Попри воєнні дії, які щодня тривають в Україні, попит на оренду житлової або комерційної нерухомості залишається високим. Якщо в лютому 2022 року ринок оренди практично завмер, то станом на 2025 рік він зміг адаптуватися до умов війни. У багатьох регіонах ціни не лише досягли довоєнного рівня, а й перевищили його.
Однак, укладаючи договір оренди, варто пам'ятати: це відплатний договір, який має багато нюансів. Саме тому важливо уважно фіксувати всі істотні умови в пунктах договору - щоб уникнути ризиків і забезпечити захист своїх прав.
1. Перевірка документів
Перед укладенням договору оренди необхідно перевірити документи кожної зі сторін.
У першу чергу орендодавець має надати документи, що підтверджують його право власності на об'єкт нерухомості.
До таких документів можуть належати:
договір купівлі-продажу, дарування або міни;
свідоцтво про право на спадщину;
свідоцтво про право власності на нерухоме майно (видане до 2013 року);
рішення суду, що набрало законної сили;
свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів;
витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2. Перевірка особи сторін
Як орендодавець, так і орендар повинні підтвердити свою особу, надавши:
паспорт громадянина України (або інший документ, що посвідчує особу);
реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП).
У випадку, якщо інтереси однієї зі сторін представляє інша особа - це має бути нотаріально посвідчена довіреність.
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній, фізичних осіб та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360
3. Посьмова форма договору - маст хев.
Трапляються випадки, коли сторони домовляються про оренду усно - так би мовити, «на чесному слові». Однак у подальшому такі домовленості можуть спричинити проблеми: наприклад, щодо строку оренди або розміру орендної плати.
Здається, домовилися на рік за фіксованою ціною, але вже через кілька місяців орендодавець підвищує плату. У такій ситуації орендар фактично не має можливості захистити свої права, адже усні домовленості юридичної сили не мають, і довести умови, про які йшлося, буде практично неможливо.
Стаття 811 Цивільного кодексу України передбачає просту письмову форму договору оренди житла. Навіть без посвідчення нотаріусом такий договір найму квартири матиме юридичну силу.Саме тому договір оренди обов'язково слід укладати в письмовій фрмі. Це не формальність, а реальний інструмент захисту обох сторін.
Основні пункти договору оренди, які вам необхідно передбачити:
об'єкт оренди. Необхідно чітко зазначити адресу, площу, технічний стан, а також перелік приміщень, які входять до складу об'єкта оренди (кімнати, підсобне приміщення, санвузол, балкон тощо). Якщо є меблі чи техніка - варто скласти окремий додаток із переліком майна.
строк оренди. Зазвичай договір оренди укладають на один рік, але за бажанням сторони можуть визначити інший строк та умови пролонгації.
розмір, порядок і строки оплати орендної плати. Необхідно зазначити суму, яку ви будете платити щомісяці, валюту розрахунків, це може бути як національна так і іноземна валюта, дату оплати, спосіб (готівково чи безготівково), а також умови індексації чи перегляду розміру орендної плати.
права та обов'язки сторін; Орендар має підтримувати приміщення у належному стані, дбайливо користуватися майном і своєчасно повідомляти про несправності. Орендодавець, своєю чергою, зобов'язується забезпечити можливість користування приміщенням, своєчасно усувати технічні несправності, що не залежать від орендаря, та гарантувати відсутність перешкод у користуванні.
умови дострокового розірвання договору, в який термін і яким способів кожна зі сторін повідомляє одна одну.
форс мажорні обставини, є необхідними, оскільки об'єкт оренди може опинитись в зоні бойових дій.
порядок відшкодування збитків і повернення майна.
Також якщо ви плануєте робити поліпшення квартири або комерційно приміщення, варто зазначити про це в договорі. Також якщо мова йде про оренду квартири і у вас є домашні улюбленці, варто про це зазначити перед підписанням договору.
Не залишайте поза увагою пункт повернення гарантійного платежу. Зазначте в договорі конкретні випадки, коли орендодавець має право не повертати гарантійний платіж. Дуже часто це може бути ремонт меблів, але в такому випадку потрібно розуміти чи це знос чи поломка сталась саме з вини орендаря.
Автоматична перевірка тексту договору - в новій LIGA360. Перевірте помилки в структурі та нумерації, дати, суми, реквізити сторін тощо. Будьте впевнені у кожній угоді!
4. Чи потрібно нотаріально укладати договір?
Нотаріальне посвідчення договору оренди обов'язкове:
якщо це оренда з подальшим викупом
якщо договір оренди на термін від 3 років і більше
5. Зверніть увагу на додаткові платежі
Уточніть, хто сплачує комунальні послуги, інтернет, охорону чи утримання будинку. Зафіксуйте показання лічильників в договорі перед його підписанням.
6. Обов'язково підписуйте акт прийому- передачі
Цей документ фіксує фактичний стан об'єкта на момент передання - меблі, техніку, стан стін, вікон, сантехніки тощо.
Він допоможе уникнути претензій при виїзді з житла. Акт підписують обидві сторони, і бажано - з фотододатком.
Зверніть також увагу, що при укладанні договору оренди, сторони часто забувають про переважні права орендаря, встановлених ст. 777 Цивільного кодексу України, а саме - переважне право купівлі об'єкта оренди, переважне право укладення договору на новий термін. Проте, звертаю вашу увагу, що відповідно до постанови Верховного Суду від 18 травня 2020 року в справі 522/7131/16-ц необхідною умовою для виникнення у наймача переважного права на придбання житла, переданого в найм, за умови його продажу є належне виконання ним обов'язків за договором найму (оренди) щодо внесення орендної плати. Часткова сплата наймачем вартості комунальних послуг не є доказом належного виконання цього обов'язку наймача.
Більшість наведених вище правил однаково стосуються і житлової, і комерційної нерухомості. Втім, при оренді офісних, торговельних чи виробничих приміщень варто врахувати декілька додаткових нюансів, які часто залишаються поза увагою сторін.
1. Цільове призначення приміщення.
Перевірте, чи відповідає призначення об'єкта виду діяльності, який ви плануєте здійснювати. Якщо приміщення житлове, його потрібно офіційно перевести у нежитловий фонд, інакше можуть виникнути проблеми з перевірками або реєстрацією бізнесу за цією адресою.
2. Поліпшення та ремонт.
Комерційна оренда часто потребує ремонту чи адаптації приміщення під потреби бізнесу. У договорі варто зазначити, хто фінансує ці роботи, чи відшкодовує орендодавець витрати,та які поліпшення є невід'ємними.
3. Додаткові платежі.
Окрім комунальних, у комерційній оренді можуть бути витрати на прибирання, охорону, технічне обслуговування, вивіз сміття, паркінг тощо. Усі ці платежі потрібно чітко зафіксувати у договорі.
4. Суборенда.
Передача орендованого приміщення третім особам можлива лише за письмовою згодою орендодавця. Це важливо враховувати, якщо ви плануєте розміщувати кілька компаній або орендарів на одній площі. Також слід пам'ятати, що договір суборенди припиняється одночасно з основним договором оренди.?Простими словами: якщо ви - суборендар, а в основного орендаря закінчився строк оренди та його не продовжено, - ваше право користування приміщенням також припиняється.
Оренда нерухомості - це не тільки обмін ключами, це процес, який потребує уваги до деталей та дотримання положень законодавства. Правильно складений договір і чітко прописані умови допоможуть уникнути непорозумінь і зберегти спокій. А щоб не пропустити важливі моменти, найкраще звернутися до юриста - він допоможе перевірити документи й убезпечити угоду від “підводних каменів”.
