Придбання резидентами України об’єктів нерухомості в Європі

До лютого 2022 року купівля квартири чи будинку закордоном була для українців одним з способів інвестиції заощаджень та диверсифікації ризиків. З початком повномасштабної війни пріоритети суттєво змінилися. Чимало наших громадян та бізнесу навесні 2022 року вимушені були шукати притулку для себе, своїх сімей та працівників. І, таким чином, поповнили групу українських покупців нерухомості в багатьох країнах Європи.  

Розглянемо особливості придбання резидентами України нерухомості в трьох країнах - Польщі,  Хорватії та Естонії.  

Польща  

Регулює придбання об'єктів нерухомості іноземцями Закон Республіки Польської «Закон про придбання нерухомості іноземцями» від 24.03.1920 р. 

Так, за цим законом і його підзаконними актами, є наступні об'єкти нерухомості: 

- земельна ділянка сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, як окремий предмет власності; 

- будинки, які пов'язані з землею, на якій стоять (але є окремим від неї видом нерухомого майна, і можуть мати іншого власника, ніж власник земельної ділянки); 

- частини будинків, квартири. 

Суб'єкти, які можуть бути Покупцями об'єктів нерухомості зазначені в ст. 2 Закону: 

- фізична особа, що не має польського громадянства; 

- юридична особа, що має юридичну адресу за кордоном; 

- товариство, яке не являється юрособою і належить до осіб вказаних у п.п.1,2, має головний офіс за кордоном, утворене згідно з законодавством інших держав; 

- юрособа і господарське товариство, яке не являється юридичною особою і має головний офіс на території Польщі, контролюється (більше 50% голосів на загальних зборах, або домінуюча позиція) безпосередньо, або посередньо особами чи товариствами вказаними у п.п. 1-3. 

Перелік документів для оформлення правочину 

Для придбання нерухомості іноземцю потрібний дозвіл (ст. 1 Закону). Він видається за рішенням міністра внутрішніх справ (якщо міністр національної оборони не заперечує), а у разі придбання с/г нерухомості - якщо не заперечує міністр сільського господарства. 

Дозвіл видається за наявності двох підстав:  

- придбання нерухомості іноземцем не буде погрожувати обороні, безпеці держави чи громадському порядку, а також не суперечить соціальній політиці; 

- покупець доведе, що є обставини, що підтверджують його зв'язок з РП. 

При цьому є обмеження:  

- площа придбаної земельної ділянки не може перевищувати 0,5 га; 

- якщо нерухомість купує юрособа для ведення бізнесу, необхідно довести, що площа об'єкту виправдана реальними потребами економічної або сільськогосподарської діяльності; 

Для отримання дозволу необхідно подати заяву разом з пакетом необхідних документів. 

Вартість гербового збору за видачу дозволу - 1570 PLZ (може сплачуватись як готівкою або в безготівковому порядку на рахунок Центру обслуговування платників податків м. Варшава). 

Заява разом з поданими документами розглядається протягом 30 календарних днів з дати подачі. 

Є випадки, коли отримання дозволу для придбання нерухомості не вимагається: 

1) придбання окремого житла (квартири, а не, наприклад, житлового будинку); 

2) придбання окремого комерційного приміщення, призначеного для гаража, або частки у такому приміщенні, якщо це пов'язано із задоволенням житлових потреб покупця чи власника нерухомого майна; 

3) придбання нерухомості іноземцем, який проживає в РП не менше 5 років з моменту надання дозволу на постійне проживання, або дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС; 

4) придбання іноземцем, який є дружиною/чоловіком громадянина Польщі та проживає в РП не менше 2 років з моменту видачі дозволу на постійне перебування або дозволу на перебування довгострокового резидента ЄС, нерухомого майна, яке становитиме встановлене законом спільне володіння; 

5) придбання іноземцем нерухомості, якщо на день купівлі він має право на законну спадщину за змістом польського законодавства від продавця нерухомості, та продавець нерухомості є її власником або безстроковим користувачем не менше 5 років; 

6) придбання юрособою або господарським товариством, яке не є3 юрособою і має головний офіс на території РП, для своїх статутних цілей незабудоване нерухоме майно, загальна площа якого по РП не перевищує 0,4 га в районі міст. 

Ці винятки не поширюються на нерухоме майно, розташоване у прикордонній зоні, та землі с/г призначення площею понад 1 га. 

Витрати Покупця складаються з: 

Агентської винагороди, стандарти по ринку - 2-3% від вартості нерухомості. 

Податок на цивільні угоди становить 2% від вартості, сплачується під час передачі уживаних будинків та землі (такими вважаються ті, які у володінні Продавця більш ніж 2 роки). Така нерухомість не оподатковується ПДВ. 

Плата за реєстрацію Покупця як нового власника у земельно-іпотечній книзі складає 200 злотих. 

