Як безкоштовно отримати земельну ділянку в Україні

Актуальність теми пов’язана з практичними проблемами отримання та реалізації громадянами України гарантованого Конституцією та чинним законодавством України права на приватизацію земельних ділянок.

Статтею 14 Конституції України гарантується право власності на землю. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

У свою чергу частина 1 статті 81 Земельного кодексу України визначає, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності.

Як видно із вищевказаних норм законодавства, право на приватизацію землі належить виключно громадянам України, іноземці та особи без громадянства таким правом не наділені.

Втім, якщо на перший погляд здається, що таке право гарантовано Основним законом та Земельним кодексом України кожному громадянину України, то на практиці отримати безоплатно земельну ділянку не так вже і просто, адже процедура її отримання є досить нелегкою та складається із багатьох етапів, що супроводжується нюансами та системою бюрократичних перепон.

Насамперед, кожному, хто бажає отримати безоплатно земельну ділянку варто знати, які саме земельні ділянки він може отримати, з якою площею та яким цільовим призначенням.

У відповідності до частини 1 статті 121 Земельного кодексу України, встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, а саме:

а) для ведення фермерського господарства – в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

в) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Виключення із цього переліку становлять землі сільськогосподарського призначення, які за приписами частини 1 статті 121 Земельного кодексу України, розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Одразу варто зазначити, що частина 4 статті 116 Земельного кодексу України, передбачає, що передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання.

При цьому звертаємо увагу й на те, що чинним законодавством не передбачено безоплатне отримання земельних ділянок із будь-якою прив’язкою до місця реєстрації, проживання, перебування тощо. Кожен громадянин може отримати земельні ділянки на території будь-якого населеного пункту України або за межами такого населеного пункту.

Отже, які ж саме етапи потрібно пройти громадянину України у разі виникнення бажання реалізувати своє право на безоплатну передачу земельної ділянки:

1. Потрібно визначитись із населеним пунктом, де громадянин бажає отримати земельну ділянку, призначенням земельної ділянки та обрати вільну земельну ділянку.
2. Звернення громадянина із клопотанням про передачу безоплатно у власність земельної ділянки.

В залежності від виду та місцезнаходження земельної ділянки із таким клопотанням потрібно звертатись:

• до місцевої ради (якщо питання стосується земель комунальної власності, які розташовані в населених пунктах);
• до районної держадміністрації (якщо питання стосується земель державної власності поза межами населених пунктів);
• до Головного управління Держгеокадастру в областях (якщо питання стосується земель для ведення особистого селянського господарства або садівництва державної власності поза межами   населених пунктів).;

У клопотанні про безоплатну передачу у власність земельної ділянки зазначаються – цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються: графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства). Також додаються копії документів, що посвідчують особу, яка звернулась із відповідним клопотанням та довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податку (номер та серія паспорту для осіб, які за релігійними переконаннями відмовились від отримання цього номеру).

Звертаємо увагу на те, що частина 6 статті 118 Земельного кодексу України виражена у категоричній формі та прямо забороняє вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені цією статтею.

Проте, вже на цьому етапі громадяни можуть стикнутись із такими труднощами:

• На сьогодні у громадян України відсутній доступу до реєстру земельних ділянок, що можуть бути виділені на безоплатній основі. Кадастрова карта України наповнена вже інформацією про оформлені земельні ділянки, а порожні місця на карті не гарантуються, що на цю землю можна претендувати (можливо на неї вже хтось подав відповідне клопотання або ж з інших причин не можна претендувати). Окрім того, для виділення земельних ділянок, повинні бути розроблені детальні плани території міст, селищ та сіл, які розробляються та затверджуються досить повільно, а часом і взагалі відсутні на деяких територіях.
• Звертаючись із таким клопотанням, особа повинна додати графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки. Тут постає питання де ж отримати такі матеріали й як вони повинні виглядати. Варто зазначити, що чинним законодавством не передбачена форма таких графічних матеріалів, тому фактично можна додати клопотання графічні матеріали, використовуючи Google Maps, або ж використовуючи Google Earth, однак це не гарантує правильний вибір.

Проте, існують і інші способи: можна використати Публічну кадастрову карту України (хитрощі використання цієї карти полягають у тому, що землю потрібно обирати поряд із вже виділеною земельною ділянкою. Це підвищить ймовірність того, що на цій території розроблений детальний план території та цільове використання землі відповідає такому  плану.

• Також, можна звернутися до територіальних органів Держгеокадастру та замовити вказані графічні матеріали щодо розташування земельної ділянки (вартість таких послуг - викопіювання з кадастрової карти або плану (вартість такої послуги визначається відповідно до постанови КМУ від 01.08.2011 року № 835 «Деякі питання надання Державним агентством земельних ресурсів та його територіальними органами адміністративних послуг».

