Антирейдерські новації: розбір Закону № 2255-IX

Удосконалювати протидію рейдерству та усувати прогалини й недоліки у чинному законодавстві в Україні розпочали ще у 2020 році. Йдеться про законопроєкт №3774 від 2 липня 2020 року, який було прийнято лише нещодавно. Так, 12 травня 2022 року парламентарі підтримали його 311 голосами, що свідчить про дійсну потребу у вказаних змінах, особливо з початком війни росії проти України. Закон України від 12 травня 2022 року № 2255-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» (надалі - Закон) набуває чинності 26 липня 2022 року, окрім деяких положень, які набувають чинності пізніше.

Цим Законом вносяться зміни до законыв «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань», «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю».

Ключовими змінами в новому антирейдерському законодавстві є, зокрема, запровадження державної реєстрації юридичних осіб та ФОП в автоматичному режимі, зміна порядку оскарження дій державних реєстраторів, порядку розірвання договору оренди землі, особливості реєстрації прав на нерухоме майно за наявності обтяжень, обов'язкова публікація рішень Міністерства юстиції України та його територіальних органів за результатами розгляду скарг у сфері державної реєстрації на їх офіційних веб-сайтах тощо. Розглянемо ці зміни детальніше.

НОВЕЛИ В СФЕРІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ЮРИДИЧНИХ ОСІБ ТА ФІЗИЧНИХ ОСІБ-ПІДПРИЄМЦІВ

Проведення реєстраційних дій щодо юридичних осіб та ФОП в автоматичному режимі

Основною новелою у сфері державної реєстрації юридичних осіб та ФОП є можливість проведення окремих реєстраційних дій у автоматичному режимі. Так, Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" доповнено статтею 25-1, яка й визначає особливості такої реєстрації.

Без участі державного реєстратора з використанням Єдиного державного вебпорталу електронних послуг в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (надалі - ЄДР) щодо ФОП проводиться державна реєстрація:

- фізичної особи підприємцем (первинна);

- змін до відомостей про ФОП;

- припинення підприємницької діяльності ФОП, крім державної реєстрації припинення підприємницької діяльності ФОП у зв'язку з її смертю, оголошенням померлою або визнанням безвісно відсутньою.

Без участі державного реєстратора з використанням Єдиного державного вебпорталу електронних послуг в ЄДР щодо юридичної особи проводиться державна реєстрація:

- створення юридичної особи на підставі модельного статуту;

- змін до відомостей про юридичну особу, що проводиться виключно на підставі відомостей, зазначених керівником юридичної особи у заяві, та не потребує рішення учасників юридичної особи, зокрема зміна місцезнаходження юридичної особи, видів діяльності, інформації для здійснення зв'язку з юридичною особою;

- змін до відомостей про юридичну особу, що потребує рішення учасників юридичної особи (крім рішень щодо розміру статутного (складеного) капіталу, розміру часток у статутному (складеному) капіталі, складу учасників чи керівника юридичної особи), - за умови одностайного прийняття рішення такими учасниками, що підтверджується їх кваліфікованими електронними підписами;

- рішення про припинення юридичної особи або про відміну рішення про припинення юридичної особи, прийнятого її учасниками або відповідним органом юридичної особи, - за умови одностайного прийняття рішення такими учасниками чи відповідним органом юридичної особи, що підтверджується їх кваліфікованими електронними підписами.

Під час проведення державної реєстрації в автоматичному режимі програмне забезпечення ЄДР встановлює наявність (відсутність) заборони вчинення реєстраційних дій, а щодо ФОП перевіряє, чи ЄДР містить відомості про вже зареєстровану ФОП. За відсутності таких відомостей програмне забезпечення ЄДР забезпечує проведення державної реєстрації.

У разі наявності відповідних відомостей у ЄДР фізичну особу, керівника чи засновників (учасників) юридичної особи інформують про це. Однак із редакції відповідного положення Закону наразі залишається незрозумілим, чи здійснення такого інформування зможе технічно унеможливити подальшу реєстрацію.

Проведення реєстраційних дій щодо юридичних осіб та ФОП в автоматичному режимі стане доступним через 4 місяці з дня опублікування Закону, тобто 26 вересня 2022 року.

Щодо інших змін в сфері державної реєстрації юридичних осіб та ФОП

Ще одна суттєва зміна: Закон не передбачає підстав для зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації. Фактично, державний реєстратор зможе або здійснити відповідну державну реєстрацію, або відмовити у ній.

