Лише пандемія коронавірусу стала на заваді тому, щоб новина про прийняття Верховною Радою 31 березня 2020 року Законопроекту № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (надалі - «Законопроект-2178») стала на кілька місяців лідером обговорення, але і без того вказана тема є постійним хедлайнером в юридичній, економічній та політичній тематиці. Маючи в своєму портфелі захищену дисертацію із спеціальності 12.00.06 Земельне право; аграрне право; екологічне право; природоресурсне право важко втриматись і не додати свої «5 копійок».
Кілька слів про те, що таке Мораторій
В 2017 році Україна святкувала сумний ювілей - 100-річчя скасування вільного обігу земель сільськогосподарського призначення. Адже о 2 години ночі з 8 листопада (26 жовтня) на 9 листопада (27 жовтня) 1917 року був прийнятий перший інспірований жовтневим переворотом нормативний акт - так званий «Декрет о земле»:
«Право приватної власності на землю скасовується назавжди; земля не може ані продаватися, ані бути купленою, ані здаватися в оренду або в заставу, ані яким-небудь іншим способом відчужуватися».
Молоді не пам'ятають, але протягом 75 років земля була певним сакральним елементом, що начебто належав усім, але по суті нікому окрім «пролетарского государства».
Лише в січні 1992 року і спочатку декларативно в Законі України від 30.01.1992 р. № 2073-XII «Про форми власності на землю», в потім більш конкретно в новій редакції Земельного кодексу (в редакції Закону від 13.03.1992 р. № 2196-XII, вперше стало дозволеним набувати у власність землю для обмеженого числа цілей (для ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства, для будівництва і обслуговування житлового будинку і господарських будівель тощо).
Однак паралельно були прийняті нормативні документи, які, по суті, перетворили всі ці починання лише на декларації. Так згідно із новою редакцією Закону України «Про селянське фермерське господарство» можливість отримання права власності на землю була обумовлена як забороною на відчуження фермерської ділянки протягом 6 років, так і конкурсним відсівом кандидатів в фермери, що все разом перетворило виділення землі для ведення фермерського господарства в корумповану і складну процедуру. Фактично з прийняттям кожного нормативного акту про спрощення приватизації чи розпаювання сільськогосподарських земель, відразу з'являлись акти по обмеженню обігу земель.
Сумно відомий пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (надалі - «ЗКУ») з'явився відразу після прийняття ЗКУ у його першій редакції та передбачав тимчасову (до 1 січня 2005 року) заборону продажу земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, іншого товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток (паїв), а з прийняттям Закону України від 19.12.2006 р. № 490-V «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» вказана заборона прийняла всеохватний характер, оскільки до земель під забороною були додані розпайовані земельні ділянки особистого селянського господарства та до продажу була прирівняна зміна цільового призначення земель.
Майже кожного року парламент термін дії заборони продовжував «тимчасово» на рік, та вперто не приймав закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) 22 травня 2018 року в рішенні у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» вказав:
« … номінально обмеження з обігу сільськогосподарських земель були запроваджені тимчасово до запровадження належної інфраструктури ринку земель в Україні, при цьому подібна інфраструктура ринку земель так і не була запроваджена, а дія заборони на обіг земель неодноразово подовжувалась. … Це свідчить про відсутність послідовності у діях органів влади.
Також ЄСПЛ звернув увагу на те, хоча 22 з 32 держав-членів Ради Європи, які обстежувались, здійснили земельні реформи після 1990 року жодна з цих держав з того часу не наклала таку загальну невизначену заборону в форматі «ані дозволено ані заборонено» як в Україні.
Ключовою проблемою Мораторію по суті є не заборона обігу земель як така, а невизначеність ситуації, псевдо тимчасовість заборони в форматі «трохи почекайте, ось-ось»
Дія «мораторного» 15 пункту, що спочатку був впроваджений на чотири роки, потім протягом 15 років продовжувалась одинадцять разів і найчастіше лише на рік! Отже якщо ключовою проблемою була невизначеність, то спробуємо розібратись, наскільки передбачуваним стане ринок землі після прийняття Законопроекту 2178-10.
