$
Покупка квартиры: что и как нужно проверять?
Юрист ЮКК «Де-Юре» Елена Коробенко рассказала, что необходимо сделать перед покупкой недвижимости на рынке первичного или вторичного жилья
23.06.2020, 12:13
6027
1
Покупка квартиры: что и как нужно проверять?
23.06.2020, 12:13
6027
1
Юрист ЮКК «Де-Юре» Елена Коробенко рассказала, что необходимо сделать перед покупкой недвижимости на рынке первичного или вторичного жилья
Подготовлено специально для
Платформы ЛІГА:ЗАКОН

Перед тем как принять важное решение в своей жизни, мы всегда делаем, своего рода, домашнее задание, отвечая на вопросы, которые, по нашему мнению, определяют правильность выбора. Иногда нам свойственно принимать эмоциональные решения, не задумываюсь о последствиях, но все же в большинстве случаев, мы хотим найти логичное и обоснованное решение при решении вопроса. Покупка недвижимости не исключение, наоборот, проверять и думать нужно в разы тщательнее, ведь риски слишком высоки. И мечта обзавестись собственными метрами может не только не сбыться, а и обернуться разочарованием и рядом проблем.

Чем руководствуетесь Вы при выборе недвижимости? Опытом своих родителей, которые получили жилье, когда Вы были ребенком? Советами друзей, которые недавно сделали приобретение? Информацией на форумах и в соцсетях? А знаете ли Вы, что для каждого случая есть ряд особенностей и чужой успешный или не успешный опыт не обязательно повториться у Вас?

Многие потенциальные покупатели обращаются в агентства недвижимости, подписывая договор, по которому агентство обязуется подыскать объект, предоставить сопутствующие услуги, а так же сопроводить клиента до момента сделки, однако, в таких договорах четко прописывается, что они не несут ответственности за информацию, предоставление которой не входит в их компетенцию (аресты, ипотеки, риски). И в итоге, далеко не всегда, покупатель получает именно то, что хотел. Если говорить о привлечении сторонней помощи, для изучения такого вопроса, то лучше обратиться к специалисту. Сейчас многие юридические компании, специализирующиеся на недвижимости, предоставляют услугу - Real Estate Due Diligence - всестороннюю юридическую экспертизу объекта недвижимости. Услуга уже однозначно не новая и довольно востребованная. Данная экспертиза позволяет полностью изучить историю объекта, обнаружить подводные камни, возможные риски, до момента подписания документов и расчета. Но в данном случае, сам объект подыскивает покупатель.

Для того чтобы до конца понять, следует ли покупать ту или иную квартиру, мы составили контрольный лист того, что необходимо сделать перед покупкой недвижимости, в зависимости от того, на рынке первичного или вторичного жилья Вы собираетесь приобрести квартиру.

Покупка квартиры на первичном рынке

Покупку квартиры на первичном рынке в большинстве случаев выбирают как выгодную инвестицию, которая может принести разовый доход примерно в 40%, или годовой доход примерно в 12%. Но это также хороший вариант для тех, кто ищет жилье для себя.

Продажа квартир в новостроях осуществляется непосредственно отделом продаж выбранного Вами жилого комплекса, те же квартиры можно купить через риелтора. Независимо от этого, основной договор покупателем будет подписываться с компанией застройщика.

Этап 1. Проверяем, не выходя из дома

Действие: гуглим.

Уделите несколько часов поискам в интернете. Зайдите на сайт застройщика, или сайты посвященные новостроям и жилью, посмотрите, какие из объектов он строит еще, или уже построил, соблюдает ли сроки сдачи в эксплуатацию объектов строительства, какую информацию размещает на своем сайте, насколько он открыт перед общественностью, какая репутация сложилась у него на форумах, какие отзывы о нем пишут, с какими проблемами, сталкиваются собственники недвижимости, когда получают недвижимость в собственность.

Результат: изучив даже этот небольшой объем материала, Вы уже можете определить - импонирует ли Вам застройщик и вызывает ли доверие. Однако, этого мало.

Действие: проверяем компанию Застройщика.

Застройщик - это, чаще всего, юридическое лицо и всю информацию о нем можно посмотреть на сайте Минюста, сделав бесплатный запрос по названию или коду юридического лица.

Результат: узнаем дату основания, учредителей, размер уставного капитала, виды деятельности, статус юрлица, не является ли он банкротом, не открыто ли в отношении него исполнительное производство за непогашенные долги.

Действие: проверяем компанию Застройщика в Едином государственном реестре судебных решений.

Результат: если компания была или есть участником судебных разбирательств - Вы обязательно это увидите.

__

Напомним, проверить застройщика перед покупкой квартиры и поставить его на мониторинг можно также с помощью сервиса CONTR AGENT

Действие: проверяем землю.

