1. Вступ
Ризик «недобудови» - це не лише про заморожені будмайданчики й довгі судові історії. Це насамперед про невизначеність прав покупця: що саме він купує до введення будинку в експлуатацію, у кого і за якою правовою моделлю. Після запровадження спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості (Закон № 2518-ІХ) ринок отримав інструменти для більшої прозорості. Але «чарівної пігулки» не існує: без ретельної перевірки землі та дозволів, без грамотного договору й фінансових запобіжників навіть сучасні механізми не захистять інвестора. Ця стаття системно пояснює, як діяти покупцю, щоб суттєво зменшити ризики затягувань, «подвійних продажів» і недобудови.
2. Ідентифікація учасників проекту
Важливо розрізняти ролі учасників проекту, щоб розуміти їх повноваження на укладення договору із покупцем/інвестором:
замовник будівництва - це власник/користувач землі та отримувач містобудівних умов і дозвільних документів. Замовник може бути продавцем прав на майбутній об'єкт нерухомості або пайового внеску, або може делегувати вказані права девелоперу;
девелопер - це особа яка може приймати участь в проекті в основному з метою забезпечення його фінансування і виступає продавцем прав на майбутню нерухомість. При цьому він може бути продавцем як одноособово так і паралельно із замовником будівництва. Для визначення меж повноважень девелопера слід дослідити його договір із замовником будівництва і порядок розподілу прав на майбутню нерухомість і на її відчуження.
генеральний підрядник - виконавець будівельних робіт, що не має права на залучення коштів у будівництво та укладення договорів із інвесторами, а є лише виконавцем робіт. Виключенням є випадки коли замовник будівництва виконує також функції генерального підрядника здійснюючи будівництво самостійно без залучення окремого виконавця робіт.
Перед укладенням договору важливо чітко розуміти, хто із учасників будівництва наділений правами на залучення інвесторів та укладення із ними відповідних договорів.
3. Моделі інвестування/продажу: ризики та гарантії
Ключовий критерій безпеки - наявність «сліду» у публічних реєстрах (державний реєстр речових прав на нерухоме майно - ДРРП, Єдина державна електронна система у сфері будівництва - ЄДЕССБ), контроль руху коштів і прозора відповідальність сторін. Нижче - основні моделі з їхніми сильними/слабкими сторонами та тим, що саме слід перевіряти.
3.1. Нотаріальний договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості + реєстрація спеціального майнового права
Як працює. Ви укладаєте нотаріальний договір щодо конкретного майбутнього приміщення, нотаріус реєструє спеціальне майнове право в ДРРП. Договір може визначати право на майбутній об'єкт нерухомості як предмет застави/відступлення.
Переваги. Найвищий рівень публічності та відслідковуваності; мінімізує «подвійні продажі» завдяки фіксації у ДРРП; зручно для банківського фінансування під заставу спецправа.
Що перевірити. Витяг ДРРП після реєстрації; наявність і коректність записів у ЄДЕССБ щодо забудовника та об'єкта будівництва (містобудівні умови та обмеження - МУО, дозвіл на виконання будівельних робіт, дані про черги/секції будівництва); договірні застереження про унікальний номер об'єкта на плані поверху, тощо.
3.2. Фонд фінансування будівництва (ФФБ)
Як працює. Кошти акумулює та контролює управитель (зазвичай банк/фінансова установа) за Правилами ФФБ, перераховуючи забудовнику відповідно до етапів. Інвестор отримує право вимоги/сертифікат участі та закріплення за конкретним об'єктом.
Переваги. Відокремлення коштів інвесторів; формалізований контроль цільового використання; звітність управителя; зручна для масштабних ЖК.
Що перевірити. Правила ФФБ; договір забудовника з управителем; реєстр закріплення об'єктів; механіку повернення коштів при розірванні; аудит/звітність управителя.
3.3. Кооперативні моделі (ЖБК/споживчі товариства)
Як працює. Ви стаєте членом кооперативу, укладаєте договір внесення паю/купівлі продажу паю/пайової участі та сплачуєте пайові та інші внески визначені статутом; в договорі фіксується про можливість отримання об'єкта будівництва за результатами міни паю на об'єкт нерухомості після завершення будівництва.
Переваги. Гнучкі умови входу; іноді нижча ціна на старті; можливість колективного впливу через збори, якщо інвесторів залучають як повноправних членів.
Ключові ризики. Відсутність «реєстрового сліду» щодо конкретної квартири/нежитлового приміщення до моменту реєстрацій прав власності після завершення будівництва; ризик подвійних продажів.
Надмірні повноваження правління: перерозподіл пайових прав, виключення членів, зміна правил здійснення внесків без зборів.
Судові ризики (визнання моделі квазіфінансовою): важливо стежити за поточними судовими спорами відносно кооперативу та їх результатами.
