С 1 мая 2020 года в Украине завершается переходный период введения жилищной реформы в соответствии с Законом "О жилищно-коммунальных услугах".
Закон о ЖКУ вводился в действие в три этапа:
10 июня 2018 - вступили в силу нормы, которые регулируют услугу по управлению многоквартирным домом;
1 января 2019 года - началась монетизация льгот и субсидий и введено требование относительно профессиональной аттестации управителей;
1 мая 2019 года - введены в действие все нормы закона, которые, в частности, устанавливают новые модели договорных отношений с коммунальщиками (кроме услуг электроэнергии и газоснабжения). В течение одного года со дня введения в действие данного Закона совладельцы многоквартирных домов независимо от избранной ими формы управления многоквартирным домом обязаны принять решение о модели организации договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг.
То есть, до 1 мая 2020 украинцы могут самостоятельно выбрать модель договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг. В случае, если жители многоэтажек не выберут одну из моделей организации договорных отношений и не согласуют размер платы за обслуживание внутридомовых систем, между исполнителем соответствующей коммунальной услуги и каждым совладельцем заключается индивидуальный договор, в который не включается плата за обслуживание внутридомовых систем многоквартирного дома, а исполнители услуг будут отвечать за качество коммунальных услуг лишь на вводе в дом.
Техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем многоквартирного дома, которые обеспечивают снабжение соответствующей коммунальной услуги осуществляются совладельцами самостоятельно или привлеченными ими уполномоченными лицами за счет совладельцев.
Следовательно жильцы многоквартирных домов должны избрать, в первую очередь, модель организации договорных отношений о предоставлении коммунальных услуг их дому по централизованному отоплению и снабжению горячей, холодной воды, водоотводу. И в зависимости от избранной формы, решить, кто будет обслуживать внутридомовые сети.
Cудебные решения об обжаловании неправомерных доначислений по коммунальным услугам вы можете найти в системе анализа судебных решений VERDICTUM. Получить тестовый доступ в VERDICTUM можно по ссылке.
Какие есть виды договоров о предоставлении коммунальных услуг?
В соответствии со ст.14 Закона о ЖКУ есть следующие модели организации договорных отношений:
1. Индивидуальный договор: заключается каждым совладельцем многоквартирного дома самостоятельно.
Ответственность за качество коммунальных услуг: исполнитель коммунальных услуг обеспечивает их качество на границе внутридомовых систем многоквартирного дома и инженерно-технических систем помещения потребителя. То есть исполнитель будет осуществлять обслуживание внутридомовых сетей и нести ответственность за качество услуги до квартиры потребителя. Плата за обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома, которые обеспечивают предоставление такой услуги, определяется договором.
2. Коллективный договор: заключается с исполнителем такой услуги лицом, уполномоченным на это совладельцами. Таким уполномоченным лицом может быть: совладелец многоквартирного дома, управитель многоквартирного дома, уполномоченный орган управления ОСМД, другое физическое или юридическое лицо, уполномоченное решением совладельцев.
Уполномоченное лицо должно открыть счет для оплаты коммунальной услуги, вести учет объема потребления, осуществлять распределение употребленных услуг по общедомовому счетчику между всеми совладельцами, за что может получать вознаграждение.
При наличии задолженности за потребленные коммунальные услуги исполнитель обращается с претензией (иском) к соответствующему совладельцу. Информациею о должниках предоставляет уполномоченное лицо на письменный запрос исполнителя. В случае, если уполномоченное лицо не предоставляет такую информацию в течение 10 календарных дней со дня получения запроса, исполнитель имеет право обратиться с претензией (иском) об уплате фактической задолженности к такому уполномоченному лицу. Уполномоченное лицо в таком случае имеет право обратного требования (регресса) к совладельцу-должнику.
Ответственность за качество услуг: исполнитель обеспечивает соответствие количественных и качественных характеристик услуги установленным нормативам на границе централизованных инженерно-технических систем снабжения услуги исполнителя и внутридомовых систем многоквартирного дома (то есть на вводе в дом).
