Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), що набрав чинності 16.01.2020 року, було внесено зміни до абзацу третього частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» та додано ще одну істотну умову договору оренди землі - дата укладення договору оренди, яка в принципі, мала бути присутньою при підписанні будь-якого договору в силу положень ЦК України.
Таким чином, істотними умовами договору оренди землі станом на даний час є:
- об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
|
Ганна Резнікова |
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Зауважимо, що підпунктом 9 пункту 8 Закону № 340-IX передбачено, що розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» через 6 місяців з дня опублікування Закону № 340-IX, має бути доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 (Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі) цього Закону та статтею 1261 (Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови) Земельного кодексу України.
Швидко реагувати на зміни в законодавстві, тримати руку на пульсі бізнес-значимої інформації, а також бути ефективним віддалено, допоможуть веб-рішення ЛІГА:ЗАКОН. Протестувати систему можна за посиланням.
Так, у статті 33 ЗУ «Про оренду землі встановлено» встановлено:
«Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
|
Павло Демчук |
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються».
Статтею 126-1 Земельного кодексу України передбачено наступні положення:
«1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».
Абзац двадцять другий частини другої статті 134 ЗК України викладено в такій редакції: «поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря».
Частину восьму статті 135 цього ж Кодексу після слів «земельної ділянки або» доповнити цифрами та словом «30 відсотків».
Частину двадцять шосту статті 137 цього ж Кодексу доповнено другим реченням такого змісту: «Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку».
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на
умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Відповідно, при бажанні застосовувати оновлений порядок переважного права орендаря на укладення договору оренди землі встановлений новим Законом та правил поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, є необхідність укласти або внести зміни передбачені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству».
Нагадаю, що в Україні діє презумпція правомірності правочину, яка означає, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
За цих умов, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Правовими наслідками недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону є можливість визнання його недійсність в судовому порядку. Зауважимо, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, в тому числі тих що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Проте сторони можуть не узгодити між собою всі істотні умови договору.
За цих умов, варто звернути увагу на Розділ V ЗУ «Про оренду землі», який визначає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Цікаво, що у ст. 31 вказаного Закону договір оренди землі припиняється в разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
- ліквідації юридичної особи-орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Зауважимо, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року по справі № 338/180/17 сформовано позицію, що з огляду на приписи законодавства про момент укладення договору, не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимоам закону.
В той же час, актуальною залишається Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14 від 04.02.2015 року, у якій було сформовано позицію, що вимогами статті 3 ЦПК України та статті 15 ЦК України передбачено те, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно порушує право позивача відсутність у договорі оренди зазначеної умови, її істотності, а також судом не з'ясовано, у чому саме полягає порушення законних прав позивача.
Таким чином, предмет доказування в такого роду справах буде складатись з двох обставин:
- чи дійсно відсутні в договорі оренди земельної ділянки певні істотні умови, обов'язковість яких встановлена Законом;
- яким чином відсутність істотних умов порушує права позивача.
Бути в курсі всіх нюансів захисту бізнесу, а також отримувати необхідні інструменти для щоденної юридичної роботи допоможуть комлексні рішення для юридичних департаментів і компаній від ЛІГА:ЗАКОН.
При цьому, відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Відповідно до ст. 34 цього ж Закону у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Таким чином, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», передбачив певні запобіжники для протидії рейдерству, у тому числі й щодо переважного право орендаря на укладення договору оренди землі, поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, для використання яких дійсно варто
провести юридичний аудит діючих угод на предмет доцільності зміни змісту у відповідності із новим законом.
Ганна Резнікова, адвокат практики безпеки бізнесу Juscutum, кандидат юридичних наук
Павло Демчук, юрист практики безпеки бізнесу Juscutum
Не дайте рейдерам нажитися у період кризи! Поставте свої об'єкти нерухомості на моніторинг у сервісі SMS-Маяк. Сервіс миттєво проінформує про зміни статусу об'єктів нерухомого майна у вигляді сповіщення в особистому кабінеті, sms-повідомлення чи email-листа. Поставити на моніторинг зараз