С помощью Публичной кадастровой карты можно в свободном доступе проверить достоверные данные о земельном участке (позже, у застройщика необходимо запросить документ подтверждающий право владения или пользования земельным участком).

Результат: Вы узнаете назначение земельного участка, на котором осуществляется застройка, его площадь, вид собственности.

Итог 1 этапа: предварительно собрав информацию, Вы можете смело отправляться к застройщику в гости. Показав, что вы уже владеете некоторой информацией, представители застройщика не будут стараться что-то скрыть или приукрасить. Составьте список всех вопросов, которые планируете задавать представителю застройщика, не рассчитывайте, что Вы все вспомните.

Этап 2. Идем в отдел продаж.

Действие: просим застройщика показать всю документацию на строительство.

Среди обязательных документов, которые Вам должны предоставить должны быть:

- лицензия на строительные работы;

- градостроительные условия и ограничения;

- разрешения на строительство;

- документы на землю;

- декларация о начале строительных работ;

- технические условие на подключение коммуникаций (отдельно электричество, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение (при наличии).

Результат: если застройщик беспрепятственно предоставляет Вам на ознакомление данные документы - это уже хорошо, однако, в некоторых видах документов сложно разобраться человеку, не являющемуся специалистом, чем застройщик может воспользоваться. Наличие такого пакета документов, и готовность предоставить его потенциальным покупателям - дает покупателю основные гарантии деятельности Застройщика.

Действие: ознакамливаемся с договором.

Строгого образца таких договоров нет, более того, в зависимости от способа продажи, они действительно могут отличаться. Среди видов договоров, которые чаще всего используются при продаже жилой недвижимости, можно отметить: договор покупки имущественных прав, инвестиционный договор, договор паевого участия в Жилищно-строительном кооперативе, предварительный договор купли-продажи. Прежде чем подписывать договор - хорошо его изучите. В любом из вышеуказанных договоров, или договоре, который предложит Вам застройщик обязательно указывается: стоимость, условия оплаты, порядок выплаты рассрочки, дата сдачи объекта в эксплуатацию, права и обязанности сторон, условия расторжения договора.

Результат: при изучении договора Вы четко понимаете условия сделки, обезопасив себя от непредвиденных ситуаций, таких как выплата огромных процентов за просрочку, невозможность привлечения Застройщика к ответственности за нарушение сроков сдачи объекта, или, исправления работ ненадлежащего качества.

Дополнительно обратите внимание:

Люди, приобретавшие недвижимость у застройщика, также могут ее продавать. Происходит это путем переуступки прав требования. В таком случае, Вам необходимо изучить договор, который уже был заключен между застройщиком и первым покупателем, а также дополнительное трехстороннее соглашение о замене стороны, с первого продавца на Вас. При окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию с Вами будет подписан акт приема-передачи и зарегистрировано право собственности.

При совершении таких сделок, уточняйте, кому конкретно принадлежат имущественные права. Если имущественные права принадлежат лицу до 18 лет, сделка не может состояться без разрешения местного органа опеки и попечительства, также, если имущественные права были приобретены лицом в браке, сделка не может состояться без письменного согласия супруга или супруги.

Действие: готовимся правильно подписать акт приема-передачи.

Подписание договора - финишная прямая, а вот подписание акта приема-передачи - его пересечение. У Вас должно быть четкое понимание: после того как Вы подписываете данный документ - застройщик не примет от Вас ни одной претензии. Если в квартире отсутствует что либо, что по условиям договора должно было быть, или при строительстве (отделочных работах) были нарушены строительные нормы, составляйте акт о нарушениях и требуйте исправления ситуации.

Результат: Вам не придётся лишний раз спорить с застройщиком и исправлять его недочеты за свой счет. Внимательный подход к данному вопросу поможет уберечь от дополнительных хлопот и затрат, на которые Вы явно не рассчитывали.

Итог 2 этапа: в отделе продаж Вы получаете всю необходимую информацию об объекте. Но, даже если все документы застройщика окажутся в порядке, не спешите подписывать документы. Возьмите шаблон договора домой и уже после его изучения и анализа данных от Застройщика принимайте окончательное решение.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Свыше половины покупателей предпочитают покупку недвижимости на вторичном рынке. Мотивы таких решений разные, но не следует забывать, что на рынке вторичного жилья тоже есть ряд нюансов и особенностей, которые нужно изучить заранее. Прежде всего, у квартиры уже есть история, и иногда, не самая лучшая.

Действие: определяем личность продавца.