Що перевірити. Статут (кворум при голосуванні, виключна компетенція зборів, прав члена Кооперативу), протоколи про прийом у склад членів Кооперативу. У разі залучення девелопера дослідити договір між кооперативом і девелопером. Якщо кооператив сам виступає в ролі девелопера, то перевірити договір між Кооперативом і замовником будівництва, особливо в частині розподілу нерухомості між вказаними учасниками проекту і прав на її подальше відчуження. Також слід звертати увагу на порядок повернення паю у разі розірвання за ініціативою будь-якої зі сторін та обмеження на відступлення прав на пай.
3.4. Деривативи, форвардні контракти
Як працює. Ви купуєте дериватив ( укладаєте форвардний контракт), після пред'явлення якого забудовник зобов'язується укласти із інвестором договір купівлі-продажу спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості. По суті, механізм із деривативами діє як надбудова до моделі купівлі-продажу прав на майбутні об'єкти нерухомості.
Переваги. В основному для забудовника з метою оптимізації податкового навантаження. Формальний нагляд регулятора за випуском; можливість залучення коштів на ранніх стадіях.
Ключові ризики.
Ускладнює договірну конструкцію взаємовідносин.
У разі розірвання договору купівлі-продажу прав на майбутні об'єкти нерухомості, грошові кошти сплачені за дериватив в основному не повертаються.
Практика «кишенькових бірж/торгів» і позабіржових угод; підвищений ризик оспорювання.
Що перевірити. Проспект емісії/рішення про випуск; біржові документи; чи є зв'язок конкретного лоту з вашим папером; умови погашення/обміну на квартиру ( права на майбутній об'єкт нерухомості); обмеження на дострокове припинення.
Більше аналітичних матеріалів за темою є в LIGA360. Замовте презентацію менеджера прямо сьогодні.
4. Due diligence землі та містобудівних документів
Будь-який аудит починається з землі. Що необхідно перевірити:
1. Право на земельну ділянку (власність/оренда/суперфіцій), строк дії, відсутність заборон та сервітутів; цільове призначення - має відповідати запланованій забудові.
2. Містобудівні умови та обмеження (МУО), мають відповідати/узгоджуватись із детальним планом території та генеральним планом населеного пункту, а також враховувати червоні лінії якщо так є, охоронні та санітарні зони, тощо.
3. Через портал е-констракт перевірте наявність дозвільних документів на будівництво та технічні характеристики будинку. Щоб не вийшло, що плануєте придбати квартиру на 15 поверсі, а згідно із проектною документацією будинок планується на 10 поверхів.
Скріншоти/витяги з ЄДЕССБ з датами подій і проєктною документацією варто зберігати у досьє покупця - це докази у можливих спорах.
5. Перевірка продавця та ланцюга контрагентів
Як зазначено вище, в залежності від моделі залучення інвесторів продавцем нерухомого майна, що буде збудовано в майбутньому можуть бути різні особи. В будь-якому разі для безпечності угоди оцініть інформацію щодо продавця (забудовника/девелопера):
Фінансовий стан: податкова звітність, борги, судові спори, виконавчі провадження, відсутність «масового» кредиторського тиску.
Бенефіціари й групова структура. Декларативно девелопером може бути відомий бренд у сфері забудови, а по факту нещодавно створена юридична особа директором та засновником якої є пенсіонер із невеличкого села який приїхав до міста тільки для підписання протоколу про створення юридичної особи і надання довіреності на всі дії фактичному керівнику. Перевірте дані про директора та бенефіціари з допомогою відповідних сервісів ( usr.minjust.gov.ua, https://opendatabot.ua/ та інші) наскільки діяльність юридичної особи є прозорою, а керівник та засновники реально впливають на діяльність девелопера, а не є формальними учасниками, що сидять на зарплаті для проставлення підписів та виконання волі фактичного власника ( бенефіціару) проекту.
Судова історія проєкту: конфлікти із сусідами, спори щодо землі, оскарження МУО/дозволів, кримінальні провадження щодо зловживань, спори із незадоволеними інвесторами. Перевірити зазначену інформацію можна через портал - Єдиного державного реєстру судових рішень.
Найповніше досьє контрагентів - в новій LIGA360. Понад 55 санкційних списків, 300 реєстрів та відкритих джерел, 120 тис. медіаджерел, 116 млн судових рішень. Контролюйте всі види ризиків та загрози! Залиште заявку на персональну презентацію.
6. Договір: істотні умови та фінансові запобіжники
Договір має справедливо розподіляти ризики на мати практичні механізми для захисту прав та законних інтересів Сторін, а саме:
Предмет: точне визначення майбутнього об'єкта (секція/поверх/номер), допустимі ідхилення площі та правила перерахунку; обов'язково - техніко-економічні показники і план-схеми не тільки самого об'єкта нерухомості який планується отримати покупцем, але і поверху з чітким визначенням місця розташуванням об'єкта нерухомості відносно інших приміщень на поверсі.
