$
«Карантинна» оренда: епілог
Аналіз останніх карантинних змін щодо орендної плати від Онищенко Олега, молодшого юриста Практики вирішення спорів АО Juscutum
7.05.2020, 14:45
1056
0
«Карантинна» оренда: епілог
7.05.2020, 14:45
1056
0
Аналіз останніх карантинних змін щодо орендної плати від Онищенко Олега, молодшого юриста Практики вирішення спорів АО Juscutum
Підготовлено спеціально для
Платформи ЛІГА:ЗАКОН

Спочатку ви шукаєте справедливість, а потім... іншу роботу, офіс, склад і так далі - влучно підмітили користувачі на одному з форумів. По суті це є квінтесенцією тих численних законодавчих змін, які були покликані облегшити життя підприємців на карантині.

Вже не вперше ми повертаємось до питання звільнення від сплати орендних платежів на час карантину, адже парламентарі знову уточнили обставини, за яких таке звільнення можливе.

Очевидно, що питання орендної плати для бізнесу наразі є настільки ж важливим, як і те, коли будуть зняті встановлені обмеження. Тому Верховна Рада не залишає спроб зняти соціальну напруженість навколо цих відносин.

Ще не встигли вщухнути дискусії, пов'язані з прийняттям Закону № 540-IX, який вступив в силу 2 квітня 2020 року як законодавець прийняв Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державний бюджет України на 2020 рік» (далі - Закон № 553-IX), яким знову були внесені зміни до порядку оплати оренди під час карантину.

Проте епопея із законодавчою допомогою потерпілим від карантину орендарям, схоже, добігла свого кінця.

Забігаючи наперед відмітимо, що завершилася вона, по суті, тим же, чим і розпочалася, - базовим регулюванням розміру орендної плати згідно зі статтею 762 ЦКУ.

Щодо вирішення питання з орендною платою на період карантину читайте в матеріалі «Платити не можна домовитись»

Загалом пропонувалися різні варіанти, але в підсумковому тексті Закону України від № 540-IX від 30.03.2020 з'явилася нейтральна норма -п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ.

З моменту встановлення карантину, запровадженого постановою КМУ від 11.03.2020 № 211, і до його завершення наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ.

Така собі «підказка» для тих орендарів, чиє приміщення виявилося за сімома замками через карантинні обмеження. Тільки ось необхідність звернення в цьому випадку до ч. 6 ст. 762 ЦКУ й так була очевидною. Важливо лише те, щоб дійсно мав місце факт неможливості використання узятого в оренду майна.

Інакше коли об'єкт оренди хоча й частково, але використовується або коли таке використання потенційно можливе, шлях веде нас уже до ч. 4 ст. 762 ЦКУ, тобто, реально зменшити орендну плату можна тільки за згодою орендодавця. Звісно, формально залишається право через суд вимагати зменшення орендної плати або навіть відмовитися від договору (ст. 652 ЦКУ).

Водночас законодавець знову навіщось вирішив поправити норму про «карантинну» оренду. Вирішили зробити акцент в сторону ч. 4 ст. 762 ЦКУ. Тобто, вже на користь зменшення орендної плати на вимогу орендаря. Причому навіть придумали «межу», що складається зі сплати за землю, податку на нерухомість та комунальних платежів. Більше з орендаря брати не можна.

До підсумкової версії Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» від 13.04.2020 р. № 553-IX потрапила інша, ще нейтральніша редакція норми:

«14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

Слід зазначити, що законодавець кардинальних змін в порядок сплати орендної плати все ж таки не вніс, оскільки і до прийняття Закону № 553-IX у орендаря була можливість вимагати зменшення орендної плати або бути звільненим від плати за користування майном у зв'язку із виникненням обставин, на які він не впливає. Даний нормативно-правовий акт деталізував, що до таких обставин відносяться і обмеження, запроваджені у зв'язку із боротьбою проти COVID-19.

Крім того, Закон № 553-ІХ не надає чіткого переліку тих осіб, що мають право на звільнення від сплати орендної плати, та тих, які можуть розраховувати саме на зменшення її розміру. Фактично ними є всі суб'єкти господарювання, які відчули обмеження в можливості використання орендованого майна, в зв'язку з введенням карантинних заходів.

