Доволі часто перед іпотекодержателем, який бажає скористатися правом на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку для погашення боргу, а також перед державним реєстратором, до якого звертається іпотекодержатель, постає запитання правомірності проведення державної реєстрації права власності на об'єкт іпотеки за іпотекодержателем за умови наявності арешту, накладеного на даний об'єкт.
При цьому, за загальним правилом, наявність зареєстрованого обтяження речових прав на нерухоме майно є підставою для відмови у державній реєстрації права - пункт 6 частини першої статті 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон).
Однак 3 липня 2018 року Верховна Рада прийняла Закон № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (далі - Закон № 2478-VIII), яким четверту статті 24 Закону № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що:
- відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі «державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону «Про іпотеку»;
- наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем».
Однак, непоодинокими є випадки звернення для державної реєстрації права власності іпотекодержателя, який не має статусу фінансової установи, проте набув право вимоги до боржника та права іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи.
Та чи поширюється на такі випадки наведений вище виключення
На це запитання нещодавно відповіла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 8 червня 2021 року у справі № 346/1305/19.
За обставинами даної справи позивачка уклала з банком, який перебував у процедурі ліквідації, договір купівлі-продажу майнових прав і договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, набувши права вимоги до позичальника банку за укладеними ними раніше кредитним договором і договором іпотеки.
При цьому іпотека на квартиру за банком була зареєстрована задовго до того, як позивачка придбала відповідне право вимоги. Але станом на час такого придбання у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) на підставі постанови приватного виконавця про арешт майна боржника було зареєстроване обтяження речових прав на квартиру для примусового виконання судового рішення про стягнення коштів з позичальника за іншим кредитним договором. Позивачка вважала, що наявність зареєстрованого арешту на квартиру є перешкодою у реєстрації за нею як іпотекодержателем права власності на цей предмет іпотеки. Тому звернулася до суду з позовом про звільнення квартири з-під арешту.
Розглядаючи дану справу, Велика Палата Верховного Суду дійшла до таких висновків:
Закон № 2478-VIII застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону «Про іпотеку», що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону (пункт 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 2478-VIII);
- накладення арешту на заставлене майно не позбавляє кредитора права задовольнити його вимоги в майбутньому і не скасовує для нього правил пріоритетності, передбачених Законом «Про іпотеку»;
- іпотекодержатель, зокрема і новий кредитор, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи, може безперешкодно реалізувати право на задоволення своїх вимог до боржника переважно перед іншими його кредиторами, зокрема, шляхом реєстрації права власності за ним на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону «Про іпотеку»;
- за змістом припису пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об'єкт;
- іпотека за договором іпотеки була зареєстрована за банком ще 29 серпня 2007 року. Значно пізніше - 4 квітня 2018 року - приватний виконавець зареєстрував обтяження на предмет іпотеки. Той факт, що іпотека зареєстрована саме за позивачкою лише 18 січня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав і договору відступлення права вимоги за іпотечним договором не змінює факту виникнення у банку права іпотеки на квартиру 29 серпня 2007 року;
- за змістом пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV станом на день звернення до суду позивачки, яка набула від банку права іпотекодержателя щодо іпотеки, зареєстрованої за банком ще 29 серпня 2007 року, наявність обтяження речових прав на квартиру, зареєстрованого у ДРРП на підставі постанови приватного виконавця про арешт майна боржника, не могло бути підставою для відмови позивачці у державній реєстрації права власності на квартиру у порядку, встановленому статтею 37 Закону «Про іпотеку». Така підстава для відмови існувала до моменту введення в дію 4 лютого 2019 року Закону № 2478-VIII.
За матеріалами ОФісу протидії рейдерству.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
