З метою уникнення будь-якої юридичної відповідальності, забудовники пропонують укладати з ними договір доручення, а не договір будівельного підряду.
Забудовник у такому договорі є повіреним, а інвестор - довірителем. Предмет договору - вчинення повіреним різних юридичних дій від імені, в інтересах та за рахунок довірителя, пов'язаних з організацією будівництва та контролем за його процесом.
Як правило, за таким договором доручення, поручитель діє на безоплатних умовах, а оплата необхідні витрати надходять на його рахунок від довірителя з цільовим призначенням «цільовий внесок на будівництво». Передбачається, що повірений передає ці кошти забудовнику, але насправді повірений є тим самим забудовником, який здійснює не лише юридичні дії, пов'язані з процесом будівництва, а і самі будівельні роботи.
У чому полягає різниця між договором будівельного підряду та договором доручення?
- Сторони договору будівельного підряду мають рівнозначні права та обов'язки, не мають права відмовитись від виконання такого договору, а однією з істотних умов є ціна договору.
- У проектно-кошторисній документації сторони чітко регламентують всі важливі питання: ціну, межі та можливість відступити від неї, площу майбутнього об'єкта нерухомості, строки здачі будівельних робіт та санкції за порушення.
- Забудовник несе матеріальну відповідальність за якість виконаних будівельних робіт.
Ці законодавчі гарантії відсутні, якщо особа з метою врегулювання правовідносин у сфері будівництва укладає договір доручення, а не договір будівельного підряду:
- Повірений може відмовитись від виконання договору у будь-яких час та не понести за такі дії жодної відповідальності.
- Повіреного не можна бути притягти до юридичної відповідальності за неналежні якість та строки будівництва, особливо у тому випадку, коли він виконує свої обов'язки за договором доручення на безоплатній умові.
- Повіреному належить право вносити зміни до умов договорів будівельних підрядів, які укладаються з їхніми афілійованими особами;
- Повірений має право підписувати від імені довірителя акти приймання-передачі будівельних робіт;
- Повірений може погоджувати зміни до кошторису тощо.
Фактично такий недобросовісний забудовник поєднує у собі і інвестора (як повірений), і виконавця будівельних робіт (як головний підрядник), тож він може сам підтверджувати якість виконаних ним будівельних робіт, а інвестору лише залишається прийняти ситуацію.
Інвестор має пам'ятати, що на всі ці дії він особисто уповноважив повіреного, а тому притягти останнього до юридичної відповідальності, у випадку незгоди з обсягом покладених на нього обов'язків, є досить тривалим та виснаженим процесом.
Такий договір доручення є удаваним договором будівельного підряду, проте, щоб захистити права інвестора цей факт необхідно буде встановити у суді.
Які можуть бути наслідки в разі недобросовісності забудовника?
Повірений може укласти від імені довірителя договори будівельного підряду з фіктивним підприємством, яке в свою чергу, виведе грошові кошти та привласнить їх, та не лише не понести відповідальності за такі дії, але й виставити себе потерпілою стороною. Довести причетність та співучасть повіреного до таких протиправних дій зазвичай дуже складно.
На практиці траплялись випадки, коли повірений звертався з позовом про стягнення заборгованості з довірителя. Позовна заява була обґрунтована тим, що повірений начебто попередньо від імені довірителя уклав зміни до будівельних підрядів з третіми особами (начебто забудовниками, хоча насправді саме повірений був уповноваженим представником забудовника), щодо збільшення площі житлового будинку на 30 % та відповідно погодив зміни до ціни договору будівельного підряду у сторону збільшення, про що не повідомив довірителя, а начебто за власний рахунок продовжував здійснювати будівництво, після чого пред'явив вимогу про компенсацію йому «витрат повіреного».
Читайте також: Як дізнатися, хто та скільки знає про вашу нерухомість?
Як правильно укладати договір доручення із забудовником?
Якщо інвестор вирішить укласти із забудовником саме договір доручення, йому необхідно відповідально підійти до визначення кола повноважень повіреного та встановлення конкретних та чітких обмежень таких повноважень.
Зокрема, варто покласти на повіреного такі зобов'язання:
- систематично надавати звіт про виконання договору доручення;
- погоджувати із довірителем правочини, що перевищують певний ліміт;
- погоджувати підрядників та субпідрядників; погоджувати акт приймання-передачі основних та найбільш коштовних робіт тощо.
Довіритель має уповноважити повіреного вчинити конкретні дії. Слід уникати узагальнених доручень, на кшталт «вчинити необхідні дії для процесу будівництва», оскільки такі доручення є досить абстрактними і надають повіреному право самостійно визначати перелік тих чи інших дій, які можуть не повною мірою відповідати як стандартам у сфері будівництва, так і побажанням довірителя.
Перед укладанням будь-якого виду договору необхідно провести перевірку потенційного забудовника.
Читайте також: Як інвестору перевірити забудовника?
На даний час в Україні більшість державних реєстрів є у вільному доступі, за допомогою яких можна просто та швидко перевірити основну інформацію про юридичну особу, а саме:
- її власників
- керівника
- дату заснування
- наявність ліцензій
- наявність судових справ за участю забудовника
- наявність податкового боргу
- наявність відкритих виконавчих проваджень стосовно забудовника.
Перевірити забудовника ви можете прямо зараз за допомогою сервісу CONTR AGENT від ЛІГА:ЗАКОН. Для цього оформіть заявку на тестовий доступ до сервісу.
У разі, якщо у потенційного забудовника є податковий борг, відносно нього відкриті виконавчі провадження, або він є учасником кількох судових справ, особливо, за наявності спорів із інвесторами, слід уникати укладення договору із такою юридичною особою.
Укладаючи договір із забудовником, необхідно дотримуватись вимог законодавства, проявляти уважність та пильність, а також пам'ятати, що спроба уникнути додаткового податкового навантаження, може дуже дорого обійтись інвестору. А тому, перед укладанням договору з забудовником, не варто нехтувати правничою допомогою адвоката, який проаналізує проекти договорів та надасть свій професійний висновок про ризики для інвестора. В подальшому це допоможе уникнути втрати грошових коштів. Знайти адвоката можна в Національному юридичному каталозі України.
Вас може зацікавити:
- Дозвіл на будівництво приватного будинку можна отримати за спрощеною процедурою.
- В Україні хочуть легалізувати ринок оренди житла та побудувати прибуткові будинки.
Нагадаємо, для оперативної реакції на незаконні дії щодо вашої нерухомості варто скористатись сервісами SMS-МАЯК та SMS-МАЯК ЗЕМЛЯ. Про зміни в реєстрі вони повідомлять за допомогою SMS-повідомлення, електронного листа, а також повідомлення в кабінеті користувача.
