Поновлення договорів оренди землі: додаткова угода чи новий договір?

Незважаючи на усі намагання законодавця розставити всі крапки над “і” щодо поновлення договорів оренди землі, дискусії серед юристів, аграріїв, орендарів та орендодавців точаться і до тепер. Більше того з'явилися нові суперечки, пов'язані із тим, що часом землекористувачі плутають поновлення договору оренди землі з переважним правом орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому контексті мені частом згадується бородатий анекдот про фермера, який шукав привабливу ділянку для вирощування овочів: “У мене на прикметі є чудова ділянка, - говорить йому помічник, - помірно волога, з родючим ґрунтом, гарним під'їздом, на ній дають високі врожаї і овочі, і зернові”. “Але чому тоді її не обробляє попередній орендар?” - запитує фермер. “Це тому, - відповідає помічник, - що він поганий боксер”. На щастя, сьогодні конфлікти аграріїв вже не прийнято вирішувати кулаками, проте варто бути надзвичайно обачними, оскільки для конкурентів найпривабливішим часом для відвоювання земельного банку є саме момент, коли строк дії договору спливає.

То що ж говорить законодавець?

Згідно з частиною 1 статті 126-1 Земельного Кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Колеги часто називають цю норму “автоматичною пролонгацією”, щоправда це поняття виникло лише у 2021 році і застосовується виключно до договорів оренди землі, укладених після набуття чинності цією нормою. Практика застосування автоматичної пролонгації, враховуючи частину 3 цієї статті, яка передбачає можливість сторони скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору, думаю, викличе немало дискусій в другій половині 2028 року, коли строк дії перших договорів оренди, які містили цю умову підійде до кінця. Адже сторони, які відмовляться від автоматичної пролонгації, фактично внесуть зміни до своїх договорів оренди землі в односторонньому порядку, що суперечить чинному законодавству, і найчастіше не передбачено договорами оренди землі.

Що стосується договорів оренди землі, строк дії яких спливає наразі, то тут необхідно керуватися статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, що діяла на дату укладення договору (гіперпосилання на редакцію Закону, чинну на 01.01.2010 - прим. автора). Це чітко передбачено абзацом 4 розділу IX “Перехідні положення” Закону України “Про оренду землі” та підтверджується наявною судовою практикою. Так, у постанові Верховного Суду від 31.01.2024 у справі № 906/1315/21 Суд зазначає, що поновлення договорів здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, відсилаючи сторони спору до тієї ж статті 33. Стаття у редакції до ухвалення Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству", визначала чіткий механізм поновлення договору оренди на новий строк: орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Отже, станом на сьогодні поновлення договорів оренди відбувається шляхом укладення додаткової угоди до договору землі? Найчастіше так, реєстрація речових прав за такою угодою теж чітка і зрозуміла: достатньо сплатити адмінзбір і подати реєстратору додаткову угоду, підписану сторонами. Якщо право оренди земельної ділянки вже було внесено до Реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, то цього цілком достатньо для збільшення строку оренди в реєстрі. Єдине застереження - типовою помилкою під час складання таких додаткових угод є те, що обрахунок строку дії договору оренди землі насправді обчислюється з дати укладення основного договору, або з дати реєстрації договору оренди землі (для договорів, що були укладені до 1 січня 2013 року), але аж ніяк не від дати укладення додаткової угоди або дати державної реєстрації речових прав за такою угодою. Тобто, вказуючи у додатковій угоді строк дії договору оренди землі, який був укладений на 7 років, маючи на меті, припустимо, продовжити орендні відносини ще на 7 років, пункт угоди про строк дії договору викладається таким чином: “Строк дії договору оренди землі 14 років”. Якщо орендодавцю дискомфортно підписувати угоду в такій редакції, або він має побоювання, що ця угода продовжить орендні відносини ще на 14 років, то пункт можна конкретизувати: “Договір укладено на 14 років, тобто до… (конкретна дата).” Безумовно, коли на певному етапі загальний строк дії договору оренди землі перевищить 50 років, то його доведеться припинити, а натомість укласти новий договір, скориставшись переважним правом орендаря. Ось у такому разі виникне саме новий договір, а не додаткова угода.

Що стосується судових спорів щодо поновлення договору оренди землі, то тут необхідно приділити особливу увагу до формулювання позовних вимог, адже, якщо визнати договір оренди поновленим, проте не викласти в позовних вимогах зміст додаткової угоди, то державний реєстратор речових прав не зможе внести відповідні зміни до реєстру, тобто рішення суду неможливо буде виконати.

Це ж було вже?

Ще цікавіше із договорами оренди, які були укладені в період з 5 листопада 2003 року до 11 березня 2011 року. Стаття 33 Закону України “Про оренду землі” у редакції, що була чинною у зазначений вище період, взагалі не містила вимоги про завчасне повідомлення орендарем орендодавця щодо наміру поновити договір оренди землі, навпаки ж - абзацом третім була передбачена на перший погляд найсправжнісінька автоматична пролонгація. Так, відповідно до цього абзацу “у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.”

