), умови повернення/зарахування. Зафіксувати в договорі відсутність претензій щодо стану об'єкта нерухомості. Оформити акти передачі якщо такі плануються, крайні терміни звільнення/передачі ключів від об'єкта. Гарантії сторін щодо правомочності відчуження, відсутності прихованих прав третіх осіб, самочинних перепланувань. Гарантії оплати у разі розстрочки (іпотека, відкладена реєстрація прав, тощо). Порядок досудового врегулювання претензій, неустойка/штрафи, відшкодування збитків. Механізм повернення коштів у разі визнання договору недійсним або відмови в держреєстрації.
Нотаріальне посвідчення
Договори відчуження нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню з одночасною держреєстрацією переходу права. Роль нотаріуса полягає у перевірці правоздатності сторін, документів, даних реєстрів, наявності обтяжень, виявлення інших підстав, що роблять укладення договору неможливим, забезпечення законності розрахунків і внесення записів до реєстру.
На візит до нотаріуса слід підготувати наступні документи: паспортні документи, РНОКПП, правовстановлюючі документи, техпаспорт, довідки про відсутність боргів/зареєстрованих осіб, документи на підтвердження укладення шлюбу, за наявності, згоду співвласників якщо такі є та у разі відчуження частки, рішення органу опіки у випадках передбачених законом, оцінка вартості об'єкта нерухомості, заява на реєстрацію права власності від покупця. Найкраще все це надати нотаріусу не в день підписання договору, а завчасно перед цим, щоб він міг заздалегідь все перевірити та погодити проведення угоди.
Типові дії нотаріуса в день угоди:
Ідентифікація сторін і перевірка дієздатності.
Перевірка реєстрів: речових прав, обтяжень, довіреностей, сімейного стану/шлюбного режиму (також і за документами).
Підготовка договору: звірка предмета, ціни, строків, відповідальності.
Посвідчення договору та держреєстрація переходу права (внесення запису, видача витягу покупцю).
Незважаючи на кваліфікацію і досвід нотаріуса, рекомендую не покладатись тільки на нього, а паралельно самостійно визначати ризики, слабкі сторони, та інші обставини, що можуть зашкодити вам після підписання угоди. Нотаріус не представляє інтереси будь-якої зі сторін угоди, а лише проводить процедуру згідно із вимогами закону. Розраховувати ваші ризики та повідомити про небажаність деяких пунктів не є завданням нотаріусу. Для цього слід або самостійно провести необхідні перевірки або залучити кваліфікованого юриста.
Податки та витрати при купівлі-продажу
Податкова й витратна частина істотно впливає на «чисту» ціну угоди. Частину правил прямо встановлює закон, решту - сторони погоджують між собою.
Що визначено законом (загальні підходи)
Податок з доходу продавця-фізособи: оподаткування залежить від статусу (резидент/нерезидент), типу об'єкта, кількості продажів у році та строку володіння. Для житлових об'єктів за певних умов перший продаж може бути звільнений від ПДФО; за відсутності пільги - застосовується базова ставка ПДФО для доходу від відчуження нерухомості (18% від оцінки або договірної ціни в залежності від того, що більше).
Військовий збір: нараховується на оподатковуваний дохід продавця разом із ПДФО і продавець звільняється від оплати Військового збору на тих самих підставах, що і від оплати ПДФО ( розмір військового збору складає 5%).
Збір до Пенсійного фонду при купівлі: як правило, сплачує покупець ( 1% від вартості об'єкта, визначеної в договорі/оцінці). Є винятки (наприклад, окремі категорії покупців або окремі види об'єктів).
Адміністративні/реєстраційні дії: платежі за держреєстрацію прав і нотаріальні тарифи (послуги приватного/державного нотаріуса). Сплата державного мита.
Через регулярні зміни ставок і винятків, завжди звіряйте актуальні норми Податкового кодексу й спеціальних законів станом на дату угоди.
Що сторони мають погодити між собою
Хто сплачує які витрати: ПДФО та військовий збір - це відповідальність продавця, пенсійний збір - покупця, а нотаріальні послуги та держмито - за домовленістю. Сторони вправі перерозподілити витрати в договорі (окрім випадків, коли закон прямо покладає обов'язок на конкретну сторону).
