Перед укладенням договору купівлі-продажу, іпотеки, оренди чи інвестування в новобудову перевірка судових спорів є обов'язковою частиною правового висновку. Вона дозволяє вчасно виявити ризики: витребування майна, арешти, визнання правочинів недійсними, звернення стягнення на предмет іпотеки, скасування реєстраційних дій. Мета цієї статті - дати практичний алгоритм пошуку інформації та пояснити, як інтерпретувати знайдене з погляду реальних наслідків для угоди.
Які спори впливають на об'єкт нерухомості
Для житлової та комерційної нерухомості найчутливішими є цивільні справи (визнання права власності, поділ майна, віндикація, недійсність договорів, іпотечні спори), господарські справи (конфлікти між забудовником, підрядниками, інвесторами, корпоративні спори навколо активів), а також адміністративні процеси (скасування реєстраційних дій, дозволів на будівельні роботи, містобудівних умов та обмежень). В окрему категорію варто винести провадження у виконавців та арешти в межах кримінальних проваджень, які можуть блокувати розпорядження майном.
Підготовка до пошуку: ідентифікатори та дані
Зберіть усе, що персоналізує об'єкт і сторони: точну адресу в кількох варіаціях написання, кадастровий номер (для землі), реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна (РНОНМ) або номер запису в державному реєстрі пав власності (ДРРП), прізвище імя та по батькові сторін та РНОКПП для фізичних осіб і код ЄДРПОУ для юридичних осіб, назву/ЄДРПОУ забудовника, ОСББ/компанії управителя. Перелік відомих правочинів і обтяжень (іпотека, сервітут, оренда) допоможе звузити коло релевантних категорій справ.
Державні джерела: де шукати і що саме
ЄДРСР (єдиний реєстр судових рішень). Базовий інструмент для виявлення спору. Працюйте з трьома підходами:
1) Пошук за сторонами (ПІБ/ РНОКПП /ЄДРПОУ/назва юридичної особи),
2) Пошук за адресою/кадастровим номером,
3) Пошук за предметом («визнання права», «витребування», «іпотека», «забезпечення позову»). Фільтруйте за юрисдикцією та інстанцією, проглядайте ухвали про забезпечення позову - вони швидко показують ризики для угоди.
Портал «Судова влада» - розділ «Стан розгляду справ» дозволяє відстежити рух конкретної справи, наявність апеляції/касації, дату найближчого засідання. Це критично, наприклад у випадку якщо рішення першої інстанції вже є, але ще не набрало законної сили.
ДРРП. Витяг з ДРРП показує актуальні права та обтяження: іпотеки, заборони, арешти, податкові застави, а також підстави записів (рішення суду, договір, постанова виконавця). Співставте номери і дати з матеріалами справ - так ви зрозумієте, чи діє арешт і хто його ініціював.
Єдиний реєстр боржників та відкриті дані виконавчої служби. Наявність особи у реєстрі не означає автоматичний арешт конкретного майна, але сигналізує про можливі виконавчі дії, що варто перевірити в ДРРП та в постановах виконавця.
Отримуйте максимум інформації та аналізуйте судову практику на 360! До кожного судового рішення - пов?язані кейси, експертна аналітика, НПА тощо. Замовте презентацію нового рішення LIGA360 для вашої компанії.
Як вибудувати перевірку без «чек-листів»
Починайте з людей та компаній. Якщо за наслідками пошуку по даним юридичної особи ви знайдете судове рішення в якому згадується об'єкт нерухомості, що вас цікавить розпочніть новий пошук, але вже за номером виявленої справи. В такому випадку ЄДРСР видасть вам всю історію конкретного судового спору та хронологію прийнятих рішень. У разі невдачі при пошуку за стороною по справі, переходьте до пошуку за адресою/кадастровим номером у різних форматах (вулиця повністю, скорочення, транслітерація), щоб не втратити справи, в яких учасників було анонімізовано.
Нажаль, дуже часто в ЄДРСР прізвище. Ім'я та по батькові осіб учасників замінюють на Особа -1, Особа-2 і т.д., і в такому разі пошук за ПІБ не дає результату. Перевіривши зміст рішень, ідіть у «Стан розгляду справ», аби з'ясувати, чи є апеляція або новий розгляд - від цього залежить, чи вважати ризик активним. Після цього замовляйте витяг з ДРРП, звіряйте обтяження з номерами справ і постанов виконавців. Фінальний прохід - Єдиний реєстр боржників по власнику/забудовнику/ОСББ та, за потреби, запит до сторін про надання копій документів.
Як читати матеріали справи: що є «червоним прапорцем»
Перше - ухвали про забезпечення позову: арешт майна, заборона вчиняти реєстраційні дії, передача на зберігання третім особам. Такі ухвали зазвичай підлягають негайному виконанню і безпосередньо блокують угоду.
Друге - предмет позову та заявлені вимоги: «визнати право власності», «витребувати майно», «визнати договір недійсним», «звернути стягнення на предмет іпотеки».
Третє - стадія процесу: позитивне рішення першої інстанції на користь продавця ще не гарантує безризиковості, якщо відкрите апеляційне чи касаційне провадження.
Особливі випадки
Новобудови та майбутні об'єкти. Окрім спорів щодо прав інвесторів (зобов'язання укласти основний договір, визнання недійсними додаткових угод, розірвання), важливі адміністративні процеси: скасування реєстраційних дій державним реєстратором, анулювання сертифікатів готовності, спори з ДІАМ. Такі рішення можуть «обвалити» юридичну конструкцію проєкту й торкнутися кожного інвестора.
Земельні ділянки. Перевіряйте спори щодо меж земельної ділянки, цільового призначення, сервітутів, оренди та поновлення договорів. Кадастровий номер - ключ до пошуку як у судових рішеннях, так і в реєстрах.
Спільна власність і спадщина. Поділ, виділ частки, визнання права на спадкове майно створюють непередбачувані наслідки для третьої особи-покупця; важливо з'ясувати, чи є згода співвласників на відчуження.
Кримінальні провадження. Арешти в межах КПК накладаються швидко й можуть діяти паралельно з цивільними спорами; перевіряйте підстави арешту та процесуальний статус власника.
Типові помилки та обмеження пошуку
Найчастіше губляться справи через різні варіанти написання адреси й анонімізацію персональних даних у ЄДРСР. Друга пастка - зміни назв юр. осіб або реорганізація: шукайте за старою і новою назвою та завжди - за кодом ЄДРПОУ. Третє - покладатися лише на повні тексти рішень: частина документів може бути відсутня або опублікована із затримкою. Четверте - ігнорування стадійності: «перемога» триває до моменту подання апеляції; «поразка» може бути компенсована зупиненням виконання. Усе це вимагає співставлення кількох джерел і фіксації дат.
Висновки
Юридично безпечна угода з нерухомістю неможлива без системного пошуку й аналізу судових спорів навколо об'єкта, його власників та учасників девелоперського ланцюжка. Комбінуйте ЄДРСР для змісту, «Стан розгляду справ» - для процесуальної динаміки, ДРРП - для актуальних обтяжень, а реєстри виконавчої служби - для оцінки примусового стягнення. Інтерпретуйте дані з урахуванням стадії спору, характеру забезпечення та потенційних наслідків для розпорядження майном. Підсумкове юридичне рішення (йти в угоду чи ні, які умови захисту включити в договір) має спиратися на сукупність джерел, дати й процесуальні зв'язки між ними.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