Проте на практиці, незважаючи на такий ласий подарунок законотворців орендарям, у разі відсутності додаткової угоди, державний реєстратор речових прав так само як і в описаному вище випадку не зможе пролонгувати строк дії договору. Така позиція Мін'юсту також підтверджується багаторічною судовою практикою, отож якщо орендар не отримав письмових заперечень від орендодавця протягом місяця після закінчення строку договору оренди, продовжив користуватися земельною ділянкою, але орендодавець відмовився підписати додаткову угоду до договору оренди землі, то орендарю знову ж таки доведеться визнавати додаткову угоду укладеною в судовому порядку.

Поновлення шляхом укладення нового договору оренди землі

Насправді така практика досить поширена серед агропідприємств у зв?язку з тим, що часом реалії користування ділянкою змушують переглянути чи не кожен пункт договору оренди землі: зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що зумовила необхідність зміни розміру орендної плати, перегляд окремих умов використання земельної ділянки, розширення або звуження прав сторони договору (наприклад, право передавати ділянку в суборенду або закладати багаторічні насадження). У разі, якщо відсутній будь-який конфлікт інтересів, то цей спосіб поновлення цілком комфортний і закономірний. Із мінусів - для реєстрації речового права за новим договором доведеться спочатку припинити право користування за попереднім, сплативши відповідний адміністративний збір, а лише потім зареєструвати речове право за новим договором оренди землі. Подекуди, аби у новому договорі переглянути значну кількість умов, орендарі навіть достроково припиняють чинні договори оренди окремою додатковою угодою, щоправда такі дії не мають жодного відношення до поновлення договорів оренди землі на новий строк.

Разом з тим, щоб викласти текст договору у новій редакції, але не припиняти попередній, можна скласти додаткову угоду до договору оренди таким чином, що в її преамбулі зазначається “сторони погодили викласти текст договору у новій редакції”, а далі слідує оновлений текст договору, щоправда тут, як і в класичній додатковій угоді, варто не забувати вказувати строк дії договору оренди, відраховуючи від дати укладення основного договору.

Землі державної і комунальної власності

Щодо земель державної і комунальної власності є певні особливості, які полягають перш за все у необхідності органом місцевого самоврядування або державної влади ухвалювати відповідне рішення щодо поновлення договорів оренди землі, тож для реєстрації речових прав за додатковою угодою до договору знадобиться не тільки власне підписана угода орендарем та орендодавцем, але й відповідне рішення.

Проте у редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", що була чинною з 12 березня 2011 року до 18 жовтня 2016 року (тобто, для договорів оренди землі, укладених в цей період) передбачена можливість укладення додаткової угоди уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі. Так, відповідно до абз. 2, 3 статті 33 цього Закону орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як і у випадку із землями приватної форми власності орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, але у випадку, якщо орендодавець - орган державної влади або місцевого самоврядування, - приймає рішення про поновлення договору оренди землі.

Разом з тим, якщо рішення не ухвалене, а письмове заперечення у вигляді листа-повідомлення протягом одного місяця після закінчення строку договору не надійшло, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Саме у такому випадку для реєстрації речових прав за додатковою угодою про поновлення договору оренди землі (для земель державної і комунальної форми власності) не буде необхідним надання рішення відповідного органу. На практиці, звісно, доведеться ще потрудитися знайти реєстратора речових прав, який не полінується відкрити норму Закону, ознайомитися з доказами надсилання листа-повідомлення з додатковою угодою, перевірити на сайті відповідного органу, чи ухвалювалося з цього приводу яке-небудь рішення. Зрештою, цілком імовірно, орендарю доведеться визнавати договір оренди землі поновленим в судовому порядку.

Що стосується поновлення договору оренди землі у вигляді укладення нового договору, то на практиці реєстратори речових прав категорично відмовляють реєструвати новий договір, мотивуючи це тим, що у разі укладення нового договору оренди землі, де об'єктом оренди є вільна земельна ділянка державної або комунальної форми власності, то передача такої ділянки в оренду має відбуватися на конкурентних засадах відповідно до ч. 1 ст. 134 Земельного Кодексу України. Аргумент щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк мало влаштовує реєстраторів, хоча така їх позиція суперечить абз. 22 ч. 2 ст. 134 ЗКУ, відповідно до якого не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Замість висновків

Усе викладене вище має сенс лише у тому випадку, коли орендар має змогу довести, що він належно виконував обов'язки за умовами договору. Найчастіше орендарі, які своєчасно сплачували орендну плату за договором, помилково вважають, що дотримання цієї умови, яка безумовно є істотною, є достатньою для поновлення договору оренди землі. Проте жоден нормативно-правовий акт і чинна судова практика не підтверджують цього. За мого особистого досвіду керівництва практикою на заваді поновленню договору оренди землі у моїх клієнтів ставало несвоєчасне проведення агрохімпаспортизації, передбачене договором як регулярний захід кожні три роки, неотримання дозволів на спецводокористування (для ділянок в комплексі з водним об'єктом), нецільове використання земельної ділянки тощо. Тож читайте договір - уважно, ретельно, і виконуйте усі без винятку його умови протягом усього його строку дії. Саме це, а не формальний лист-повідомлення забезпечить Вам безперешкодне поновлення договору оренди землі.

Любов Полішкевич, керуюча партнерка Юридичної фірми Результат, керівниця практики земельного права та нерухомості, PhD