Оцінка й база оподаткування: хто замовляє, яку вартість беруть за основу (договірну чи оціночну), що робити у разі розбіжностей.
Вартість у договорі: заниження ціни збільшує ризики (оспорювання, донарахування, відповідальність). Рекомендовано фіксувати реальну ціну й підтверджувати розрахунки.
Практичні поради.
Формуйте розрахункову таблицю витрат до підписання договору: ПДФО/військовий збір (для продавця), пенсійний збір і реєстраційні платежі (для покупця), нотаріальні тарифи, оцінка, банківські комісії, державні мита розподіляються в залежності від домовленостей сторін.
Якщо об'єкт нежитловий - перевіряйте спеціальні норми та пільги; вони можуть відрізнятися від житлових об'єктів.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
Особливі ризики при купівлі різних видів нерухомості
Квартири/приватні будинки
Самочинні перепланування: ризик відмови у реєстрації або претензій з боку контролюючих органів. Вимагайте узаконення або знижки для подальшого самостійного усунення.
Зареєстровані мешканці: у договорі встановіть дату зняття з реєстрації, передбачте утриманя частини ціни до виконання.
Нежитлові приміщення
Функціональні ризики: відповідність призначення фактичному використанню (офіс/склад/торгівля), технічні умови (електрика, пожежна безпека), обмеження для реконструкції.
Орендарі: чинні договори оренд з правом користування після переходу права; перевіряйте строки, пролонгації, попередньо сплачені гарантійні платежі та їх застосування для нового власника, права на покращення.
Іпотечне/заставлене майно
Зняття іпотеки/заміна забезпечення: узгодьте з банком порядок розрахунків, лист-погодження, строки зняття обтяження.
Ризик позасудового звернення стягнення: перевіряйте умови іпотечного договору, наявність виконавчого напису.
Поради покупцю та продавцю
Покупцю
Не пропускайте підготовчий аудит: витяг із реєстрів прав/обтяжень, судовий реєстр, виконавчі провадження, комунальні довідки. Розрахунки проводьте тільки контрольованим способом через банк. В певних ситуаціях розрахунок може бути за готівку, проте тоді залучайте спеціаліста для правильного оформлення передання грошових коштів. Окрім запису в договорі про повний розрахунок не зайвим буде оформити розписку про отримання грошових коштів від покупця. Фіксуйте технічний стан: фото/відео, дефектний акт, пункт у договорі про усунення недоліків у разі продажу із такими недоліками. Застереження щодо ризиків: прописуйте наслідки для сторін у разі виявлення «прихованих прав» або арештів.
Продавцю
Підготуйте «папку продавця»: правовстановлюючі документи, згоди, довідки про борги/зареєстрованих, техпаспорт, звіт оцінювача. Забезпечте прозору історію об'єкта: надайте покупцю доступ до перевірок, це пришвидшить угоду й зменшить торг «через ризики». Передбачте податкові наслідки: порахуйте чистий дохід до переговорів і зафіксуйте в договорі розподіл витрат. Уникайте заниження ціни: короткострокова «економія» обертається довгостроковими ризиками й обмеженнями у спорах/страхуванні. Тримайте часову дисципліну: дати зняття обтяжень, виписки мешканців, підготовка документів - це частина вашої договірної відповідальності.
Висновки
Безпечний договір купівлі-продажу нерухомості - це результат системних перевірок, договірної точності та керованих розрахунків. На підготовчому етапі ви відсікаєте «червоні прапорці»: сумнівні підстави набуття, арешти, приховані користувачі, іпотеки, невідповідне цільове призначення. На етапі погодження умов - перетворюєте очікування в норми договору: предмет, ціна, умови передачі, гарантії, відповідальність і сценарії на випадок проблем. На нотаріальному етапі - забезпечуєте юридичну силу та реєстрацію, не забуваючи про правильно налаштовану механіку платежів. Окремий блок - податки й витрати: що визначено законом, а що слід розподілити в договорі. І нарешті, для різних видів нерухомості - свої ризики й акценти, які варто врахувати заздалегідь.
Дотримання цієї логіки мінімізує юридичні ризики й робить угоду прогнозованою як для професійних учасників ринку, так і для тих, хто купує чи продає нерухомість вперше.