Згідно з чинним законодавством, якщо документи державному реєстратору подають не в повному обсязі, розгляд заяви зупиняється, і заявнику надається можливість подати додаткові документи без повторної сплати адміністративного збору. Однак після набрання чинності Законом (з 26 липня 2022 року) надання неповного комплекту документів буде підставою для відмови в державній реєстрації. За загальним правилом, у разі відмови в державній реєстрації адміністративний збір не повертається. Та якщо протягом місяця з дня прийняття рішення про відмову заявник повторно подає документи для відповідної державної реєстрації, адміністративний збір не справляється.

Крім того, внесені Законом зміни покладають на державного реєстратора додаткові обов'язки, зокрема:

- перевіряти наявність у ЄДР заборони вчинення реєстраційних дій;

- невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня, повідомляти Міністерство юстиції України про факт використання його ідентифікаторів доступу до ЄДР іншими особами та про усі відомі йому реєстраційні дії в ЄДР, проведені з неправомірним використанням таких ідентифікаторів.

Крім цього, Закон встановлює додаткові вимоги до документів, які подають для державної реєстрації зміни керівника юридичної особи. Рішення уповноваженого органу управління юридичної особи (крім акціонерних товариств, громадських формувань та об'єднань співвласників багатоквартирного будинку) щодо зміни керівника юридичної особи у випадках, коли для прийняття такого рішення достатньо голосів не більше 10 осіб, підписується засновниками (учасниками), уповноваженими ними особами, які голосували за таке рішення та кількості голосів яких достатньо для прийняття рішення, якщо інше не передбачено статутом юридичної особи.

НОВЕЛИ В СФЕРІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ

Нові вимоги щодо розірвання договору оренди землі

Прийнятий Закон змінює процедуру розірвання договору оренди (суборенди) земель сільськогосподарського призначення, за яким орендарем (суборендарем) є юридична особа приватного права (крім акціонерного, повного та командитного товариства). Згідно з внесеними змінами до Закону України «Про оренду землі», правочин про розірвання такого договору оренди (суборенди) визнається значним та вимагає попереднього прийняття рішення загальними зборами учасників або іншим вищим органом управління юридичної особи. Закон констатує, що за відсутності такого рішення правочин про розірвання договору оренди (суборенди) є нікчемним. Єдиний виняток - якщо статут юридичної особи-орендаря прямо передбачає, що такі правочини не є значними, а тому не потребують додаткових рішень загальних зборів учасників.

Такі зміни набудуть чинності через 4 місяці з дня опублікування Закону, тобто 26 вересня 2022 року.

Обов'язкове надання інформації на запит державного реєстратора

Законом встановлено, що з 26 липня 2022 року органи державної влади, підприємства, установи та організації, які проводили оформлення та/або реєстрацію прав, зобов'язані на запит державного реєстратора безоплатно надавати інформацію, необхідну для проведення державної реєстрації прав, що виникли до 01 січня 2013 року або набуваються з прав, що виникли до 01 січня 2013 року. Разом з цим, строк для надання такої інформації не повинен перевищувати 3-х робочих днів з моменту отримання такого запиту, а сама інформація має бути надана у паперовій та (за можливості) в електронній формі.

Синхронізація Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ)

Відповідно до змін, внесених Законом, під час реєстраційних дій чи отримання інформації з ДРРП здійснюється оновлення інформації щодо характеристик нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, зокрема його складу, площі, об'єму та технічного стану. Така актуалізація відбувається в режимі реального часу в порядку інформаційної взаємодії з ЄДЕССБ. За відсутності у ЄДЕССБ інформації про відповідний об'єкт нерухомості, у ДРРП відображається наявна у ньому інформація.

Вказані зміни набудуть чинності через 3 місяці з дня опублікування Закону, тобто 26 серпня 2022 року, проте в будь-якому випадку не раніше наступного дня після опублікування Міністерством юстиції України в газеті "Голос України" повідомлення про запровадження електронної інформаційної взаємодії між ЄДЕССБ та ДРРП.

Нові правила відкриття розділу ДРПП

Законом унормовано, що відкриття розділу щодо земельної ділянки здійснюється виключно за наявності інформації про неї у Державному земельному кадастрі, а щодо новоствореного нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, - за наявності відомостей про такий об'єкт у ЄДЕССБ.

Розширено перелік підстав, коли обтяження прав на нерухоме майно не перешкоджає державній реєстрації

За наявності обтяжень прав на нерухоме майно державний реєстратор не відмовляє у державній реєстрації:

- прав на підставі документа, відмінного від договору, щодо якого власником нерухомого майна встановлено вимогу нотаріального посвідчення (якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна);

- прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення (якщо обтяженням є намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу);

- прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім державної реєстрації права власності на таку ділянку в результаті внесення її до статутного капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення (якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення);

- права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення в результаті внесення її до статутного капіталу юридичної особи або державної реєстрації іпотеки земельної ділянки сільськогосподарського призначення за наявності згоди суб'єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (якщо обтяженням є переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення);

- прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, крім передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду (якщо обтяженням є заборона передачі емфітевтом земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду);

- виправлення технічної помилки згідно з ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Випадки, в яких заява власника нерухомості про заборону вчинення реєстраційних дій не приймається:

- не встановлено особу заявника;

- не встановлено належність нерухомого майна заявнику на праві власності;

- не сплив 5-денний строк для повторного подання заяви щодо одного і того самого об'єкта нерухомого майна.