С самого начала установите, с кем Вы общаетесь и ведете переговоры. Действительно ли перед Вами настоящий собственник. Вполне реально от имени продавца может выступать доверенное лицо. В таком случае, у него должен быть оригинал доверенности на осуществление таких действий, хотя как показывает практика, это не может гарантировать его надежность. Постараться связаться с собственником и подтвердить его намерения, а лучше настаивайте на личном участии владельца в сделке.

Результат: Вы гарантируете себе надежного контрагента, который имеет право на осуществление действий связанных с продажей квартиры. Если сделка будет заключена с неуполномоченным лицом - такая сделка в итоге может быть признана недействительной.

Действие: проверяем квартиру.

Убедитесь, что продавец действительно является собственником квартиры. Он должен предоставить Вам правоустанавливающий документ, который подтвердит это. Просите оригинал, даже нотариальная копия может оказаться не надежной. В качестве такого документа может быть: договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

Более того, право собственности должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Данный реестр доступен на сайте Минюста и при наличии электронной цифровой подписи можно почти мгновенно получить информацию. Реестр существует с 2013 года, до 2013 года функционировал Реестр прав собственности на недвижимое имущество, его данные не отображаются в информации об объекте, если после 2013 года не было каких-либо изменений по объекту. Если Вы все-таки хотите более детально изучить историю объекта, за информацией можно обратиться в БТИ.

В информационной справке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество также отображается информация из Единого реестра запрета отчуждения объектов недвижимого имущества и из Государственного реестра ипотек. Информация в Едином реестре запретом отчуждения объектов недвижимого имущества фиксируется при заключении договора пожизненного содержания, договора о залоге недвижимого имущества, наложения ареста.

Также, в Реестре судебных решений, следует проверить, является ли данная квартира предметом спора.

Убедитесь, что в квартире не прописан никто, кроме собственника и его семьи. Получить такую справку может владелец или доверенное лицо в Центре предоставления административных услуг.

А вот через Единый реестр должников можно проверить, нет ли долгов по коммунальным платежам, если ввести в форму поиска фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире.

Результат: полученные данные максимально гарантируют Вам добропорядочность продавца и надежность сделки.

Действие: оформляем правильный договор.

Ст. 657 Гражданского кодекса Украины устанавливает обязательную нотариальную форму для такого рода договоров. Если между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи, он должен соответствовать форме основного договора, то есть также быть нотариальным. Из этого следует, что предварительный и основной договор купли-продажи оформленные ненадлежащим образом, суд может признать недействительными. Такими примерами кишит Реестр судебных решений.

Результат: соблюдение правильной формы убережет Вас от судебных тяжб по признанию сделки недействительной и сохранит надлежащее право собственности за Вами.

Дополнительно обратите внимание:

Если у квартиры несколько собственников, то нужно нотариально подтвержденное согласия на продажу от каждого из них.

Если право собственности принадлежат лицу до 18 лет, сделка не может состояться без разрешения местного органа опеки и попечительства, также, если право собственности были приобретены лицом в браке, сделка не может состояться без письменного согласия супруга или супруги.

Продавец должен иметь технический паспорт на квартиру. При сделке, он сканируется нотариусом и сохраняется в электронном виде, а оригинал остается у нового собственника.

Для таких сделок обязательно проведение оценки недвижимости с обязательной регистрацией в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данная сумма является базой при налогообложении.

Подводя итог, можно сказать, что при знании алгоритма действий, проверка квартиры перед покупкой, сложным вопросом не является. Но на самом деле, не является это сложным вопросом для юриста, который имеет достаточный опыт в сфере недвижимости и может провести комплексную изучение и оценку вопроса.

Многие люди совершают глупые ошибки в силу наивности, доверчивости или спешки. Читая договор или другие документы, покупатель может даже не понять, какие на самом деле он берет на себя обязательства и риски. Мелкий шрифт, оговорки или то, что в момент подписания не кажется существенным, позже играет плохую шутку с новыми собственниками такого жилья.

Поэтому, даже если Вы совершили проверку квартиры самостоятельно, проконсультируйтесь с юристом, и уточните все вопросы, которые вызвали у вас подозрение.

Елена Коробенко, юрист ЮКК «Де-Юре»

Чтобы обезопасить вашу недвижимость, земельные участки или объекты ипотеки от несанкционированных рейдерских захватов - воспользуйтесь сервисом SMS-маяк. Вы сможете контролировать не только изменения, которые состоялись в реестре, но и о попытках внести такие изменения.

Читайте главные новости, аналитические материалы и интервью ЛІГА:ЗАКОН Бизнес теперь в Telegram! Также подписывайтесь на нашу страницу в Facebook


Войдите, чтобы оставить комментарий

Ця сторінка також доступна для перегляду українською мовою

Перейти до україніської версії сайту