Вступ: чому первинний ринок вимагає більше уваги
Купуючи житло в новобудові, ви фактично інвестуєте в право на майбутній об'єкт. Вартість на старті зазвичай нижча, проте юридична складність угоди вища: треба перевірити землю, дозвільні документи, модель продажу, порядок розрахунків і гарантії добудови. Останні законодавчі зміни ввели інструменти на кшталт спеціального майнового права і нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта. Вони істотно зменшують ризики, але лише за умови, що інвестор не ігнорує «домашню роботу».
1. Перевірка правової основи будівництва
Починайте не з планування кухні, а з перевірки прав на землю. Наявність права власності, оренди, права на забудову, тощо - це важлива умова законності будівництва, але не менш важливе відповідність цільового призначення земельної ділянки запланованому будівництву. Також в обов'язковому порядку перевіряйте наявність містобудівних умов та обмежень які мають дозволяти саме той обсяг і параметри забудови, що рекламується забудовником. Траплялись випадки коли задекларовано було наприклад 18 поверхів у будинку, а згідно містобудівними умовами та обмеженням гранична висота забудови передбачала не більше 12 поверхів. Звісно, забудовник планував потім якимись методами отримати необхідно погодження, але таке бажання нічим не підкріплено і не гарантовано.
У державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ - https://e-construction.gov.ua/ ) шукайте відомості про замовника будівництва, клас наслідків якому відповідає певний об'єкт забудови (СС1-СС3), наявність дозволу на будівництва або зареєстрованого повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Крім того, отримайте інформацію про наявність сертифікатів готовності попередніх черг будівництва якщо ви плануєте придбати об'єкт нерухомості в одному із будинків комплексу. Корисно зробити скріншоти сторінок проектної документації на об'єкт, розміщеної на відповідному порталі й зберегти їх разом із відповідями на запити до контролюючого органу. Це не формальність: саме тут найчастіше виявляється невідповідність між красивими візуалізаціями і юридичною реальністю.
2. Інвестуйте лише в «білу» модель продажу
Сучасний «стандарт безпеки» - нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта з держреєстрацією спеціального майнового права. Він прив'язує вашу інвестицію до конкретної квартири, фіксує істотні умови і відображається у реєстрі речових прав. Попередні договори без нотаріального посвідчення, придбання пайового внеску в кооперативі який не є замовником будівництва та не вбачається його зв'язку із забудовником, та будь-який інший спосіб залучення коштів без прозорої правової конструкції - це ризики які породжують, подвійні продажі, сотні ошуканих покупців і нескінченні суди. Якщо продавець пропонує альтернативні схеми, нехай письмово пояснить правову логіку і покаже, де саме та як захищено ваші кошти. У проектах із гарантійною часткою звертайте увагу, чи справді зареєстровані обтяження, які «страхують» добудову.
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо
3. Договір має відповідати вашій квартирі, а не «типовому шаблону»
Насамперед опишіть предмет так, щоб не виникало двозначностей: секція, поверх, будівельний або фактичний номер, планувальне рішення, площа з допустимим відхиленням і чітка формула перерахунку ціни у разі зміни метражу. Оптимальний варіант - схема майбутнього об'єкта нерухомості із запакованими проектними рішеннями з максимальною деталізацією, в тому числі із візуалізацією розміщення нерухомості на поверсі відносно інших об'єктів. Це спрощує судовий шлях для інвестора у разі необхідності визнання права власності на придбану нерухомість або на майнові права на неї.
Важливо передбачити у договір умови та строки здачі в експлуатацію будинку, підключення його до інженерних мереж та передання під управління управителю/ОСББ. Зазначені пункти договору повинні бути не рекламними, а юридично зобов'язуючими, зі строками й відповідальністю за їх порушення. Детально прописуйте процедуру передання об'єкта нерухомості після завершення будівництва. Вимагайте зазначення чітких строків запрошення на огляд об'єкта, заявлення претензій щодо якості результатів будівництва та строки усунення недоліків забудовником, строків подальшого підсипання акту приймання - передачі та надання всього переліку документів необхідного для подальшої реєстрації прав власності на нерухомості.
Закладайте «запобіжники» від односторонньої зміни проєкту: якщо забудовник хоче змінити конструктив або планування, він має діяти за погодженою процедурою, а ви - отримати право на розірвання або компенсацію. Окремо продумайте можливість переуступки прав, якщо плануєте «вийти» з інвестиції до введення будинку в експлуатацію; у договорі повинно бути зрозуміло, чи потрібна згода продавця, коли вона може бути відкладена і за яких умов допускається комісія за погодження заміни сторони у договорі. Також дуже важливо мати чіткий механізм виходу з проекту шляхом розірвання договору. Варіант одностороннього розірвання за ініціативи інвестора має передбачати не тільки строки за які слід попередити забудовника до дати розірвання, але і порядок повернення грошових коштів внесених інвестором, випадки застосування до інвестора штрафних санкцій, якщо розірвання не було спричинено порушеннями з боку забудовника, тощо.
4. Платежі: дисципліна й сліди грошей
Найпростіше правило - платити лише на реквізити, прописані в договорі, і завжди через банк із конкретним призначенням платежу. Оплата готівкою в касу підприємства з отриманням незрозумілої форми касових ордерів та з непідтвердженими повноваженнями підписанта таких ордерів є досить ризиковим варіантом розрахунку. Так само і оплата переказом на пов'язані компанії без чітких договорів та логічних зв'язків між платежами - типова помилка, що позбавляє інвестора захисту.