НОВІ ПРАВИЛА ОСКАРЖЕННЯ РІШЕНЬ, ДІЙ АБО БЕЗДІЯЛЬНОСТІ У СФЕРІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ

Суттєвих змін також зазнали положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" в частині порядку оскарження рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації.

Перше, на що варто звернути увагу - це строки оскарження. Чинна редакція ст. 34 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" та ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора можуть бути оскаржені протягом 60 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю. Тобто оскаржити можна будь-яке рішення незалежно від дати його прийняття, якщо особа доведе, що дізналася про нього лише нещодавно. Однак після того, як Закон набере чинності, це правило не працюватиме.

Відповідно до Закону, строк для оскарження рішення, дій або бездіяльності державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації прав становить 2 місяці з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше одного року з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності. Тобто, якщо особа дізналася про оскаржуване рішення більш, ніж через рік з моменту його прийняття (незалежно від поважності причин), Міністерство юстиції України залишить таку скаргу без розгляду. При цьому Закон не передбачає підстав для поновлення пропущеного строку.

Аналогічний підхід застосовується до оскарження рішень, дій або бездіяльності територіальних органів Міністерства юстиції України. Відповідні скарги подаються до Міністерства юстиції України протягом 1 місяця з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше 6 місяців з дня прийняття відповідного рішення, здійснення дії або бездіяльності.

Крім цього, Закон передбачає можливість подання скарги в електронній формі за умови підписання її скаржником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри.

Якщо скарга подана особою, яка не має на це повноважень, або не містить відомостей, які відповідно до Закону обов'язково мають бути вказані у скарзі, її повернуть скаржнику на підставі мотивованого рішення Міністерства юстиції України, його територіального органу не пізніш як через 15 днів з дня її надходження. Повернення скарги не позбавляє скаржника права на її повторне подання, а перебіг строку на оскарження зупиняється з дня подання скарги до дня її повернення скаржнику.

Ще одна новела: скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав, повідомлення державного реєстратора про виявлені ним факти використання його ідентифікаторів доступу реєстру іншими особами можуть бути об'єднані для розгляду, якщо це сприятиме своєчасному, всебічному та об'єктивному встановленню відповідних обставин.

Строк розгляду скарги становить 1 місяць з дня її надходження і за необхідності може бути продовжений. Однак загальний строк для вирішення питань, порушених у скарзі, не може перевищувати 45 днів.

За результатами розгляду скарги органи юстиції приймають одне з таких рішень:

- про задоволення скарги;

- про відмову в задоволенні скарги;

- про залишення скарги без розгляду по суті.

Прийняте рішення не пізніше наступного робочого дня з дня його прийняття розміщується на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України чи відповідного територіального органу.

Скарга залишається без розгляду по суті, якщо:

- сплив строк для подання скарги;

- Міністерство юстиції України, його територіальний орган за результатами розгляду скарги з такого самого питання вже приймали рішення про задоволення скарги або про відмову в її задоволенні;

- наявна інформація про відкрите за заявою скаржника судове провадження, предметом якого є оскарження тих самих рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації;

- скаргу подала особа, права якої у зв'язку з оскаржуваним рішенням, дією або бездіяльністю у сфері державної реєстрації не порушено;

- скаргу подала особа, яка не має на це повноважень;

- скаржник подав до Міністерства юстиції України, його територіального органу заяву про залишення скарги без розгляду.

У підсумку

Новий антирейдерський Закон запроваджує дієві заходи та механізми з тим, аби забезпечити непорушність права власності. Прийняті зміни усувають штучні бар'єри для розгляду Міністерством юстиції України скарг у сфері державної реєстрації, удосконалюють процедуру такого розгляду, забезпечують можливість здійснювати окремі реєстраційні дії без втручання державного реєстратора, а також запроваджують низку інших заходів, мета яких - попередити протиправне захоплення бізнесу та незаконне заволодіння нерухомістю.

Марта Грунська, адвокат, старший юрист ЮФ INTEGRITES

Крістіна Шипоша, адвокат, старший юрист ЮФ INTEGRITES