3. Договор с коллективным потребителем (только для ОСМД): заключается ОСМД с исполнителем коммунальных услуг. Условия заключения и выполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом такого объединения и решениями его уполномоченных органов управления.
Договоры о предоставлении отмеченных коммунальных услуг заключаются сроком на один год. В доме может быть избран лишь один вариант договора на каждую коммунальную услугу.
Что будет, если совладельцы не определятся до 1 мая 2020 года с моделью договорных отношений с коммунальщиками?
Если совладельцами многоквартирного дома самостоятельно не избрана одна из моделей организации договорных отношений, заключается индивидуальный договор с исполнителем этих услуг каждым совладельцем с учетом отдельных особенностей:
исполнитель обеспечивает качество услуг на вводе в дом;
в плату не включается плата за обслуживание внутридомовых систем;
техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем осуществляются совладельцами или привлеченными ими уполномоченными на выполнение таких работ лицами за счет совладельцев.
То есть совладельцы должны определить, кто будет обслуживать их внутридомовые сети, чтобы гарантировать, что жилищно-коммунальные услуги дойдут не только до входа в дом, но и к каждой квартире. Как это сделать? Для этого нужно определиться с формой управления домом. Существует три варианта:
1. Самостоятельное управление многоквартирным домом совладельцами.
2. Управление многоквартирным домом управителем.
3. Управление многоквартирным домом объединениям совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
Подробнее о формах управления домом мы писали ранее
Как создать ОСМД можно узнать в модуле "Ситуации для юриста" ИПС ЛІГА:ЗАКОН, в частности, в разделах:
Документы для государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома
Передача жилищного комплекса на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома
Тестовый доступ можно получить по ссылке
Почему ЖЭКи и управляющие компании, которые сейчас обслуживают многоэтажки, не могут гарантировать обеспечение качественного обслуживания внутридомовых сетей?
С 10 июня 2018 года, то есть с момента вступления в силу Закона о ЖКП (в части управления домом), в соответствии со ст.10 Закона цены (тарифы) на жилищно-коммунальные услуги устанавливаются по договоренности сторон. То есть управляющие компании не могут самостоятельно повышать тариф, и на сегодня действуют тарифы, утвержденные до июля 2018 года.
Следовательно, управляющим компаниям может не хватить средств на качественное содержание и обслуживание внутридомовых сетей. К тому же управитель имеет право прекратить/приостановить предоставление услуг в случае их неоплаты или оплаты не в полном объеме.
Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по договоренности сторон, кроме случая избрания управителя органом местного самоуправления на конкурсе. В таком случае цена услуги определяется на уровне цены, предложенной в конкурсном предложении победителем конкурса.
Объявление и проведение такого конкурса осуществляется в трехмесячный срок со дня получения протокола собрания совладельцев многоквартирного дома с просьбой назначить управителя. То есть совладельцы квартир должны провести собрание относительно вопроса назначения управителя. Если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то местная власть проведет конкурс и назначит управителя. Без протокола собрания местная власть не может назначать управителя.
Кстати, уже есть распоряжение КМДА № 389 от 3 марта 2020 года "Об организационных мероприятиях относительно проведения конкурса по назначению управителя многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев многоквартирного дома, совладельцы которого не приняли решения о форме управления многоквартирным домом".
Следовательно, важнейший вопрос - определить, кто будет обслуживать внутридомовые системы, потому что они являются общей собственностью всех совладельцев квартир в многоэтажках и именно домовладельцы отвечают за их исправность. Можно создать ОСМД, избрать управителя самостоятельно, или доверить этот выбор местной власти. В любом случае нужно провести собрание совладельцев и определиться с формой управления домом, чтобы уберечь свой дом от возможного коммунального коллапса.
Александра Кознова, главный редактор портала ЛІГА:ЗАКОН Бизнес
Читайте также:
Что делать, когда предоставляют некачественные жилищно-коммунальные услуги?
Что делать, если затопили соседи?
Льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг предоставляются по-новому
Почему электросчетчик может насчитывать больше электричества, чем вы потребляете
Жильцы многоквартирных домов могут не платить за некачественную уборку
