Нотаріус не має право зареєструвати майно на іпотекодержателя без згоди боржника на час мораторію. Таким чином, висновок, що мораторій стосується виключно стадії виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки є помилковим.
Відповідне положення міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18. З її повним текстом можна ознайомитися в системі аналізу судових рішень VERDICTUM. Тестовий доступ в систему можна оформити тут.
Обставини справи
Позивач вважав, що Банк незаконно став володільцем його квартири, яка за кредитним договором слугувала об'єктом забезпечення позову. Позивач зазначав, що виконував свої зобов'язання за кредитним договором у повному обсязі, але потім у зв'язку зі скрутним матеріальним становищем перестав сплачувати щомісячні платежі.
Позивач також зазначав, що приватним нотаріусом не враховано положення Закону № 1304-VII від 3 червня 2014 року "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" і оскільки кредит є споживчим, примусове відчуження квартири без його на те згоди є незаконним.
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, але апеляційний задовольнив цей позов частково, визнавши протиправним рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності на квартиру за Банком.
Банк подав касаційну скаргу, вказуючи, що дія Закону № 1304-VII стосується виключно стадії виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, цей Закон не регулює порядку вчинення реєстраційних дій державним реєстратором та не може бути правовою підставою для відмови у прийнятті заяви на проведення реєстраційної дії, а також відмови у державній реєстрації. Таким чином, дії банку були правомірними, а положення Закону N 1304-VII не підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Нагадуємо, що контролювати дані щодо належного вам нерухомого майна можна за допомогою сервісів SMS-МАЯК та SMS-маяк Земля які повідомляють не лише про зміни, що відбулися у реєстрі, а й про спроби внести такі зміни.
Позиція Великої Палати Верховного Суду
Верховний Суд відмовив у задоволенні касаційної скарги, з огляду на таке.
Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону N 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що квартира , яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
Отже, у нотаріуса були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за Банком.
Наведені в касаційній скарзі доводи щодо безумовного права іподекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки виходячи зі змісту договору іпотеки незалежно від претензій іпотекодавця, оскільки рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскаржене лише у випадку доведеності факту повного виконання своїх зобов'язань боржником за кредитним договором, спростовуються вищезазначеними вимогами закону.
ЛІГА:ЗАКОН розробила LIGA360:АДВОКАТ - комплексне рішення, що поєднує головні інструменти в єдиному робочому просторі для адвоката:
- повна база НПА;
- коментарі до кодексів;
- 85 млн судових рішень;
- подібні справи;
- правові позиції Верховного Суду;
- 6,5 млн досьє компаній і ФОП.
Замовляйте доступ зі знижкою 30 %. Акція діє до кінця червня.
