Норми, які регулюють підстави та процедуру оренди земель сільськогосподарського призначення менш як протягом останнього року вже двічі зазнавали змін. Так, після введення воєнного стану було впроваджено низку положень, пов'язаних з обмеженням обігу відповідної категорії земель, більшість з яких було скасовано прийнятим у жовтні Законом № 2698-IX.
|
Яськів Богдан, старший партнер ЮФ Тотум, адвокат |
«Довоєнні» правила оренди землі сільськогосподарського призначення
Згідно зі звичними нормами будь-яка фізична чи юридична особа може отримати земельну ділянку сільськогосподарського призначення в оренду, уклавши відповідний договір з її власником/розпорядником. Якщо в оренду передаються земельні ділянки публічної форми власності - обов'язковим є відчуження відповідного речового права на земельних торгах з урахуванням максимальної дозволеної площі для однієї ділянки - 20 гектарів. Водночас, необхідність проведення аукціонів нівелювалася у випадках, передбачених частинами 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України, наприклад, у разі передачі земельних ділянок в оренду громадянам для сінокосіння і випасання худоби.
Належні приватним суб'єктам земельні ділянки можуть передаватися у користування, як через земельні аукціони, так і без дотримання відповідної процедури - на розсуд їх власників.
Так, з моменту фактичного старту функціонування електронних земельних торгів (листопад 2021 року) до кінця лютого 2022 року було оголошено більше 2400 аукціонів із оренди сільськогосподарських земель, які охоплювали 21 376 га.
Щодо умов договору оренди, то вони встановлюються за погодженням сторін з дотриманням обов'язкових законодавчих вимог, зокрема щодо строку дії договору, розміру орендної плати (для земель публічної форми власності). Право оренди земельної ділянки виникає виключно з моменту його державної реєстрації.
Як захистити земельну ділянку від рейдерських захоплень? Спробуйте SMS-Маяк Земля - сервіс інформування про початок та хід реєстраційної процедури щодо об'єктів землекористування. Деталі за посиланням.
Оренда землі сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану
Початок повномасштабних воєнних дій на території України та спричинене ним зупинення функціонування Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно унеможливили реалізацію звичного порядку набуття права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. У таких умовах були впроваджені вимушені заходи для запобігання продовольчої кризи в державі.
Так, 07.04.2022 року набув чинності Закон України № 2145-IX, який передбачив:
заборону проведення земельних торів щодо прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення публічної форми власності;
особливий механізм передачі в оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року з чітко визначеними умовами договору та без державної реєстрації речового права;
заборону формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення, крім встановлених винятків;
процедуру автоматичного однорічного поновлення договорів оренди сільськогосподарських земель.
Вищезазначені положення допомогли вирішити нагальні проблеми з посівною кампанією 2022 року, проте з часом, переважно, втратили свою актуальність.
|
Іщенко Анастасія, молодший юрист ЮФ Тотум |
Закон № 2698-IX: повернення до звичних механізмів обігу сільськогосподарської землі
Враховуючи відновлення роботи Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у травні поточного року, потреба у застосуванні більшості «воєнних» нововведень зникла. З огляду на зазначене 19 жовтня 2022 року Верховною радою України був прийнятий Закон № 2698-IX, яким пропонується відновити довоєнні процедури оформлення прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Наразі, Закон направлений на підпис Президенту України, а його положення щодо сільськогосподарських земель наберуть чинності з дня, наступного за днем його опублікування.
По-перше, зазначеним Законом скасована заборона на формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення та проведення земельних торгів щодо відповідних ділянок державної та комунальної власності.
Також, нормами Закону передбачено застосування введеної в період воєнного стану процедури передачі в оренду земельних ділянок публічної форми власності для товарного с/г виробництва виключно у випадку, коли Державний земельний кадастр не функціонує на всій території України. Таким чином, з моменту набуття чинності Законом сільськогосподарські ділянки державної та комунальної власності будуть передаватися в оренду у звичному порядку - проведення земельних торгів (з врахуванням встановлених винятків), укладення договору та реєстрація права оренди в Державному реєстрі речових прав.
У разі ж, якщо ситуація змінюватиметься і вимагатиме прийняття Держгеокадастром рішення про призупинення функціонування автоматизованої системи ДЗК, то через 30 робочих днів з дня ухвалення відповідного наказу і до моменту відновлення роботи системи буде застосовуватися «воєнний» порядок передачі земель для товарного с/г виробництва. Тобто земельні ділянки передаватимуться максимум на річний строк, без проведення земельних торгів та з реєстрацією договору (а не права) у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань, що ведеться районною військовою адміністрацією.
Ще одне нововведення досліджуваного Закону - припинення автоматичного поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Таким чином, поновленими без волевиявлення сторін та внесення відповідних відомостей в ДРРП вважатимуться лише договори оренди, строк дії яких закінчується з 07.04.2022 (дата набрання чинності «воєнними» змінами) до моменту вступу в силу Закону № 2698-IX. У разі ж, якщо строк користування земельною ділянкою закінчуватиметься пізніше, для поновлення відповідного договору необхідно буде дотримуватися процедури, передбаченої Законом України «Про оренду землі» та умовами бажаного до поновлення договору.
Підсумовуючи
За даними Мінагрополітики, якщо у довоєнний період у рамках ринку землі було зафіксовано більш як стотисячну кількість угод, то з моменту повномасштабного вторгнення такий показник досяг лише 28 тисяч. Значне падіння показників обігу сільськогосподарських земель було частково спричинене і законодавчими обмеженнями, введеними у період воєнного стану. Прийнятий Верховною Радою Закон № 2698-IX спрямований на відновлення довоєнних механізмів оформлення права оренди на земельні ділянки, що за умови стабільного функціонування Державного земельного кадастру, може стати передумовою для збільшення кількості відповідних земельних правочинів, а, отже, і наповнення бюджетів доходами від отримання орендної плати.
Корпоративне рішення LIGA360 - надійний помічник для аграрного бізнесу. Законодавство та аналітика про земельні відносини під час війни, перевірка партнерів та клієнтів в Україні та Великобританії, моніторинг статусу земельної ділянки. Докладніше.