Однак логічним було б звільнення від сплати орендної плати тих підприємців, що повністю втратили можливість здійснювати підприємницьку діяльність та не користуються орендованим майном, а часткове зменшення орендної плати - для бізнесу, що перейшов на інший формат роботи (віддалений, доставок тощо), однак не припинив повністю використовувати орендоване майно. Крім того, не визначені також критерії зменшення орендної плати. Очевидно, що такі умови залишаються на розсуд орендодавця та орендаря.

Криза - час опанувати навички ризик-менеджменту. Спробуйте новий інструмент з управління ризиками і можливостями від ЛІГА:ЗАКОН. Проводьте моніторинг правового й інформаційного поля, бізнес-розвідку про конкурентів і партнерів, обговорюйте і спільно з командою визначайте інтенсивність впливу на вашу компанію і вірогідність наслідків з екосистемою LIGA360.

Враховуючи той факт, що на законодавчому рівні умови застосування звільнення від сплати чи зменшення орендної плати не закріплені - даний перелік питань повинен вирішуватись сторонами договору на їх розсуд.

Підсумок (на сьогодні і схоже до завершення карантинних обмежень).

Законодавець відмовився від ідеї «ручного регулювання» орендних правовідносин.

Усе залежить від конкретної ситуації: у результаті карантину відбулося істотне зменшення можливості використати узяте в оренду майно (ч. 4 ст. 762 ЦКУ) або використання стало взагалі неможливе (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).

Тому можливі два варіанти перебігу подій.

1. Об'єкт оренди продовжує частково використовуватися або таке використання можливе. Орендар може вимагати зменшення орендної плати (ч. 4 ст. 762 ЦКУ). На скільки: на 10 % або на 90 % - ЦКУ не регулює. Це є мінусом для орендаря, оскільки без згоди орендодавця важко зрушити з первісних позицій.

2. Об'єкт оренди через «карантинні» обмеження не може бути використаний за призначенням. Орендар звільняється від орендної плати (ч. 6 ст. 762 ЦКУ.). Потужним аргументом для підтвердження факту неможливості використання об'єкта за цільовим призначенням може стати висновок Торгово-промислової палати. Хоча він у цьому випадку не єдиний спосіб доказів.

Щодо початку застосування умов зменшення орендної плати сторонами, то вони повинні бути встановлені за домовленістю сторін (тобто, шляхом підписанням додаткової угоди до договору оренди). Варто зазначити, що сторони можуть передбачити, що «пільгові умови» по сплаті орендної плати починають діяти як з дати підписання додаткової угоди, так і з моменту запровадження карантину. В останньому випадку надмірно сплачені орендні платежі можуть бути зараховані в майбутніх періодах.

У разі, якщо до орендаря може бути застосоване повне звільнення від орендної плати - йому слід звернутись до орендодавця із пропозицією укладення відповідної додаткової угоди. Якщо орендодавець ухиляється від переговорів та її підписання - необхідно повідомити орендодавця в письмовій формі про несплату орендної плати саме через наявність підстав для звільнення від її оплати. Якщо такий алгоритм дій буде дотриманий - у разі виникнення судового спору орендар зможе підтвердити, що він не порушив договірні зобов'язання, а скористався своїм правом, передбаченим законом.

Враховуючи вищевикладене та швидкість, з якою законодавці приймають зміни, уникнути конфліктів між орендарями та орендодавцями точно не вдасться. Законодавець, попри всі спроби, не вирішив нагальні питання.

Із впевненістю можна сказати лише те, що остаточне рішення в їх спорах, у більшості випадків, буде прийняте, маємо надію, неупередженими судами.

Онищенко Олег, молодший юрист Практики вирішення спорів АО Juscutum

Робота з нормативно-правовими актами потребує глибинного аналізу, однак за кризових умов у країні важливо формувати швидку стратегію реагування для збереження бізнесу. Для того, щоб контролювати усі зміни і оперативно формувати план дій, важливо користуватися сучасними інструментами для оптимізації роботи юриста. Онлайн-система ІПС ЛІГА:ЗАКОН пропонує не тільки актуальну базу законодавства, але й безліч додаткових функцій: моніторинг правової картини дня, швидкий пошук документів зі зворотніми посиланнями, автоматичні сповіщення про всі важливі зміни в обраному документі. Почніть користування вже зараз для максимальної ефективності в режимі карантину.


Увійдіть, щоб залишити коментар