Набуття чинності
Почнемо з того, що бурхливо обговорюваний Законопроект поки що не став законом. Теоретично Президент ще може навіть ветувати Законопроект, що не виглядає таким вже неймовірним з огляду на те, що сам Законопроект-2178 прийнятий під відчутним тиском з боку МВФ, і в разі відсутності очікуваного владою траншу від МВФ, може постраждати і земельна реформа.
Набуває чинності закон більше ніж через рік - з 01 липня 2021 року. Чому так довго? Тут кілка причин. По-перше, Законопроект 2178-10 передбачає спеціальні нестандартні вимоги до угод із мораторними ділянками (мінімальний рівень ціни, підтвердження джерел коштів для придбання тощо), в законопроекті є посилання на те, що процедуру перевірки відповідності набувача прав на землю буде визначати спеціальний Порядок розроблений Кабміном, тож необхідно розробити та прийняти певний масив підзаконних актів, по-друге, суспільство має призвичаїтись до нової реальності. По-третє, влада може використати скасування змін, в разі, наприклад відсутності траншу щодо МВФ.
Зміни в змінах
Сам по собі законопроект 2178-10 був альтернативним поданому у вересні 2019 року урядовому законопроекту №2178, який виглядав більш ліберально ніж 2178-10. І сам Законопроект 2178-10 з часу прийняття його в першому читанні дуже сильно зменшився в обсягах реформування та обмежень.
1) Скільки земель в одні руки? Якщо восени дозволена концентрація землі у власності була визначена на рівні 15% земель сільськогосподарського призначення області та 0,5% - країни Мова йде про текст законопроекту № 2178-10, що був прийнятий в першому читанні, то вже в січні було заявлено про 35% земель окремої громади та лише 8% земель сільськогосподарського призначення області, нарешті в березні 2020 року з остаточного тексту відсотки зникли взагалі, і тепер кількісне обмеження по придбанню земель виглядає як «загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів».
Причини внесених змін в редакціях законопроекту є для всіх більш-менш зрозумілими. В принципі, могло бути гірше, адже очевидно, що 10 тисяч менше н 500 тисяч, але з іншого боку це більше ніж 1 тисяча або обговорювані в пресі обмеження в 100 гектарів «в одні руки».
2) Тимчасова заборона придбання земель юридичними особами. Ці зміни викликають найбільше нарікань у автора, оскільки прийнятий в 1 читанні Законопроект 2178-10 не передбачав навіть близько нічого подібного.
Можливо не всі це усвідомлюють але прийнята новим законом норма (Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі) виходить за межі «мораторних» земель та по суті блокує розпорядження значної кількості сільськогосподарських земель, що вже перебувають у власності юридичних осіб. І якщо частина з земельних ділянок, що «втрапили» під заборону є територіями традиційно великого агровиробництва (наприклад землі фермерських господарств), то землі для ведення садівництва були в останні роки сільськогосподарськими лише номінально, на таких територіях виросли сотні котеджних та садових містечок, по суті ці земельні масиви стали на практиці ближчими до земель забудови ніж до суто сільськогосподарських. Зазвичай вартість продажу ділянок «для ведення садівництва» є вищою за інші сільськогосподарські земельні ділянки і обраховується часто за сотку аніж за гектар.
По суті якщо для громадян земельний Мораторій завершується, то для бізнесу земельний Мораторій починається
Автор надзвичай скептично відноситься до ідеї проведення референдуму щодо продажу сільськогосподарських земель іноземцям та юридичним особам, адже не популістські реформи рідко підтримуються більшістю населення. Чому б тоді не виносити на референдум наприклад питання затвердження Державного Бюджету чи відкриття гральних закладів?