Якщо ціна прив'язана до іноземної валюти, зафіксуйте джерело курсу та дату його визначення для кожного траншу, а також верхню межу коливання, яке не потребує додаткових угод. У випадку фіксації прив'язки до іноземної валюти внесків за договором, обов'язково одночасно зафіксуйте, що на випадок розірвання договору, поверненню підлягають грошові кошти з урахуванням курсу відповідної іноземної валюти на момент платежу, а не фактично внесена сума в гривні. Через кілька років будівництва внесені вами кошти в гривні вже не будуть дорівнювати тій сумі в іноземній валюті яку ви були змушені обміняти на момент платежу. Часто забудовники повертають саме гривневу суму і інвестори втрачають десятки відсотків від внесених коштів з урахуванням знецінення гривні по відношенню до іноземних валют. У проектах, де задіяні такі банківські інструменти як ескроу-рахунки, чітко зафіксуйте, які події відкривають доступ до коштів і як банк контролює виконання девелопером відповідних умов. Навіть якщо ваш об'єкт продається без ескроу, логіка цих механізмів стане для вас еталоном: гроші переходять лише після виконання ключових зобов'язань ( завершення певної стадії будівництва, підписання актів приймання - передачі, тощо).
5. Прийняття об'єкта та державна реєстрація: контроль і претензії
Підписання акту приймання-передачі та реєстрація права власності - це не формальність, а критичний етап, який потребує професійного супроводу. Саме в момент прийняття об'єкта інвестор має право заявити претензії щодо неналежного виконання зобов'язань забудовником: невідповідності площі, планування, якості оздоблення, підключення до інженерних мереж. Такі претензії слід фіксувати письмово з конкретними вимогами й строками усунення недоліків, а відсутність зауважень може позбавити вас можливості захистити свої права в майбутньому.
Окрему увагу приділіть технічному паспорту: якщо його виготовлення забезпечує забудовник, переконайтеся, що дані технічного паспорта відповідають фактичним характеристикам придбаного об'єкта нерухомості та умовам договору. Розбіжності у площі чи плануванні можуть мати істотні фінансові наслідки, тому краще заздалегідь звірити технічні документи з проектними рішеннями.
Після підписання акту необхідно забезпечити своєчасне внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Подбайте, щоб було зареєстровано саме ваш об'єкт із правильною ідентифікацією та вашими даними як власника. Зберігайте витяги та квитанції з датами подачі заяв: вони підтверджують пріоритет вашого права у разі спорів. Якщо забудовник затягує процедуру чи посилається на «технічні труднощі», вимагайте письмових пояснень та наполягайте на узгодженому графіку усунення перешкод.
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
6. Репутація і спроможність девелопера важать не менше за документи
Юридична чистота паперів - необхідна умова, але не гарантія добудови. Подивіться на компанію в цілому: хто реальні бенефіціари, скільки об'єктів здано, чи не накопичує вона проблемні суди з інвесторами та підрядниками, чи немає податкових боргів і виконавчих проваджень. Відкриті джерела дають достатньо сигналів: у ЄДЕССБ простежується історія попередніх черг будівництва і паралельних проектів, у судовому реєстрі - типові конфлікти, в ЄДР - управлінські й корпоративні зміни. Якщо продавець не є замовником будівництва, з'ясуйте, на підставі чого він продає: має бути чіткий договір про організацію та фінансування будівництва. Уникайте проектів, де презентації обіцяють більше, ніж показує офіційна документація. Справа не тільки в високій імовірності потрапити на шахраїв, але і інвестувати у проект який реалізують непрофесіонали, що за всього бажання зробити вчасно та якісно можуть бути неспроможними реалізувати задумане. В такому випадку навіть найкращим чином оформлені документи та гарантії, не захистять від ризиків замороження будівництва, пошуку нового забудовника та понесення додаткових витрат для добудови проекту.
7. Порядок дій якщо все йде не по плану
Для реалізації будь-якого плану дій у взаємовідносинах із забудовником, якщо виникла критична ситуація, важливо бути підготовленим. Найкращий час збирати докази - коли «все добре». Зберігайте листування, протоколи розбіжностей, банківські квитанції, скріншоти з ЄДЕССБ, фото/відео прогресу робіт із датами, акти огляду недоліків і технічні документи (у т.ч. проєктні рішення, техпаспорт). Створіть окрему електронну папку та ведіть «юридичний щоденник» ключових подій.
Алгоритм у разі порушень:
1. Письмова претензія з конкретизацією порушень, вимог і строку на усунення, посиланням на договір та попередженням про наслідки.
2. Переговори/медіація з фіксацією підсумків: можливі компроміси - зміна строків із неустойкою, дисконти, коригування предмета.
3. Юридичні інструменти: одностороннє розірвання, стягнення коштів/штрафів/інфляційних та 3% річних, вимоги про повернення інвестиції з валютною прив'язкою, визнання речових/майнових прав, забезпечення позову (наприклад, заборона реєстраційних дій).
4. «План Б»: переуступка прав, об'єднання з інвесторами для спільних дій, залучення нового девелопера/керуючого, тимчасова консервація інвестиції.
Наявність чіткого плану дій в будь-які ситуації значно спрощує прорахунок потенційних негативних наслідків та виправданість ризиків, що завжди супроводжують інвестування у об'єкт, що будується.
Висновок
Первинний ринок стає зрілішим, але відповідальність інвестора - незамінна. Якщо ви звіряєте правову основу будівництва в реєстрах, укладаєте саме той договір, який захищає ваш інтерес, дисципліновано сплачуєте за графіком й контролюєте передання об'єкта та реєстрацію прав власності на нього, - ви перетворюєте ризиковану угоду на керований проєкт. Додайте до цього розумну перевірку девелопера й акуратний збір доказів протягом усього процесу - і шанс на безболісне отримання ключів зростає у рази.
Читайте також: Як безпечно придбати нерухомість: добірка корисних рекомендацій
