|
Війна Російської Федерації проти України кардинально змінила правила життя українців, умови ведення бізнесу, можливість виконання договірних зобов'язань, в тому числі зобов'язань передбачених договорами оренди. Питання можливості відтермінування, зменшення суми або звільнення від сплати оренди набуло значного поширення протягом усього періоду дії воєнного стану. У даній статті ми розповімо, чи є воєнний стан достатньою підставою для несплати орендної плати.
Оренда приватної та комерційної нерухомості: чи можна не платити за законом або все ж таки треба знаходити компроміс з орендодавцем?
Згідно з Указом Президента України № 64/2022 24 лютого 2022 року на всій території України було введено воєнний стан. 28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата України на своєму офіційному веб-сайті опублікувала лист, яким засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану. Враховуючи це, ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об'єктивними обставинами для суб'єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
За ст. 617 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Водночас, відповідно до ст. 218 Господарського кодексу України (далі - ГКУ) у разі, якщо інше не передбачено законом або договором, суб'єкт господарювання за порушення господарського зобов'язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов'язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.
Так, Вищий господарський суд у постанові від 16 травня 2017 року у справі №903/470/16 розтлумачив зміст статті 617 ЦКУ: особа звільняється саме від відповідальності за порушення зобов'язання, а не від обов'язку його виконання.
Тобто настання форс-мажорних обставин звільняє особу виключно від відповідальності за порушення договірних зобов'язань, що встановлена договором оренди чи законом, якщо таке порушення сталося внаслідок непереборної сили. В свою чергу, звільнення від відповідальності не означає звільнення від виконання зобов'язання. Форс-мажорні обставини дають так зване «відтермінування» виконання зобов'язання без негативних наслідків - це означає, що як тільки з'явиться об'єктивна можливість, зобов'язання (сплата орендної плати) має бути виконано належним чином.
Судова практика щодо спорів, які виникають з приводу невиконання чи неналежного виконання договірних зобов'язань йде таким чином, що має бути встановлено причинно-наслідковий зв'язок між неможливістю виконання зобов'язання та обставинами непереборної сили.
Так, Верховний Суд у постанові від 1 червня 2021 року у справі №910/9258/20 та у постанові від 9 листопада 2021 року у справі №913/20/21, наголошує, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона повинна довести, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного випадку виконання зобов'язання.
Як правило положення договору оренди визначають порядок дій в умовах форс-мажорних обставин. Сторони погоджують порядок комунікації та внесення змін до договору, документи, які потрібно надати іншій стороні для підтвердження форс-мажорних обставин або ж взагалі встановлюють право на односторонню відмову у зв'язку з тривалістю дії форс-мажорних обставин. У даному випадку сторони вирішують питання оплати оренди відповідно до положень договору з урахуванням чинного законодавства.
Близько 100 млн судових рішень для роботи юристів та адвокатів - є у LIGA360. Користуйся 35 фільтрами для пошуку й аналізу, швидко переглянь резулятивну частину, отримуй ланцюжки історії справи й подібні рішення. Обери вигідний тариф LIGA360 прямо зараз.
Бувають випадки, коли сторони у договорі зазначають про звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язань у зв'язку з форс-мажорними обставинам. Та чи можна вважати дане положення договору звільненням від виконання зобов'язання?
Щодо цього питання Верховний суд неодноразово висловлював позицію, що для звільнення від відповідальності за порушення зобов'язання згідно зі статті 617 ЦКУ, статті 218 ГКУ особа, яка порушила зобов'язання, повинна довести: 1) наявність обставин непереборної сили; 2) їх надзвичайний характер; 3) неможливість попередити за даних умов завдання шкоди; 4) причинний зв'язок між цими обставинами і понесеними збитками; а також неможливість альтернативного виконання (Постанова Східного апеляційного господарського суду від 22.07.2020 у справі №905/44/20 та Постанова Верховного суду від 09.10.2019 у справі №910/23489/17).
Іноді договір не містить окремих положень про форс-мажор. У такому випадку, необхідно керуватися загальними нормами ЦКУ та ГКУ.
Слід зазначити й інші положення законодавства, які регулюють відносини в рамках договорів оренди, укладених між юридичними та/або фізичними особами:
Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди (ч. 2 ст. 286 ГКУ).
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦКУ).
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).
Дані положення законодавства закріплюють можливість перегляду зобов'язання з оплати оренди (зменшення або звільнення від сплати коштів) за наявності певних умов. Наприклад, знаходження об'єкта оренди на непідконтрольній території; неможливість використання орендованого майна внаслідок евакуації з територій активних бойових дій або внаслідок встановлених під час воєнного стану обмежень/заборон; пошкодження комунікації, внаслідок чого орендоване приміщення тимчасово не забезпечується комунальними послугами тощо.
При цьому у будь-якому випадку орендар має довести, що обставини, за якими він просить зменшення або звільнення від оплати оренди, є обґрунтованими та об'єктивними. Проста відсутність/недостатність коштів, невикористання об'єкту комерційної/приватної нерухомості не будуть вважатися об'єктивною можливістю невиконання зобов'язання.
Таким чином, форс-мажорні обставини не звільняють орендаря від сплати орендної плати. У кожному окремому випадку ми рекомендуємо провести аналіз укладеного договору оренди з метою перевірки наявності та змісту положень форс-мажору. Це дозволить визначити напрямок подальшої комунікації, порядок дій та перелік необхідних доказів для вирішення ситуації щодо конкретного договору оренди майна.
Висновок. Запровадження воєнного стану призвело до зменшення заробітку, часткового зупинення діяльності бізнесу та змусило усіх адаптуватися до умов сьогодення, направити усі зусилля на військові потреби, допомогу населенню, продовження функціонування бізнесу. Враховуючи нові реалії, безумовно, як орендар, так і орендодавець мають «сідати за стіл переговорів» щодо врегулювання оплати оренди майна. Добросовісність обох сторін договору - запорука мирного врегулювання питання оплати оренди в умовах воєнного стану.
Бажаєш оперативно отримувати документи щодо воєнного стану? З цим допоможе LIGA360. Законодавчі зміни, правова картина дня, аналітика, консультації - усе у зручних модулях. Замовляй прямо зараз на вигідних умовах.