Нотаріальні збори - від 0,25% до 3% від вартості нерухомості, але не менше ніж 100 злотих та не більше ніж 10 000 злотих. 

Порядок оформлення правочину 

Договір про купівлю нерухомості має бути оформлений у вигляді нотаріального акту, який містить договір купівлі-продажу і викладається польською мовою. Якщо Покупець не володіє польською мовою, обов'язкова участь присяжного перекладача при підписанні договору. 

Сторонами може бути укладений договір як в один етап (одразу основний договір купівлі-продажу), так і в два етапи (попередній договір, а потім основний). 

При укладанні попереднього договору, як правило, сплачується депозит від 5 до 20% від вартості нерухомості. 

Про купівлю нерухомості вноситься запис у земельному та іпотечному реєстрі, який ведеться судами. У разі придбання нерухомого майна всупереч положенням Закону, суд визнає таке придбання недійсним.  

Естонія 

Близька до українців ментальність, красива природа, наявність виходу до моря, зручне географічне розташування країни, чітке та прозоре законодавство ЄС, а також досить низькі (порівняно з іншими країнами-членами Євросоюзу) ціни на нерухомість - все це приваблює покупців-іноземців. 

Правові акти, які регулюють питання нерухомості в Естонії - Закон про основну частину Цивільного кодексу, Закон про речове право та Закон про кріпосну книгу.  

Об'єкти нерухомості доступні для купівлі: 

- земельна ділянка будь-якого цільового призначення, яка являє собою окремий предмет власності; 

- будинки, будівлі, споруди, які хоч і пов'язані з землею, є індивідуальним нерухомим майном, право власності на який не залежить від права власності на земельну ділянку; 

- частини будинків (квартири в багатоквартирному будинку); 

- нежитлові приміщення (комерційна нерухомість). 

Суб'єкти, які можуть бути Покупцями об'єктів нерухомості: 

- фізична особа, яка не має громадянства Естонії; 

- юридична особа, якщо вона має юридичну адресу (адресу реєстрації офісу) за межами Естонії. 

Для іноземних осіб (фізичних і юридичних) існують обмеження на придбання об'єктів нерухомості: 

- не можна купувати земельні ділянки на островах Сааремаа, Хійумаа, Вормсі, Муху; 

- щодо придбання земельних ділянок на прикордонних територіях із Російською Федерацією; 

- для придбання с/г та лісових угідь площею понад 10 га необхідно отримати дозвіл губернатора округу. 

Порядок оформлення правочину 

Коли покупець визначився, відбувається резервування нерухомості. Для цього складається договір естонською мовою, що містить інформацію про адресу об'єкта, його вартість, суму задатку та умови оплати. Після підписання договору Покупець вносить завдаток у розмірі 10-20% вартості. Якщо Покупець передумає, він сплачує штраф у розмірі 10% від суми задатку. Резервування діє 15 днів. За цей час необхідно укласти договір купівлі-продажу. 

На етапі підписання договору нотаріус перевіряє об'єкт на наявність небажаних факторів. Якщо проблем не виявлено, укладається договір купівлі-продажу естонською мовою.  

Оплата здійснюється безготівковим переказом з рахунку нотаріуса, оскільки він є гарантом угоди. Покупець має заповнити форму, де вказує походження коштів. 

Після підписання договору купівлі-продажу нотаріус надсилає документ на реєстрацію у кріпосній книзі. Після реєстрації Продавець та Покупець одержують на електронну пошту виписку, яка підтверджує перехід нерухомості до нового власника. 

Обов'язкові витрати Покупця при придбанні об'єкта нерухомості 

Винагорода ріелтора складає 2-4% від вартості об'єкта, та оплачується Покупцем. Чим менше нерухомість, тим вищим буде гонорар ріелтора пропорційно вартості нерухомості. 

Нотаріальні збори варіюються від 0,02% до 0,70% вартості. Для більш високих значень нотаріальні збори мають прогресивну фіксовану плату плюс ставку, що знижується, за кожне перевищення. До нотаріальних зборів також додається 20% ПДВ. 

Гербовий збір становить 0,4% від вартості об'єкта. 

Реєстраційний внесок дорівнює 0,25% від вартості та сплачується за проведення державної реєстрації об'єкта нерухомості в земельній книзі (земельному кадастрі).   

Хорватія 

Основними нормативно-правовими актами, регулюючими придбання об'єктів нерухомості є Закон Хорватії «Про власність та інші речові права»  (надалі - Закон про власність) та Закон «Про загальну адміністративну процедуру». 

Так, за законодавством Хорватії об'єктом для придбання можуть бути наступні об'єкти нерухомості: 

- земельна ділянка - сільськогосподарського або несільськогосподарського призначення, яка являє собою окремий предмет власності (іноземцям заборонено придбавати деякі земельні ділянки, про це поговоримо нижче); 

- будинки, будівлі, споруди, які хоч і пов'язані з землею, є індивідуальним нерухомим майном, право власності на який не залежить від права власності на земельну ділянку; 

- частини будинків (квартири в багатоквартирному будинку). 