Однак, строки виготовлення викопіювання може сягати до місяця, а за цей час на таку земельну ділянку може бути подане відповідне клопотання і прийняте по ньому рішення на користь іншої особи.

• Обов’язково варто перевіряти земельні ділянки сільськогосподарського призначення за цим посиланням на предмет включення таких земельних ділянок до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності для продажу права на них на земельних торгах відповідно до наказів компетентних органів. У такому випадку, такі землі за процедурою безоплатної передачі не можна буде отримати у зв’язку із реалізацією права на них на конкурсних засадах.
• У подальшому потрібно отримати погодження поданого клопотання.

Відповідно до ч. 7 ст. 118 Земельного кодексу України, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні.

Акцентуємо, що згідно цієї ж ч. 7 ст. 118 Земельного кодексу України підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об'єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Вже на цій стадії може виникнути ситуація, коли відповідний орган протягом встановленого місячного строку не розгляне подане клопотання взагалі, тобто у особи, яка звернулась із відповідним клопотання не буде а ні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а ні мотивованої відмови у його наданні.

Проте у вказаній ситуаціє, діє принцип «мовчазної згоди», коли особа може розпочати процес розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, після чого подає його із відповідною заявою на затвердження. Шанси на його затвердження за мовчазною згодою доволі високі (правових підстав для відмови у виконавчого органу майже немає), однак це не виключає отримання відмови у його затвердженні, яку потрібно буде оскаржити у судовому порядку або повторно звертатись із заявою.

У разі виникнення такої ситуації, особа письмово повинна повідомити виконавчий орган про початок розроблення проекту землеустрою та додати до письмового повідомлення договір на виконання робіт із розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у місячний строк з дня закінчення місячного строку, встановленого для погодження клопотання, тобто фактично через два місяці з дня подання клопотання.

1. Наступним етапом є укладення договору на розроблення проект землеустрою та його розробка.

Варто звернути увагу, що безпосереднім виконавцем такого проекту може бути лише особа, що має сертифікат інженера-землевпорядника, у протилежному випадку здійснити державну реєстрацію земельної ділянки буде неможливо, оскілки проект землеустрою буде вважатися недійсним. Перелік таких осіб розміщений на офіційному сайті Держгеокадастру (підрозділ «Державний реєстр сертифікованих інженерів-землевпорядників» розділу «Ліцензування й сертифікація»).

Відповідно до статті 28 Закону України «Про землеустрій» максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору. Однак, додатково, варто у договорі погоджувати конкретні строки виконання робіт.

Якщо відведення земельної ділянки, яку бажає отримати особа буде проводитись за рахунок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, то у відповідності до статті 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» такий проект землеустрою підлягає обов’язковій державній експертизі, яка проводиться Держгеокадастром.

1. Після розробки проекту землеустрою особа повинна отримати погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Відповідно до статті 186¹ Земельного кодексу України проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом Держгеокадастру.

Окрім того, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій планується розташування об’єкта будівництва подається також на погодження до структурних підрозділів районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури.

Таку послугу можна замовити у Центрах надання адміністративних послуг відповідного регіону.

Згідно статті 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають:

• завдання на розроблення проекту землеустрою;
• пояснювальну записку;
• копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування та/або зміни цільового призначення земельної ділянки за рахунок земель державної чи комунальної власності);
• рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у випадках, передбачених законом);
• письмову згоду землевласника (землекористувача), засвідчену нотаріально (у разі викупу (вилучення) земельної ділянки в порядку, встановленому законодавством), або рішення суду;
• матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (у разі формування земельної ділянки);
• відомості про обчислення площі земельної ділянки (у разі формування земельної ділянки);
• копії правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна для об’єктів будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми та значними наслідками, які розташовані на земельній ділянці;
• розрахунок розміру втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом);
• розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом);
• акт приймання-передачі межових знаків на зберігання (у разі формування земельної ділянки);
• акт перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон і зон особливого режиму використання земель за їх наявності (у разі формування земельної ділянки);
• перелік обмежень у використанні земельних ділянок;
• викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки (у разі формування земельної ділянки);
• кадастровий план земельної ділянки;
• матеріали перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) (у разі формування земельної ділянки);
• матеріали погодження проекту землеустрою.

Органи, які погоджують такий проект землеустрою, зобов’язані протягом десяти днів безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері.

Підставою для відмови у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою або містобудівній документації.

Відповідні правила закріплені у ч. ч. 5-7 ст. 186¹ Земельного кодексу України.

