Ринок первинної нерухомості: що забудовникам потрібно знати про останні зміни законодавства

10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», а в липні 2023 виповнилось вже вісім місяців, як норми цього Закону діють та розповсюджуються на всі нові об'єкти будівництва.  

Ми пам'ятаємо, що Закон 2518-IX став революційним для ринку нерухомості. Зокрема, ввів в законодавчій обіг нові терміни: девелопер будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, неподільний об'єкт незавершеного будівництва, подільний об'єкт незавершеного будівництва, спеціальне майнове право. Також він змінив схеми організації та фінансування будівництва. А ще - ввів в цивільний обіг поняття «майбутні об'єкти нерухомості» (ще не побудовані квартири) та визначив гарантійну частку (площі в новому об'єкті, що неможливо продати поки об'єкт не добудований). 

Протягом поточного року уряд прийняв низку нормативних актів для забезпечення виконання цього Закону. Розглянемо детальніше кожен з них. 

Мінімальна гарантійна частка будівництва 

3 січня 2023 року постановою КМУ №8 «Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об'єктів нерухомого майна» визначено, що розмір такої частки складає 10 відсотків - для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова і 5 відсотків - для всіх інших населених пунктів України.  

І хоч це чи не перша така ініціатива з боку держави по підтримці інвесторів, по факту - більше формальність, ніж дієвий механізм захисту. Адже 5% чи навіть 10% - явно не достатній розмір для того, щоб дійсно гарантувати можливість добудувати частково збудований об'єкт, та навряд стане тим «лакомим» шматочком на який можуть клюнути інші забудовники у разі, якщо будівництво об'єкта з якихось причин буде зупинене.   

Зміни в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно 

16 травня 2023 року набула чинності постанова КМУ  №432 від 02.05.2023 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сферах державної реєстрації», яка забезпечує відповідну автоматизацію та впровадження норми Закону до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Закон передбачив автоматизацію обміну даними між ДРРП та ЄДЕССБ (реєстр речових прав та будівельний реєстр) та доступ нотаріуса до ЄДССБ для перевірки чинності будівельної документації при реєстрації нових майнових прав. Після останнього оновлення систем, що сталось у червні - цей процес почався. 

Так, в Порядку ведення Держреєстру змінами закріплені наступні поняття: 

• «об'єкт речових прав» - земельна ділянка, житловий будинок, будівля, споруда, а також їх окремі частини, квартира, житлове та нежитлове приміщення, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, меліоративна мережа, складова частина меліоративної мережі - тобто, які саме об'єкти можуть бути зареєстровані; 

• «майно» - нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості, меліоративні мережі, складові частини меліоративних мереж.  

А також - визначений порядок первинної держреєстрації спеціального майнового права на майбутні об'єкти нерухомості, яка здійснюється на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, одночасно щодо об'єкта будівництва і всіх майбутніх об'єктів нерухомості. 

Постанова також закріпила порядок реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, тип якого зазначено як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи інший тип, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд. Реєстрація передбачає присвоєння відповідного реєстраційного номера кожному з таких об'єктів, але присвоєння для кожної складової окремої адреси не передбачається. 

Гарантування речових прав на майбутні об'єкти нерухомості 

Ще один важливий документ - постанова КМУ № 596 від 13.06.2023 р. «Деякі питання виконання вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» - набув чинності 16 червня. Ця постанова затвердила Порядок поширення дії Закону на об'єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництва стануть самостійними об'єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машино-місце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких було набуто до набрання чинності зазначеним Законом.  

Порядок поширює дію Закону на об'єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до 10 жовтня 2022 року. 

Слід зазначити, що це добровільна дія - тобто, замовник/забудовник може самостійно прийняти рішення про поширення на його об'єкт (право на виконання будівельних робіт щодо якого набуто до набрання чинності зазначеним Законом) та за допомогою цього Порядку застосувати відповідні норми. 

Дія цього Порядку поширюється виключно на об'єкти будівництва та їх складові частини, щодо яких фінансування (інвестування) здійснювалося: 

• через фонди фінансування будівництва; 

• фонди операцій з нерухомістю; 

• інститути спільного інвестування; 

• юридичних осіб, які здійснювали залучення коштів шляхом відчуження майнових прав (у тому числі з використанням форвардних контрактів та деривативів); 

• шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов'язань за якими здійснюється передачею об'єкта (або частини об'єкта) житлового будівництва. 

Замовниками таких об'єктів повинні бути: 

• фізичні або юридичні особи - землевласники або користувачі земельних ділянок; 

• фізичні або юридичні особи - власники об'єкта будівництва або яким об'єкт будівництва належить на праві господарського відання чи оперативного управління; 

• ОСББ або управитель - у разі виконання робіт щодо багатоквартирного житлового будинку. 

 Також, Порядок ввів два нових визначення: «актуалізація відомостей в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ)» та «право інвестора». 

Право інвестора - це відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) про право, яке виникає на об'єкт будівництва (його складову частину), право на виконання будівельних робіт якого набуто до набрання чинності Законом, відповідно до укладених правочинів, що передбачають право на отримання об'єкта будівництва або його складових частин у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта. 

Завважу, що правочини щодо об'єктів будівництва (його складових частин), на які зареєстровано право інвестора, вчиняються відповідно до законодавства,  яке діяло до 10 жовтня 2022 року. 

За правовою природою «право інвестора» схоже на «майнове право», існування якого передбачено нормами Цивільного кодексу України і згідно якого можливе «право на очікування» отримання об'єкта нерухомості (його складової частини) у майбутньому після прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва. 

Якщо замовник приймає рішення про поширення дії Закону на об'єкти будівництва (чи їхні складові частини), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте до 10 жовтня 2022, він має  подати заяви щодо державної реєстрації: 

• права інвестора на об'єкти будівництва (чи їхні складові частини), щодо яких вчинено правочини, які передбачають право на отримання об'єкта будівництва (його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону; 

• спеціального майнового права (СМП) на майбутні об'єкти нерухомості, щодо яких не вчинено правочини, які передбачають право на отримання об'єкта будівництва (або його складових частин) у власність після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, до прийняття рішення про поширення дії Закону; 

• гарантійної частки на майбутні об'єкти нерухомості. 

Заявник формує документ з використанням ЄДЕССБ, де електронною системою йому автоматично присвоюється реєстраційний номер. Державний реєстратор отримує заяву виключно в електронній формі, через взаємодію між електронною системою та ДРРП. 

Замовник має письмово повідомити осіб, які здійснювали інвестування (фінансування) об'єкта, про свій намір щодо рішення про поширення дії Закону на об'єкти будівництва, розмістивши відповідну інформацію: 

• на своєму веб-сайті;  

• на порталі ЄДЕССБ через електронний кабінет.  

Важливо: замовник повинен розмістити повідомлення не пізніше ніж за 10 днів до подання заяви. 

Вже 20 червня 2023 Мінюст видав лист, в якому детально роз'яснює для державних реєстраторів, що в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно забезпечено можливість проведення реєстраційних дій відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». 

Тобто, підтверджено можливість реєструвати нові види прав, такі як: МОН, спеціальне майнове право, подільний, неподільний об'єкти нерухомості, гарантійні частки та ін.  

Ці зміни вже відчули на собі реєстратори - тепер при реєстрації система вимагає у них ідентифікатори ЄДССБ з посиланнями на відповідні документи з тієї системи. 

Можемо констатувати що, хоч і трошки із запізненням, але норми Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» почали фактично діяти й розповсюджуватись на всю будівельну галузь України, а перші реєстрації нових видів «прав» вже відбулись. 

Тож тримаймося, та готуємось відбудовувати країну разом!