Концепція юридичних осіб виникла ще тисячі років тому та витримала перевірку часом навіть в умовах радянського та нацистського тоталітаризму. Юридичні особи створюють ті самі громадяни, яким надано право продавати землю. В самому по собі бажанні людини відокремити певне майно, передавши його юридичній особі та обмежити ризики стягнень лише обсягом переданого в бізнес майна немає нічого недобросовісного a priori. Звичайно юридичні особи використовуються для певних «схем», пов'язаних із ухиленням від вимог закону, але і автомобіль може використовуватись як для вчинення злочину, так і для перевезення хворих.
На думку, автора заборона продажу сільськогосподарських земель юридичним особам є суто популістською уступкою диванним критикам Законопроекту 2178-10, що не має у підґрунті економічної чи юридичної логіки.
3) Конфіскація без злочину. Законопроектом 2178-10 вперше за роки застосування українського законодавства так чітко і недвозначно врегульовані наслідки угод, укладених в порушення визначеного публічного порядку. Концепція угод «що порушують публічний порядок» існувала в українському законодавстві та активно застосовувалась представниками прокуратури в 90-х та нульових роках. Але вказана концепція передбачала своїми наслідками лише недійсність таких угод а відтак реституцію, тобто повернення майна сторонам. Тепер же нова редакція статті 135 ЗКУ передбачає не повернення земельної ділянки попередньому власнику, а безоплатну конфіскацію у невладного покупця з виставленням земельної ділянки на продаж на торгах. На думку автора використане в Законопроекті 2178-10 трактування поняття «конфіскації» є занадто сміливим кроком. Є підстави припускати таке положення Законопроекту 2178-120 може бути не підтримане на практиці українськими судами або взагалі визнане неконституційним у Конституційному суді.
4) Le Moratorius est mort, vive le Moratorius! Багато суперечок очікується з приводу застосування пункту 14? розділу «Перехідні положення» ЗКУ. Нагадаю, що ані в першому урядовому законопроекті № 2178, ані в прийнятому в 1 читанні Законопроекті 2178-10 жодної згадки про пункт 14? не було. На думку автора формулювання щодо заборони «відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності», не можна вважати вдалим адже законодавство не містить універсального визначення терміну «відчуження», і цілком обґрунтовано до такого «відчуження» може бути прирівняна і приватизація землі, оскільки також передбачає перехід права власності на земельну ділянку від держави до приватної особи. По суті, відбулась не скасування земельного Мораторію, а модифікація Мораторію у новий формат. Єдиним виключенням для заборони на відчуження є надане Законопроектом 2178-10 (п. 6? Перехідних Положень ЗКУ) певним громадянам право на викуп земельних ділянок, що перебувають у їх користування на праві постійного користування та довічного успадкованого володіння, але чи будуть українські судді завжди трактувати в разі конфлікту закон на користь пункту 6 а не пункту 14.
В цілому автор при всіх висловлених вище критичних зауваженнях оцінює прийняття Законопроекту 2178-10 позитивно, адже сам факт доведення до кінця багаторічної епопеї з чисельними відстроченнями дії пінту 15 ЗКУ стали вже давно поганим анекдотом. Навіть із врахуванням чисельних обмежень, якими супроводжений дозвіл на продаж сільськогосподарських земель, він в разі вступу закону в силу здатний істотно вплинути на новий розвиток аграрних відносин в Україні. Але за час до 1 липня 2021 року може змінитись ще дуже багато.
Автор: Віталій Правдюк, адвокат, кандидат юридичних наук, керівник ЮК «Бізнес Форс»
Зверніть увагу, що уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS - повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Сервіс також доступний у комплексній екосистемі інформаційно-аналітичних продуктів LIGA360, яка надає увесь необхідний інструментарій для роботи керівника, юриста, бухгалтера та фахівців інших спеціальностей. Отримайте тестовий доступ і переконайтеся, що віддалена робота не стане на заваді продуктивної роботи.