Строки: дата завершення будівництва, окремий строк на передання об'єкта та підписання акту приймання-передачі об'єкта нерухомості після прийняття будинку до експлуатації, строки усунення недоліків якщо такі будуть виявлені під-час приймання об'єкта покупцем, строк повернення коштів у разі розірвання договору.
У разі згоди забудовника передбачте в договорі оплату частинами після підтвердження етапів виконаних робіт. Наприклад після завершення каркасу, фасаду, підписання акту приймання - передачі об'єкта, тощо.
Передача: порядок приймання (дефектний акт, гарантійні зобов'язання), хто і за чий кошт виготовляє техпаспорт, як фіксуються приховані дефекти після заселення.
Розірвання/повернення: одностороння відмова будь-якої зі сторін у разі порушень з боку іншої сторони ( прострочення завершення будівництва забудовником або прострочення графіку оплат покупцем), порядок повідомлень і адреси для кореспонденції (в т.ч. електронні).
У разі прив'язки оплати вартості нерухомості до долару США, зробити таку саму прив'язку на випадок повернення коштів внаслідок розірвання договору.
Передбачити право та чіткий механізм для покупця на переуступку прав за договором.
Проведення оплат тільки на розрахунковий рахунок продавця, а не готівкою з отриманням незрозуміло ким підписаних касових ордерів.
7. Гарантії та пост-передавальні ризики
Після отримання ключів ризики не зникають. Важливо:
Розуміти гарантійні строки на конструктив, інженерію та внутрішні приміщення, порядок фіксації дефектів (акти, фото, терміни усунення), відповідальну особу на боці продавця або компанії управителя якщо їй делеговані відповідні обов'язки.
Домовитися про перехідну підтримку: хто відповідає за пусконалагоджувальні роботи, коли ОСББ/управитель приймає спільне майно, які документи передаються (виконавча документація, сертифікати, паспорти).
8. Якщо будівництво «застрягло»: алгоритм дій
Про проблеми які виникають у забудовника, а також щодо алгоритму дій на відповідну ситуацію слід подумати до того, як укладати договір та інвестувати в проект. Для цього рекомендую наступний алгоритм дій у випадку виникнення критичної ситуації:
1. Фіксуйте прострочення: календарні строки, фото/відео, листування, витяги з ЄДЕССБ, висновок незалежного технагляду.
2. Претензія: вимога завершити роботи/ввести в експлуатацію або розірвання договору й повернення коштів; уточніть суму вимог (сума сплачених коштів за договором, інфляція, 3% річних, штраф/пеня, збитки).
3. Позов: залежно від моделі інвестування та суті спору - про стягнення коштів, розірвання договору, визнання недійсними окремих положень та застосування наслідків, зобов'язання вчинити дію (передати документи, подати на реєстрацію), або визнання права власності на майнові права чи об'єкт нерухомості. Пам'ятайте про комбіновані та альтернативні вимоги, якщо це випливає з підстав спору.
4. Одночасно і поданням позову звертайтесь із клопотанням про його забезпечення: арешт майнових прав, заборона реєстраційних дій щодо «вашого» об'єкта, арешт коштів на рахунках, заборона відчуження корпоративних прав (пайових внесків), тощо.
5. Колективні дії інвесторів: координація позицій, узгодження представництва, спільні витрати на експертизи та юристів; публічна комунікація (без поширення персональних даних і комерційної таємниці).
6. Паралельно: звернення до правоохоронних органів (за ознаками шахрайства чи зловживань), а також до органів держархбудконтролю у разі порушення вимог проектної документації.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
9. Висновок
Безпека інвестора - це не один документ, а ланцюжок узгоджених кроків: перевірити землю, дозвільну документацію, обрати модель, що залишає «слід» у ДРРП і мінімізує подвійні продажі; налаштувати фінансові запобіжники; перевірити судовий реєстр; підписати договір із чіткими строками, забезпеченням і зрозумілим порядком приймання та реєстрації; зафіксувати гарантії та післяпередавальні процедури; відслідковувати можливі зміни у проект в ЄДЕССБ; мати алгоритм дій у випадку виникнення проблем не втрачаючи часу та маючи достатню доказову базу.
Правильна структура угоди й дисципліна документування не гарантують стовідсоткового успіху, але кардинально зменшують юридичну невизначеність і вартість потенційної помилки. Для складних проєктів залучайте юриста, нотаріуса та технічного експерта ще до внесення першого платежу - це коштує менше, ніж один «зайвий» рік очікування ключів.