- нежитлові приміщення (комерційна нерухомість). 

 Суб'єкти, які можуть бути Покупцями нерухомості 

Суб'єкти, які можуть бути Покупцями як іноземна особа, зазначені в ст. 355 Законі про власність, а саме: 

- фізична особа, яка не має громадянства Республіки Хорватії; 

- юридична особа, якщо вона має юридичну адресу за межами території Хорватії (РХ). 

Перелік документів для документального оформлення правочину 

Однією з основних умов для придбання нерухомості в Хорватії є наявність умов взаємності (визнання іноземними державами прав власності громадян Хорватії за кордоном на рівні з власними громадянами). Якщо між країною, резидентом якої є Покупець та Хорватією не встановлений принцип взаємності, придбати нерухомість неможливо. Між Україною та Хорватією принцип взаємності встановлено. 

Слід зазначити про наступні обмеження в придбанні для резидентів України: 

- неможливість придбання земельних ділянок сільськогосподарського та лісогосподарського призначення;  

- неможливість придбання об'єктів, які вважаються пам'ятками культури, що охороняються, за винятком, коли місцеві органи влади відмовляються від свого переважного права на придбання об'єктів; 

- неможливість придбання об'єктів нерухомості, які в цілях захисту інтересів та безпеки РХ перебувають на території, оголошеної районом, де іноземні громадяни не можуть мати право власності. 

Витрати Покупця 

Податок на передачу нерухомості у розмірі 3% від ринкової вартості стягується під час передачі права власності. Він сплачується Покупцями після отримання згоди (детальніше про згоду далі). Цей податок не поширюється на придбання новобудов (перший продаж). 

Податок на додану вартість (ПДВ) стягується за фіксованою ставкою 25%. 

Комісія агента з нерухомості становить 3-6% та оплачується окремо Покупцем та Продавцем. Агенти в Хорватії не мають ліцензії, тому Покупці мають бути обережними під час роботи з ними. 

Реєстраційний збір та інші збори становлять від 0,01% до 0,05% вартості та сплачуються після отримання згоди. 

Нотаріальні витрати обійдуться Сторонам в 1% від вартості об'єкта (порядок сплати витрат оговорюється). 

Порядок оформлення правочину 

Оформлюється нотаріальний договір купівлі-продажу, обов'язково хорватською мовою. Сторонами може бути укладений договір як в один етап (основний), так і в два етапи (попередній договір, а потім вже основний). 

При укладанні попереднього договору, як правило, сплачується авансова вартість об'єкта, 5-15% вартості. 

Після оформлення та підписання договору, Покупцю необхідно отримати згоду від Міністра юстиції РХ на придбання іноземною особою об'єкта нерухомості. Для отримання цього документу необхідно подати заяву про згоду на набуття права власності на нерухомість у Хорватії іноземними особами до Департаменту реєстрації та архівів особисто, або поштою з додаванням наступних документів: 

- правова підстава набуття права власності (договір купівлі-продажу нерухомості, договір дарування, договір довічного утримання та ін.), оригінал або завірена копія; 

- свідоцтво про право власності Продавця на відповідну нерухомість, тобто копія із земельної книги; 

- довідка адміністративного органу, компетентного в галузі містобудівного та фізичного планування, за місцезнаходженням нерухомого майна, про правовий статус нерухомого майна (чи воно знаходиться в межах будмайданчика, передбаченого містобудівним планом); 

- підтвердження громадянства майбутнього власника (наприклад, засвідчена копія паспорта) або підтвердження статусу юрособи (копія з реєстру суду), якщо передбачуваний власник є іноземною юридичною особою; 

- при поданні заявника довіреною особою необхідно подати оригінал довіреності або засвідчену копію; 

- якщо заявник перебуває за кордоном та не призначив довіреної особи для представлення інтересів, він повинен призначити таку особу із місцем проживання у Хорватії для отримання документів. 

Заява разом з поданими документами розглядається від 90 до 180 календарних днів з дати подачі. Погодження видається безоплатно. 

Слід врахувати, що при відмові в отриманні згоди на придбання об'єкта нерухомості наступну заяву іноземна особа може подати не раніше ніж через п'ять років. 

Право власності виникає після отримання згоди міністра юстиції Хорватії в момент реєстрації в поземельній книзі муніципального кадастрового управління (Zemljisne Knjige) та сплачення податку на перехід права власності. До того Покупець має обмежений правовий титул власника (тільки право володіння та користування об'єктом нерухомості). 

Також слід пам'ятати: якщо Ви виявите бажання продати свою нерухомість в період трьох років після придбання, доведеться виплатити 35% податок від вартості об'єкта. 

Станіслав Бойко, старший юрист практики будівництва і капітальних інвестицій TOTUM LF