|
Придбати квартиру і отримати разом із нею кримінальну справу чи арешт майна - реальність на вторинному ринку. Щоб уникнути пастки, варто знати, як діють шахраї та які кроки допоможуть убезпечити угоду. Розглянемо типові схеми шахрайства та поради, які допоможуть мінімізувати юридичні ризики.
1. «Рієлтор», що зникає разом із квартирою
Одна з класичних шахрайських схем - удавані рієлтори. Вони пропонують швидко й вигідно продати квартиру, переконуючи власника уникнути «зайвої бюрократії». Для цього просять передати оригінали документів і оформити на них нотаріальну довіреність. Наслідок передбачуваний: житло продається третій особі, а шахрай зникає разом із грошима. Власник втрачає майно, а покупець отримує у власність об'єкт, обтяжений кримінальним провадженням та судовими спорами.
Уникнути таких ризиків можна лише дотримуючись простих правил. Оригінали документів та право на розпорядження майном ніколи не варто передавати стороннім особам. Якщо все ж плануєте скористатися послугами рієлтора, перевірте його сертифікат, наявність інформації у Реєстрі сертифікованих рієлторів України й укладайте письмовий договір. У випадку співпраці з агентством нерухомості слід впевнитися, що воно офіційно зареєстроване та має відповідний вид діяльності (агентська діяльність з нерухомістю). Обов'язковим також є підписання договору про надання послуг щодо операцій з нерухомістю. Остаточне оформлення угоди безпечніше проводити через нотаріуса, якому ви довіряєте.
2. Маніпуляції довірою вразливих власників
Ще одна поширена схема - заволодіння майном людей, які опинилися у складних життєвих обставинах. Шахраї знаходять самотніх пенсіонерів, осіб з інвалідністю чи безробітних і, користуючись їхньою довірою, схиляють до підписання договорів довічного утримання, заповітів або угод міни на невигідних умовах. У результаті такі власники можуть залишитися без житла ще за життя, а їхні спадкоємці - без спадщини. Новий покупець, який є добросовісним набувачем, отримує квартиру з «багажем» судових позовів щодо оспорювання права власності.
Щоб мінімізувати ризики, варто уважніше ставитися до близьких, які належать до соціально вразливих груп. Їм слід пояснювати, що не можна підписувати жодних документів без попередньої консультації з родичами чи юристом, передавати правовстановлювальні папери стороннім особам або розкривати персональні дані незнайомим людям. У багатьох випадках саме увага та контроль з боку сім'ї здатні вберегти людину від маніпуляцій і втрати житла.
3. Підроблені документи як «підстава» для продажу
Після початку повномасштабного вторгнення зросла кількість випадків продажу житла за підробленими документами, оскільки багато власників виїхали за кордон, залишивши квартири без нагляду. Шахраї отримують інформацію про порожні оселі, підробляють довіреності чи правовстановлювальні документи й реалізують майно від імені нібито справжнього власника. Покупець у такій ситуації ризикує не лише втратити кошти, а й роками доводити своє право власності в судах.
Запобігти цьому можна лише ретельною перевіркою. Особу продавця слід підтвердити за паспортом або ID-картою, співставити дані з відомостями у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Варто перевірити й наявність обтяжень чи заборон на відчуження. Додатковий рівень безпеки забезпечує перевірка нотаріальних бланків через спеціальний реєстр. По можливості краще уникати угод, укладених за довіреністю. Якщо ж обставини не дозволяють інакше, потрібно впевнитися в реальності причин відсутності власника - наприклад, його перебування за кордоном чи у війську.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
4. «Чорні реєстратори» та незаконні зміни в реєстрі
Окрема схема пов'язана з незаконними діями так званих «чорних реєстраторів». Використовуючи підроблені довіреності, правовстановлювальні документи або навіть фальшиві судові рішення, вони вносять зміни до Державного реєстру речових прав, у тому числі, змінюючи технічні характеристики об'єкта.
Аби захиститися, перед купівлею слід вимагати у продавця документи, що підтверджують право власності (свідоцтво, договір купівлі-продажу, дарування чи спадщини), і звіряти їх із даними у реєстрі. Паспортні дані продавця також мають збігатися з відомостями в реєстрі. Додаткову впевненість дає звернення до надійного нотаріуса, який перевірить об'єкт на наявність заборон, обтяжень чи інших співвласників. Важливо також отримати довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги - іноді саме такі борги стають приводом для нових спорів.
Висновки
Шахрайські схеми на ринку нерухомості можуть відрізнятися деталями, але результат для постраждалих однаковий: право власності переходить до сторонніх осіб, а добросовісний покупець раптово виявляє, що його квартира має кількох «господарів». Такі історії нерідко завершуються роками судових процесів та арештами майна.
Щоб уникнути цього, важливо не обмежуватися поверхневою перевіркою документів. Надійний нотаріус і юрист допоможуть з'ясувати, чи немає обтяжень або прав третіх осіб, боргів за комунальні послуги, судових спорів чи підроблених документів. Професійний супровід забезпечує не лише юридичну чистоту угоди, а й реальний захист інтересів покупця під час складання договору.
Придбання житла - одна з найбільших інвестицій у житті людини, і саме уважність та правова обережність знижують ризик перетворення цієї інвестиції на багаторічну судову проблему.
Як безпечно придбати нерухомість: добірка корисних рекомендацій
