Для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню її за договором, шляхом розірвання договору оренди на підставі частини другої статті 36 Закону "Про оренду землі" необхідно встановити такий фактичний склад порушення: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. Можливість усунення вказаних недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема матеріальних та/або часових, не впливають на право орендаря вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 цього Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох зазначених обставин/
Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від 11 серпня 2020 у справі № 916/1250/19.
Обставини справи
ВС погодився з рішеннями попередніх судів, які задовольнили позов позивача, з огляду на таке.
ТОВ (далі - Завод) звернувся до суду з позовом до міської ради ( далі - Рада) про розірвання укладеного між ними договору оренди земельної ділянки.
Позовна заява мотивована тим, що після укладення договору на земельній ділянці виявлено діючі та запроєктовані інфраструктурні об'єкти, які заважають її використанню за договором. Завод розраховував отримати в оренду вільну земельну ділянку для ефективної забудови, але Рада під час земельних торгів та укладення Договору не повідомила його про ці об'єкти.
Нагадуємо, перевірити контрагента на надійність перед укладенням договору можна за допомогою сервісу CONTR AGENT. Сервіс дає змогу дізнатися актуальну та достовірну інформацію з державних реєстрів та відкритих джерел.
Позиція ВС
Частиною першою статті 36 Закону встановлено, що у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема, дострокового розірвання договору.
ВС дійшов висновку, що для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.
Оскільки положення статті 36 Закону не містять оціночних критеріїв для визначення ступеня перешкод, які вищевказані недоліки створюють у використанні земельної ділянки за договором (наприклад "істотність" або "значна міра" (абзац 2 частини другої статті 651 ЦК), Суд доходить висновку, що можливість усунення цих недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема, матеріальних та/або часових не впливають на можливість орендаря скористатись своїм правом вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох вищевказаних обставин.
Враховуючи вищевикладені висновки та встановлені судами обставини, що в оренду передано Земельну ділянку з недоліками, які не були передбачені Договором, та перешкоджають використанню Земельної ділянки за ним, Суд вважає правильними висновки судів попередніх інстанцій про необхідність захисту прав Заводу шляхом розірвання Договору на підставі частини другої статті 36 Закону, у зв'язку з чим відхиляє протилежні доводи Скаржника, викладені у підпункті 4.1 цієї постанови, про неправильне застосування судами положень частини другої статті 24 та частини другої статті 36 Закону з посиланням на неврахування характеру недоліків Земельної ділянки та ненадання оцінки можливості їх усунення.
ЛІГА:ЗАКОН презентує Verdictum PRO - першу систему аналізу судових рішень із функціоналом передбачення вірогідності перемоги в суді за допомогою штучного інтелекту. Система Verdictum PRO дає змогу визначити вірогідність ухвалення схожого судового рішення за допомогою математичних моделей машинного зчитування інформації. Сьогодні Verdictum PRO аналізує понад 80 млн документів. Долучайтеся до перших користувачів революційного рішення Verdictum PRO.