Читайте нас в соціальних мережах

Підпишіться, щоб бути в курсі всіх бізнес-новин

1. У подальшому відбувається реєстрація земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.

У відповідності пункту 110 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ №1051 від 17.10.2012 року, для державної реєстрації земельної ділянки Державному кадастровому реєстраторові, який здійснює таку реєстрацію, подаються:

• заява (у паперовій або електронній формі) про державну реєстрацію земельної ділянки за формою згідно з додатком 22;
• оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки (разом з позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації у разі, коли така документація підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації), у паперовій або електронній формі відповідно до вимог Закону України “Про землеустрій”;
• електронний документ.

Таку заяву може подати як особа самостійно, так й уповноважити на це землевпорядну організацію, однак таке право повинно бути обов’язково погоджено у договорі на розробку проекту землеустрою про відведення земельної ділянки.

Також, до заяви потрібно додати копію документа, що посвідчує особу, копію документа, що посвідчує повноваження діяти від імені особи (договір, довіреність), копію документа про присвоєння податкового номера.

Заява та додані до неї документи можна подати особисто або надіслати поштою цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. Строк розгляду заяви складає 14 днів (пункт 111 вищевказаного Порядку).

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги, зокрема, кадастровий номер. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 Закону України «Про Державний земельний кадастр» внесення відомостей до Державного земельного кадастру, внесення змін до них здійснюються безоплатно, адміністративний збір справляється лише за надання відомостей з Державного земельного кадастру.

• Останнім етапом є затвердження проекту землеустрою про відведення земельної ділянки у власність особи.

Після реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, особа, яка бажає отримати земельну ділянку повинна звернутись із клопотанням з погодженим проектом землеустрою та Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку до місцевої ради (якщо земельна ділянка у межах населеного пункту) або до місцевої державної адміністрації (якщо ні) для затвердження проекту землеустрою.

Згідно ч. ч. 9, 10 статті 118 Земельного кодексу України відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом - після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

У подальшому, за заявою особи, яка бажає отримати земельну ділянку, державний реєстратор здійснює державну реєстрацію права власності на відведену земельну ділянку та надану у власність земельну ділянку за правилами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Однак, якщо здається, що начебто всі етапи пройдені, документи отримані і будь-які перешкоди для отримання бажаної земельної ділянки відсутні, на практиці на самому останньому етапі можуть виникнути перепони в їх отриманні.

Як було вказано вище, відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки повинен прийняти рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.

Однак, на практиці такі органи можуть відмовити у затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність, залишити таке клопотання особи без розгляду або ж просто протягом тривалого періоду не виносити це питання для прийняття на відповідній сесії.

Звичайно, що таку бездіяльність або ж незаконну відмову можна і потрібно оскаржувати в судовому порядку, позаяк при проходженні всіх вищеописаних етапів фактично у відповідного органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відсутні підставі для його незатвердження та передання земельної ділянки у власність.

Варто зазначити, що суди переважно задовольняють такі позови та зобов’язують уповноважені органи прийняті відповідні рішення. Яскравими прикладами, що стосуються висновків Верховного Суду з цього питання є постанови у справах №825/602/17 (постанова від 23.05.2018 року) та №819/570/18 (постанова від 11.09.2019 року). У цих постановах Верховний Суд дійшов висновку, що «повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто у разі настання визначених законодавством умов уповноважений орган зобов`язаний вчинити конкретні дії, і якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку.

Тобто, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти, чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

Умови, за яких орган відмовляє у наданні дозволу, визначені законом. Якщо такі умови відсутні, орган повинен надати дозвіл. Ці повноваження та порядок їх реалізації передбачають лише один вид правомірної поведінки відповідного органу - надати дозвіл або не надати (відмовити). За законом у цього органу немає вибору між декількома можливими правомірними рішеннями. Тому зазначені повноваження не є дискреційним».

Однак, труднощі виникають із виконанням таких рішень про відведення у власність земельних ділянок з огляду на те, що таке питання може тривалий час не включатись у порядок денний сесії або ж за нього можуть не проголосувати необхідна кількість депутатів, що призведе до того, що орган виконавчої влади або місцевого самоврядування не розгляне та не буде приймати рішення про відведення у власність земельної ділянки протягом тривалого часу.

Таким чином, не дивлячись на те, що право на приватизацію хоча є гарантованим правом, проте на шляху його реалізації останнє буде супроводжуватись не тільки бюрократичними перепонами, але й правом розсуду органів державної влади та місцевого самоврядування, який на сьогодні і є фактичною перепоною в реалізації цього права. 

Блинду Анастасія Василівна, адвокат Адвокатського об’єднання «Лещенко, Дорошенко і партнери»