У ЦБПД зазначають, що жоден закон чи підзаконний акт не зобов'язує особу наймати ріелтора для того, щоб орендувати житло. Людина може самостійно знайти собі квартиру і без посередників підписати договір оренди з власником.
Але користуючись послугами ріелтора, ви частково знімаєте з себе обов'язки щодо перевірки квартири. Як правило, перевіркою квартири, а також всіх необхідних документів займаються ріелтори, але потенційному орендарю бажано уточнити у найнятого посередника, чи входить до переліку його послуг перевірка правовстановлюючих документів на квартиру.
Професійні посередники ринку нерухомості в Україні не ліцензуються, їх діяльність досі не регламентована законом. У кожному місті працюють десятки агентств нерухомості, в яких усі бажаючі можуть найняти ріелтора для будь-яких допустимих законом операцій з житлом.
Перевірка правовстановлюючих документів на квартиру - це один з найважливіших етапів в процесі оренди житла, оскільки якщо таких документів немає, або власник відмовляється їх показувати, або ж їхня справжність викликає сумнів, то немає сенсу співпрацювати з таким власником.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
В першу чергу необхідно попросити у орендодавця такі документи
1. Договір купівлі-продажу квартири, або інший документ, що підтверджує право власності власника на квартиру (договір дарування, заповіт і т.д.) - всі ці документи повинні бути нотаріально завірені та оформлені на нотаріальному бланку. Якщо підписи сторін на таких документах не були належним чином завірені, то такий договір є недійсним. У договорі має бути зазначена точна адреса квартири, тобто її номер, номер будинку, в якому вона розташована, вулиця і населений пункт, а також загальна площа об'єкта нерухомості. Також завдяки договору купівлі-продажу квартири, ви можете дізнатися про число власників. Якщо власників квартири кілька, то з ними теж необхідно укладати договір оренди, оскільки якщо ви укладете договір оренди тільки з одним із власників, то це може бути підставою для розірвання договору оренди з усіма юридичними наслідками.
2. Витяг з державного реєстру прав на нерухоме майно - така виписка (витяг) є підтвердженням того, що квартира належить орендодавцю, і його дані були внесені до державного реєстру.
3. Документи, що підтверджують повноваження представника орендодавця - якщо від імені орендодавця діє його представник, то необхідно перевірити документи, які наділяють його відповідними повноваженнями. Як правило, таким документом є довіреність.
4. Перевірка власника квартири на наявність боргів - ця дія не є обов'язковою, але для перестраховки на майбутнє - не буде зайвою. Дізнавшись більше про орендодавця, ви можете уберегти себе від проблем, оскільки власник квартири може бути боржником і його майно (включаючи орендовану квартиру) може бути під арештом. Перевірити чи є людина в реєстрі боржників і чи відкрито проти неї виконавче провадження можна насайті Мін'юсту.
5. Інші документи, пов'язані з квартирою - таким документом, наприклад, може бути технічний паспорт.
Щоб укласти договір оренди квартири, слід знати, що згідно зі ст. 811 ЦК договір оренди укладається у письмовій формі. Адже в майбутньому письмовий договір оренди квартири допоможе врегулювати можливі суперечки сторін чи розбіжності. При оренді квартири на термін більше 3 років, договір повинен бути обов'язково нотаріально завірений (ст. 793 ЦК).
У договорі необхідно вказати ідентифікаційні дані сторін. Для фізичних осіб (в тому числі і ФОП) це:
- прізвище, ім'я, по батькові;
- ідентифікаційний номер платника податків;
- серія та номер паспорта громадянина України, або іншого документа, що встановлює особу (вид на проживання, посвідчення біженця і т.д.) в разі якщо одна зі сторін іноземець;
- адреса реєстрації, і / або проживання сторін;
- номер банківського рахунку.
Для юридичних осіб:
- повна назва компанії;
- Код ЄДРПОУ;
- прізвище, ім'я, по батькові директора / представника компанії і на підставі чого діє (статут / довіреність);
- юридична адреса;
- номер банківського рахунку.
Також в договорі повинен бути передбачений предмет договору. За договором оренди квартири одна сторона - власник квартири (орендодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (орендареві) квартиру для проживання в ній на певний строк за плату.
Наступним пунктом необхідно вказати точну адресу квартири, її площу, і реєстраційний номер об'єкта нерухомості. Ці дані допоможуть чітко ідентифікувати квартиру, яка орендується.
Також істотними умовами договору оренди житла є:
- порядок оплати орендованого житла;
- термін оренди;
- обов'язки сторін;
- реквізити сторін.
Договір оренди може в собі містити й інші умови, що не суперечать чинному законодавству України.
При укладанні договору оренди необхідно також скласти акт прийому-передачі квартири. У цьому документі сторони можуть зафіксувати, по-перше, сам факт того, що орендар заселився і почав проживати в квартирі, і по-друге, все дороге майно, передане орендарю. Також в акті можна зафіксувати показання лічильника на момент передачі квартири.
Такий документ підписується в двох ідентичних примірниках для кожного зі сторін.
Доходи, отримані від здачі в оренду житла, підлягають оподаткуванню. Оскільки такі доходи отримує орендодавець, то він і зобов'язаний сплачувати податки. Тобто, наймач не платить жодних податків при оренді житла.
ДПС у податковій консультації зазначає, що дходи від надання в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) нерухомого майна оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПК.
відповідно до п. 167.1 ст. 167 ПК ставка податку становить 18 % бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пп. 167.2 - 167.5 ст. 167 ПК) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв'язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.
Нагадаємо, що офіційні роз'яснення ДПС щодо податкових та митних правил, декларацій, конкретних ситуацій (ресурс «ЗІР») у зручному форматі представлені у розділі «База податкових знань» ІПС ЛІГА:ЗАКОН.
