|
В аграрній країні, якою є Україна, найбільш популярним видом користування земельними ділянками є оренда. Що варто враховувати при оформленні орендних відносин - спробуємо розібратися.
Загальні умови
Агрохолдинги і фермери на сьогодні мають штат юристів, які займаються укладенням, пролонгацією, розірванням договорів оренди землі, власник же здійснює усі ці дії сам.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч.1 ст. 319 ЦК України); Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 322 ЦК України).
Наведені положення закону яскраво відображають основу орендних відносин, в прямих інтересах власника земельної ділянки укласти договір оренди землі на вигідних умовах, забезпечити якісне використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону «Про оренду землі»). Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (ст. 6), а об'єкт вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17).
При цьому договір вважається укладеним з моменту його підписання (погодження сторонами усіх істотних умов договору), а право оренди і право на фактичне користування земельною ділянкою виникає, строк оренди починає свій перебіг з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.
Сформованою є судова практика з цього питання, так в Постанові Великої Палати від 18.04.2023 р. (справа №357/8277/19) Верховний Cуд дійшов висновку, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.
Підпис на договорі як основний реквізит
На практиці доволі часто трапляються ситуації, коли орендодавці не підписували договір оренди, виявили це не одразу, а через декілька років, або ж у разі смерті власника земельної ділянки факт підпису договору оренди землі іншою особою виявили спадкоємці. Спори про визнання недійсним договору з цих причин можуть тягнутися роками. Втім, за наявності матеріалу для почеркознавчої експертизи, вони мають шанс на успіх.
Так, у справі № 513/879/19 орендодавець заперечував підписання додаткової угоди про продовження строку оренди. До суду було надано висновок судово-почеркознавчої експертизи про те, що підпис від імені орендодавця на тій додатковій угоді виконала інша особа. ВС зауважив (постанова від 29.11.2023), що належним способом захисту прав орендодавця, який у спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Аналогічний висновок було сформовано у постанові від 02.06.2025 у справі № 144/1440/22).
Втім, за таких самих обставин суд буде ставитися інакше, якщо орендодавець вимагає визнання договору неукладеним або недійсним, проте кілька років отримував орендну плату. Так, у справі № 179/1515/23 Верховний Суд зазначив (постанова від 15.01.2025): у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається. Він вважається укладеним та може бути оспорюваним за відсутності законодавчих застережень про інше.
Автоматична перевірка тексту договору - в новій LIGA360. Перевірте помилки в структурі та нумерації, дати, суми, реквізити сторін тощо. Будьте впевнені у кожній угоді! Побачте всі переваги роботи в комплексній інформаційно-аналітичній платформі LIGA360, замовивши персональну презентацію.
Орендна плата (порядок сплати, умови перегляду, індексації), штраф/пеня за порушення/прострочення сплати
«Виплата орендної плати проводиться або в грошовій формі, або зерном, або іншою сировиною», - таку умову полюбляють прописувати у договорі орендатори. Відтак власник, переважно, до кінця не знає, яким чином він отримає орендну плату цього року. Тому що це «або» в договорі оренди землі дає можливість орендарю самостійно вирішувати питання яким чином сплачувати орендну плату. Відтак ближче до жнив у сільських групах соцмереж з'являються оголошення від орендарів до орендодавців з'явитися у певні дати для отримання орендної плати урожаєм. Далі слідують незадоволені коментарі селян цією формою оплати. Разом з тим отримати орендну плату орендодавцеві в грошовій формі при такому формулюванні умов буде складно, адже відповідно до положення ст. 22 Закону натуральна форма орендної плати цілком допустима за згодою сторін.
Інше питання - індексація орендної плати, а точніше її відсутність у договорах. Відповідно до положень ст. 21 Закону обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Відповідно до офіційної інформації Держстату України індекс інфляції в 2022 році становив 126,6 % порівняно зі 110 % в 2021 році. Відтак власник земельної ділянки, в договорі оренди якого не було прописано перерахунку орендної плати, відповідно до індексу інфляції в 2022 році втратив 26,6 % вартості оренди.
З іншого боку, стосунки можуть бути настільки погані, що орендар відправляє орендну плату грошовим переказом Укрпошта, а орендодавець не приходить її отримати, інсценуючи порушення орендарем умов договору.
Прокурор в інтересах держави в особі селищної ради звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок із товариством на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу та ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу через те, що товариство не сплачувало орендну плату в повному обсязі.
Сам лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у вигляді повної несплати орендної плати є підставою для розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи надалі було повністю сплачено заборгованість, - відзначила Велика Палата Верховного Суду у справі № 918/391/23 (постанова від 20.11.2024).
У цій справі товариство не сплачувало орендну плату в повному обсязі, тож прокурор в інтересах держави в особі селищної ради звернувся до суду з позовом до товариства про розірвання договору, після чого заборгованість була погашена.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.
Важливо також убезпечити орендодавця від ризику неотримання орендної плати за останній рік оренди землі у разі виявлення ним бажання припинити дію договору оренди після спливу строку, на який він укладений. Так, орендар, дізнавштись, що орендодавець не бажає поновити дію договору оренди на новий строк відмовляє у сплаті орендної плати за останній рік і у такий спосіб «карає» орендодавця за виявлене бажання припинити дію договору. Може виявитися, що сума орендної плати занадто мала для ініціювання судового процесу. Разом з тим такий ризик перекривається встановленим у договорі оренди штрафом за несплату орендної плати у 2-х, 3-х кратному розмірі та пенею за прострочення сплати.
