Для фізичних осіб, які планують продаж нерухомості у 2025 році, ключовими факторами при визначенні податкового навантаження залишаються строк володіння об'єктом та черговість продажу протягом року. Однак, з урахуванням останніх змін до податкового законодавства (зокрема, підвищення ставки військового збору), загальна сума витрат на сплату податків суттєво зміниться.
Нижче розглянуто порядок оподаткування операції з першого за рік продажу квартири, яка перебуває у власності продавця менше трьох років.
Чи застосовується звільнення від оподаткування?
Згідно з п. 172.1 ПКУ, дохід від продажу нерухомості не оподатковується лише за умови одночасного виконання двох вимог:
це перший продаж житлової нерухомості у звітному податковому році.
об'єкт перебуває у власності платника податку понад три роки.
Виняток: Умова щодо трирічного строку не поширюється на майно, отримане у спадщину.
Оскільки квартира перебуває у власності менше 3 років і не була успадкована, звільнення від оподаткування (ставка 0%) не застосовується, навіть якщо це перший продаж у році. Такий дохід підлягає оподаткуванню на загальних підставах для операцій з нерухомістю.
Ставка податку на доходи фізичних осіб (ПДФО)
Відповідно до п. 172.2 ПКУ, якщо об'єкт нерухомості не підпадає під умови для нульової ставки (через недотримання строку володіння), дохід від його продажу оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ.
Ставка ПДФО: 5%.
База оподаткування: Ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об'єкта (або ринкової вартості, визначеної сертифікованим оцінювачем), зареєстрованої в Єдиній базі звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).
Важливо: Можливість зменшення оподатковуваного доходу на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта (метод «дохід мінус витрати») передбачена ПКУ переважно для третього та наступних продажів або для окремих категорій об'єктів (наприклад, незавершене будівництво). Для першого оподатковуваного продажу (через володіння < 3 років) базою зазвичай є повна вартість об'єкта, і ставка 5% застосовується до всієї суми.
Ставка військового збору (ВЗ)
Згідно із змінами до підрозділу 10 р. XX «Перехідні положення» ПКУ (внесеними Законом України № 4113-IX), на період дії воєнного стану, починаючи з 1 січня 2025 року, ставка військового збору для фізичних осіб змінена.
Ставка ВЗ: 5% (раніше складала 1,5%).
База оподаткування: аналогічна базі для ПДФО (вартість об'єкта за договором, але не нижче оціночної).
Відповідно до п. 16-1 підрозділу 10 р. XX ПКУ, об'єктом оподаткування збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ, до яких належить і дохід від операцій з майном. Звільнення від військового збору застосовується лише до доходів, які не включаються до загального оподатковуваного доходу (тобто тих, що оподатковуються за ставкою 0%). Оскільки в даному випадку дохід оподатковується ПДФО, військовий збір також сплачується.
Підсумкове податкове навантаження
При продажу квартири, яка перебуває у власності менше 3 років (не спадщина), у 2025 році продавцю необхідно сплатити:
Вид платежу | Ставка |
Податок на доходи фізосіб (ПДФО) | 5% |
Військовий збір | 5% |
РАЗОМ | 10% від вартості об'єкта |
Порядок сплати:
Податки сплачуються продавцем до моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Нотаріус посвідчує договір лише за наявності документів про сплату податку до бюджету (п. 172.4 ПКУ).
Захистіть свою нерухомість від шахрайства та “чорних реєстраторів”. Сервіс SMS-Маяк миттєво сповістить про зміни в Реєстрі речових прав та незаконні процедури. Ставте свої об'єкти на контроль прямо зараз.
Читайте також: Як безпечно придбати нерухомість: добірка корисних рекомендацій
