За загальним правилом при укладенні договору купівлі-продажу особа набуває право не тільки на нерухомість, але й право на оренду земельної ділянки державної (комунальної) власності, на якій це майно розташовано. Однак, до покупця майна не може перейти право оренди земельної ділянки, якщо сам продавець ще не мав такого права через те, що він ще не зареєстрував речове право, але користувався земельною ділянкою.
Відповідне положення містяться у постанові КГС ВС від 28 лютого 2020 року у справі № 913/169/18.
З повним текстом судового рішення зручно ознайомитися у VERDICTUM. Замовити повнофункціональний тестовий доступ можна тут.
Обставини справи
Між Міськрадою (орендодавець) і ТОВ "РБФ "РЕМ" (орендар) укладено договір оренди землі. Згідно з договвором орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі промисловості (під корпусом № 1 (механічний цех, камера - тупік фарбувальний, камера - тупік сушильний)) (далі - спірна земельна ділянка).
Договір укладено на 25 років, строком по 25 грудня 2038 року включно.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта, з 21 березня 2014 року власником об'єкта нерухомого майна - корпусу № 1, є відповідач (ТОВ "Боремер") на підставі укладеного з ТОВ "РБФ "РЕМ" договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Таким чином, зазначене нерухоме майно, яке набуте відповідачем у власність на підставі вказаного договору купівлі-продажу, розташовано на спірній земельній ділянці, переданій у користування попередньому власнику - ТОВ "РБФ "РЕМ" за договором оренди від 17 лютого 2014 року.
Прокурор в інтересах держави звернувся до місцевого суду з позовом до ТОВ "Боремер" (продавця), про стягнення 465 116, 69 грн безпідставно збережених коштів за період з 8 червня 2016 року по 31 березня 2018 у вигляді несплаченої орендної плати за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться набуте відповідачем у власність нерухоме майно.
Місцевий суд у задоволенні позову відмовив. Апеляційний суд скасував це рішення та ухвалив нове, яким задовольнив позовні вимоги повністю.
Продавець у касаційній скарзі зазначав, що, покурор повинен вимагати сплати коштів не від нього, а від нового власника нерухомого майна за договором купівлі-продажу, а саме ТОВ "РБФ "РЕМ" .
Ви можете оперативно знаходити судові рішення, відслідковувати інформацію про контрагентів та отримувати всі необхідні інструменти для щоденної юридичної роботи за допомогою Професійного рішення для юридичних департаментів та компаній.
Позиція Верховного Суду
ВС вказав, що прокурор правомірно звернувся до суду з вимогою про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів за період безпідставного користування відповідачем спірною земельною ділянкою у порядку ст. 1212 ЦК.
В силу імперативних вимог статті 125 ЗК від однієї особи до іншої особи за правилами ст. 120 цього Кодексу та ч. 3 ст. 7 Закону "Про оренду землі" не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.
За таких обставин не відповідає імперативним вимогам статті 125 ЗК висновок суду апеляційної інстанції про набуття Товариством права оренди земельної ділянки з моменту набуття права власності на розміщену на ній будівлю та автоматичне виникнення у нового власника (ТОВ "Боремер") зобов'язання зі сплати орендної плати з моменту укладення договору купівлі-продажу від 21 березня 2014 року.
Кошти за користування землею повинно відшкодувати саме ТОВ "РБФ "РЕМ".
Актуальне законодавство, правова картина дня, шаблони договорів, ситуації для юриста та судова практика завжди доступні у системах ЛІГА:ЗАКОН. Замовити повнофункціональний тестовий доступ можна тут.
Також читайте:
Набуття права власності на майно відбувається до його держреєстрації;
ВС вказав, коли з боржника стягнуть навіть не зареєстроване за ним майно;
ВС вказав умови, коли договір дарування частини квартири може бути визнаний недійсним.