Строк договору оренди
Практика нав'язування орендарем великій кількості орендодавців (переважно власників по 2 га товарної с/г землі) однакових умов договору оренди із шаблонним типовим договором, мінімальною по ринку орендною платою, строком на 49 років має відійти у небуття. Укладаючи такий договір, власник прирікає себе та нащадків на постійні невдоволення і потуги витягти більше з орендаря, вічний пошук шляхів дострокового розірвання такого договору.
Консультації адвоката з таких питань характеризуються відчайдушним пошуком будь-яких можливих варіантів розірвання договору, оскільки текст типовий, істотні умови прописані, орендна плата відповідає вимогам закону.
Припинення і пролонгація
Положення ст. 33 Закону визначають процедуру використання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця (його спадкоємця) до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений договором, але не пізніше як за 1 місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (законодавець дає право передбачити в договорі оренди інший більший ніж 1 місяць строк на повідомлення наміру). Орендар додає до листа проект договору оренди, де може вказати нові істотні умови (однак у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється). Орендодавець у строк 1 місяць розглядає лист-повідомлення і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. За наявності заперечень - направляє орендарю лист про прийняте рішення.
Недотримання цієї процедури орендарем буде свідчити про припинення дії договору оренди і настання у нього обов'язку повернути земельну ділянку.
У справі № 910/2389/23 ТОВ отримало право користування земельною ділянкою на підставі судового рішення про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки строком на 5 років. Пізніше строк дії договору було продовжено ще на 5 років. Проте після завершення цього строку договір не поновлювався, але ТОВ земельну ділянку не повернуло.
Розглядаючи спір, ВС зазначив (постанова Великої Палати від 16.07.2025), що наявність зобов'язальних (договірних) правовідносин щодо спірної земельної ділянки унеможливлює її повернення із застосуванням положень ст. 391 ЦК (шляхом пред'явлення негаторного позову до суду). У разі закінчення строку договору оренди, на який його було укладено, та невиконання орендарем свого обов'язку з повернення земельної ділянки, належним та ефективним способом захисту порушених прав орендодавця відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК є зобов`язання орендаря повернути земельну ділянку, яка була предметом цього договору (п. 227).
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360 для контролю інформаційних ризиків і ухвалення рішень, та відкрийте більше можливостей.
Порушення умов
Додаткові підстави для розірвання невигідного договору може створити недотримання умов договору оренди. Відповідно до положень ст. 24 Закону визначено орендодавець вправі вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил.
Найпоширенішим порушенням з боку орендаря є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (коли ділянку товарного сільськогосподарського виробництва не засіяно сільгоспкультурою або ділянку для сінокосіння зорано і засіяно культурою). У разі виявлення такого факту слід зафіксувати його, замовити відповідну експертизу. Тож в інтересах обох сторін якісно виписати пункти договору оренди щодо таких перевірок, їх частоти, штрафів за порушення умов договору тощо.
Поради орендарю
В рамках даного матеріалу було б несправедливо не дати кілька загальних порад потенційному орендарю перед укладанням договору. Адже в кінцевому рахунку, в його ж інтересах максимально забезпечити комфортну реалізацію своїх прав і обов'язків, аби мінімізувати можливі ризики і конфліктні ситуації.
Для цього необхідно перевірити правовстановлювальні документи щодо їх форми і змісту, в тому числі, інформацію у відкритих реєстрах про земельну ділянку (ДЗК, ДРРП, виконавчі провадження тощо). Також перевірити наявність судових спорів щодо меж та інших судових спорів. Переконатися, що відсутнє вже зареєстроване право оренди на цю земельну ділянку, особливо в спеціальному розділі ДРРП. Також перевірити відсутність іпотеки, в разі наявності - має бути згода іпотекодержателя на оренду.
Обов?язково слід установити особу власника і прокомунікувати із ним можливими способами, визначити його потребу в орендній платі, допомозі на поховання, допомозі зерном після збору врожаю для домашньої худоби тощо.
При формуванні умов договору чітко визначити і донести до орендодавця свою позицію щодо суборенди земельної ділянки, визначити права на обмін земельними ділянками с/г призначення, які розташовані в масиві земель с/г призначення. Якщо орендар - фізична особа, визначити порядок переходу права оренди у разі смерті.
Під час підписання договору переконатися, що власник прочитав текст і йому зрозумілі його умови. Також пересвідчитися, що договір підписаний саме власником. Практика передавати договори на підпис цілій вулиці або селу - хибна.
Усі вищеперелічені дії важливо провести саме перед укладенням договору оренди землі, оскільки отримання певної «сенсаційної» інформації після підписання може призвести до судових спорів.
Ст. 27 Закону «Про оренду землі» передбачає захист прав орендаря на рівні із орендодавцем: орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності.
Вже згадувана Постанова Великої Палати Верховного суду від 18.04.2023 р. (справа №357/8277/19) важлива також і в контексті захисту орендарем свого права оренди, а саме важливий висновок: щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним. У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).
***
Укладаючи договір оренди землі, варто керуватись загальними засадами цивільного законодавства, визначеними в ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України: свобода договору; справедливість, добросовісність та розумність.
Сторонам слід прагнути підписати збалансований договір, який враховує інтереси обох сторін, а не залишає когось із них у розбитого корита.
